Các chuyên gia cho rằng, để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, cần tập trung vào các yếu tố cốt lõi như quỹ đất, hỗ trợ tín dụng và đơn giản hóa thủ tục đầu tư; chi phí mua đất cần được tính toán đúng và đủ, đồng thời lãi suất cho vay nên được giảm để tạo điều kiện thuận lợi hơn...
Phát triển NOXH chưa đáp ứng nhu cầu của người dân
Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng và tăng trưởng dân số, nhu cầu về nhà ở xã hội đang trở thành vấn đề nóng ở nhiều quốc gia, đặc biệt là tại Việt Nam.
Theo số liệu của Bộ Xây dựng, năm 2021 có 16 doanh nghiệp đã đăng ký thực hiện hơn 1 triệu căn NOXH, nhưng đến nay mới 10% trong đó được triển khai, số lượng dự án hoàn thành đạt 4% kế hoạch.
Giai đoạn 2021-2025, cả nước dự kiến cần 1,1 triệu căn nhưng khả năng đáp ứng chỉ 0,4 triệu căn (được 36%).
Giai đoạn 2026 - 2030, nhu cầu là hơn 1,3 triệu căn và khả năng đáp ứng dự kiến khoảng 0,6 triệu căn (được 46%). Tình hình triển khai gói 120.000 tỷ đồng cho vay NOXH cũng chỉ mới giải ngân 1.783 tỷ đồng (tương đương 1,5% quy mô gói), trong đó dư nợ từ người mua nhà đi vay chỉ 150 tỷ đồng.
Tuy nhiên, tính đến năm 2023, cả nước mới hoàn thành khoảng 7,8 triệu m2 sàn nhà ở xã hội, đáp ứng khoảng 40% kế hoạch giai đoạn 2021-2025. Con số này còn quá nhỏ so với nhu cầu thực tế của hàng triệu người lao động tại các khu công nghiệp, thành phố lớn.
Nhà ở xã hội không chỉ đáp ứng nhu cầu cư dân mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc giảm áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị, nâng cao chất lượng sống cho người lao động và cuối cùng đưa kinh tế vùng. Tuy nhiên, thực tế phát triển khai thác vẫn còn nhiều khó khăn, từ đất đất, vốn đầu tư, cơ chế chính sách đến ý thức của người dân.
Phát triển nhà ở xã hội cần sự chung tay của Nhà nước, xã hội, doanh nghiệp và ngân hàng.
Theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, trong năm 2024 cả nước phải hoàn thành khoảng 130.000 căn hộ NƠXH. Mặc dù Chính phủ đã có nhiều cơ chế, chính sách nhằm hỗ trợ và thu hút doanh nghiệp đầu tư phát triển NƠXH, nhưng thực tế theo đánh giá từ phía các doanh nghiệp, quá trình triển khai vẫn còn gặp nhiều khó khăn.
Trong bối cảnh giá nhà thương mại tăng vọt, NOXH trở thành một trong những giải pháp khả thi nhất để đáp ứng nhu cầu của người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, phát triển NOXH không hề dễ dàng. Những vướng mắc về cơ chế, thủ tục và nguồn vốn đã khiến phân khúc này trở thành bài toán nan giải.
Để thúc đẩy phát triển NOXH và tháo gỡ các nút thắt của thị trường BĐS, cần sự chung tay của “bốn nhà”: nhà nước, địa phương, ngân hàng và doanh nghiệp.
Cần sự đột phá từ chính sách mới
Tọa đàm “Nhà ở xã hội: Đột phá từ chính sách mới” với sự tham gia của các cơ quan chức năng, doanh nghiệp, chuyên gia… đã cùng mổ xẻ nguyên nhân, hạn chế trong phát triển nhà ở xã hội; đồng thời chia sẻ những chính sách mới, đề xuất các giải pháp để tạo điều kiện thuận lợi phát triển các dự án nhà ở xã hội, tăng nguồn cung và đối tượng thụ hưởng dễ tiếp cận nhà ở xã hội hơn. Những chính sách mới được xem là đòn bẩy để tạo bứt phá trong phát triển nhà ở xã hội.
Bà Phạm Thị Thu Hà, Phó trưởng Phòng Nhà ở Xã hội, Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, đã chia sẻ về một số điểm mới trong chính sách nhà ở.
Các ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội lần này được luật hóa, mang lại nhiều lợi ích quan trọng. Cụ thể, chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất và không cần thực hiện thủ tục xác định giá đất. Họ còn được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% trên diện tích xây dựng nhà ở xã hội và ưu đãi tối đa 20% tổng diện tích đất hoặc sàn xây dựng để phát triển công trình thương mại. Những thay đổi này nhằm thu hút doanh nghiệp tham gia, tăng nguồn cung nhà ở xã hội.
Về điều kiện thụ hưởng, Luật Nhà ở 2023 đã cải cách thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân thu nhập thấp. Đáng chú ý, luật bãi bỏ điều kiện cư trú khi mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội; đối với trường hợp thuê, chỉ yêu cầu đúng đối tượng, không cần đáp ứng điều kiện về nhà ở hay thu nhập.
Bà Phạm Thị Thu Hà nhấn mạnh rằng chính sách lợi nhuận định mức 10% dành riêng cho diện tích nhà ở xã hội sẽ khuyến khích nhiều doanh nghiệp tham gia. Bà Phạm Thị Thu Hà cũng kỳ vọng Quốc hội sớm thông qua nghị quyết giám sát về nhà ở xã hội để đẩy mạnh phát triển. Đồng thời, bà Phạm Thị Thu Hà kêu gọi địa phương tăng cường tuyên truyền, phổ biến pháp luật mới, tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người dân tiếp cận chính sách. Cuối cùng, bà Phạm Thị Thu Hà mong muốn các bộ, ngành và doanh nghiệp cùng nỗ lực thực hiện đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội.
Phát triển nhà ở xã hội cần sự đột phá từ chính sách mới.
TS Trần Quang Thắng, Viện trưởng Viện Kinh tế và Quản lý TPHCM nhận định, rằng nhiều luật và bộ luật mới ban hành đã có các giải pháp mang tính đột phá, gỡ bỏ nhiều vướng mắc về cơ chế, thuế, và lãi suất để hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu của người có thu nhập thấp.
Riêng tại TPHCM, chính quyền đã triển khai thêm các chính sách hỗ trợ đối với người mua nhà ở xã hội. Cụ thể, các hộ nghèo và cận nghèo được hỗ trợ một phần kinh phí mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, với mức hỗ trợ dao động từ 30 đến 90 triệu đồng. Để đạt mục tiêu phát triển nhà ở xã hội đến năm 2030, TS. Trần Quang Thắng cho rằng bên cạnh những chính sách mới, TPHCM cần triển khai các giải pháp linh hoạt, sáng tạo.
Tại buổi toạ đàm, Phó Tổng giám đốc Công ty Đầu tư tài chính Nhà nước TPHCM (HFIC) Nguyễn Quang Thanh nhìn nhận, mặc dù chính sách đã có cải thiện, điều kiện thu nhập áp dụng cho đối tượng mua nhà ở xã hội được nới lỏng nhưng cơ bản người không đủ thu nhập để sống thì khó có khả năng trả nợ khi vay mua nhà. Cùng với đó, mức lợi nhuận tối đa 10% cho chủ đầu tư vẫn chưa đủ hấp dẫn để thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia đầu tư nhà ở xã hội. Dù các dự án đã được chấp thuận chủ trương, nhưng quy trình thẩm định và phê duyệt thủ tục thường kéo dài quá lâu, có dự án mất từ 4 - 5 năm mà vẫn chưa hoàn thành, gây cản trở lớn cho doanh nghiệp, làm tăng chi phí và giảm sức hút của các dự án nhà ở xã hội. Song song với đó, sau khi được phê duyệt, giá mua nhà ở xã hội thường không đồng nhất với phương án ban đầu, gây khó khăn cho chủ đầu tư, đặc biệt là những doanh nghiệp không có vốn đối ứng đủ mạnh.
Theo ông Nguyễn Thanh Bình, Trưởng phòng Quản lý Quy hoạch và Xây dựng, Ban Quản lý các khu chế xuất và công nghiệp TPHCM (Hepza), để phát triển nhà ở xã hội hiệu quả, cần đặt mục tiêu chính là đảm bảo cho công nhân và người lao động có nơi ở và sinh hoạt chất lượng, từ đó nâng cao năng suất lao động và chất lượng cuộc sống. “Nhà nước cần hoàn thiện các chính sách hỗ trợ, chẳng hạn như cung cấp các gói tín dụng ưu đãi cho nhà đầu tư và người thuê nhà, đồng thời đơn giản hóa quy trình phê duyệt và rút ngắn thời gian triển khai dự án. Doanh nghiệp cần nhận thức rõ trách nhiệm cộng đồng của mình trong việc tạo điều kiện cho người lao động có nơi ở ổn định”, ông Nguyễn Thanh Bình nói.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM Lê Hoàng Châu cho rằng, mặc dù Luật Nhà ở 2023 có nhiều chính sách mới, tích cực hơn nhưng các văn bản dưới luật vẫn còn nhiều vấn đề cần cân nhắc. Một số doanh nghiệp tự dùng nguồn vốn cá nhân để phát triển dự án nhà ở xã hội mà không nhận bất kỳ ưu đãi nào từ Nhà nước nhưng vẫn bị yêu cầu kiểm toán, gây thêm áp lực...
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM Lê Hoàng Châu ý kiến, để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, cần tập trung vào các yếu tố cốt lõi như quỹ đất, hỗ trợ tín dụng và đơn giản hóa thủ tục đầu tư; chi phí mua đất cần được tính toán đúng và đủ, đồng thời lãi suất cho vay nên được giảm để tạo điều kiện thuận lợi hơn...
PV