Thị trường bất động sản 2024: Cơ hội cho các nhà đầu tư?

Theo các chuyên gia, so với năm 2023, những thách thức với thị trường bất động sản 2024 đã suy giảm nhiều về mức độ. Năm 2024 sẽ là năm khởi đầu cho một chu kì mới của thị trường bất động sản Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung.

Năm cuối của khó khăn?

Từ  cuối năm 2023, thị trường bất động sản đã ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực. Dù vẫn chưa thực sự sôi động, nhưng đây được xem là “luồng sinh khí” mới cho thị trường bứt phá. Theo đánh giá từ các chuyên gia, năm 2024 thị trường địa ốc vẫn chưa thể khởi sắc ngay, nhưng đây sẽ là giai đoạn bản lề cho sự chuyển mình bắt đầu từ năm 2025 - thời điểm các bộ luật sửa đổi có hiệu lực.

Thị trường bất động sản đã trải qua một năm khó khăn khi tình hình kinh doanh tụt dốc, luồng tiền vận hành cho thị trường không có đột biến, thậm chí rủi ro thanh khoản lớn do diễn biến thắt chặt tín dụng bất động sản và  trì trệ phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Trong chia sẻ mới đây, PGS.TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, đã dùng hai từ “trầm lắng” để mô tả thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2023.

Nhìn lại năm vừa qua, thị trường bất động sản đã ghi nhận những con số đậm màu tối. Theo tổng kết của Bộ Xây dựng, năm 2023 có số lượng giao dịch thành công khoảng 433.444, chỉ đạt khoảng 55,2% so với năm 2022. Cùng với đó, lĩnh vực kinh doanh bất động sản lại có số lượng doanh nghiệp giải thể tăng mạnh so với năm trước. 

Còn theo Tổng cục Thống kê, số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới trong năm 2023 là 4.725, trong khi số doanh nghiệp giải thể là 1.286. So với năm 2022, số doanh nghiệp thành lập mới giảm 45% và số doanh nghiệp giải thể tăng 7,7%. Nhiều doanh nghiệp xây dựng, bất động sản cũng nằm trong làn sóng cắt giảm từ 50% - 75% nhân sự.

Tuy nhiên, theo nhận định của TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ bước sang năm 2024 với nhiều động thái tích cực hơn tiêu cực. Theo ông Đính, năm 2024 sẽ tiếp tục là một năm đầy thách thức cho các doanh nghiệp bất động sản, dù khó khăn đã suy giảm so với 2023. Khó khăn của thị trường tiếp tục đến từ nhiều phía từ pháp lý dự án ách tắc, nguồn vốn chưa được khơi thông, đến khó khăn chung của nền kinh tế, sức cầu của thị trường yếu, khách hàng, nhà đầu tư khắt khe hơn trong việc lựa chọn sản phẩm…

Tuy nhiên, thị trường vẫn có thể kỳ vọng vào một số điểm sáng. Theo đó, Chính phủ chắc chắn sẽ vẫn tiếp tục hành động quyết liệt để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Luật Đất đai vừa được thông qua với kỳ vọng sẽ giúp tạo động lực và tăng niềm tin cho xã hội, doanh nghiệp, nhà đầu tư.

Đầu tư công cũng được chú trọng ở nhiều vùng miền trên cả nước và chắc chắn sẽ tạo động lực phát triển kinh tế, thu hút đầu tư bất động sản mạnh hơn năm trước. Ngoài ra, quy hoạch của gần 40 tỉnh thành đã được Chính phủ phê duyệt, dự báo tiếp tục được phê duyệt các tỉnh thành còn lại trong năm nay, góp phần tháo gỡ khó khăn cho nhiều dự án bị vướng mắc, đồng thời sẽ tạo động lực thu hút đầu tư mạnh hơn, đặc biệt là đầu tư trực tiếp nước ngoài.

Lãi suất ngân hàng cũng được dự báo duy trì ở mức ổn định so với cuối năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ vốn tín dụng sẽ được cải thiện hơn so với năm trước. Đặc biệt, nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ có thể sẽ được đẩy mạnh, trở thành sản phẩm chủ đạo làm ấm thị trường.

“Năm 2024 sẽ là thời gian cuối của giai đoạn khó khăn trên thị trường bất động sản. Tuy không thể bùng nổ, nhưng thị trường sẽ dần vào ổn định. Năm nay được cho là khởi đầu của một chu kỳ mới phát triển cho nhiều năm tiếp theo”, ông Đính nhấn mạnh.

Xu hướng mới

Theo dự báo, năm 2024, về tổng thể, mặc dù vẫn còn nhiều khó khăn và mức phục hồi không đồng đều trên các phân khúc, nhưng thị trường bất động sản Việt Nam đã vượt qua giai đoạn“bĩ cực” nhất, đang và sẽ ghi nhận những động thái tích cực nhiều hơn tiêu cực cả về tổng cung và tổng cầu, cả đầu vào và đầu ra. Theo đó, phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ sôi động hơn nhờ gia tăng hoạt động của khu vực FDI và triển khai các dự án hạ tầng trên cả nước.

Phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội khả năng cũng sẽ chuyển biến tích cực và ghi nhận nguồn cung mới tăng do các chủ đầu tư nhận thức được việc tự điều hướng cơ cấu sản phẩm để phát triển phù hợp với dòng chảy của thị trường. Với phân khúc nhà ở thương mại cao cấp, khả năng sẽ hồi sức chậm hơn do nhu cầu thực chưa thể đột biến.

Với phân khúc đất nền, do quy định mới về siết chặt hoạt động phân lô bán nền tại Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và thanh khoản xuống thấp suốt năm 2023 nên phân khúc này cũng cần nhiều thời gian hơn trong việc hồi phục. Dự báo khoảng cuối năm 2024, đất nền mới có thể đảo chiều.

Với thị trường kho vận, trong năm 2024, động lực của thị trường này sẽ tiếp tục được thúc đẩy bởi nhu cầu nội địa. Cùng với xu hướng toàn cầu, các hoạt động thương mại xuyên biên giới dự báo sẽ có dấu hiệu phục hồi, tuy nhiên tốc độ sẽ chậm. Dự báo về khác biệt giữa giá chào thuê và giá giao dịch sẽ xuất hiện, đặc biệt là ở các dự án mới.

Tuy nhiên, nguồn cung nhà kho xây sẵn mới sẽ gia tăng đáng kể vào năm 2024 với các dự án chất lượng cao tại Bắc Ninh, Hải Phòng và Hưng Yên. Dự báo nguồn cung sẽ tăng thêm 700.000m2, đưa tổng nguồn cung nhà kho xây sẵn hiện đại vào cuối năm 2024 tăng gấp 1,6 lần so với thời điểm hiện tại.

Trong tương lai ngắn hạn, thị trường nhà kho xây sẵn hiện đại miền Bắc được kỳ vọng tiếp tục mở rộng ra các tỉnh lân cận như Vĩnh Phúc, Bắc Giang, Quảng Ninh nhờ lợi thế giá đất cạnh tranh và nguồn đất sẵn có cho phát triển dự án mới. Trong đó, nhiều nhà đầu tư lớn như Mapletree, Indochina Kajima, Core5, Western Pacific Group đã có mặt tại các thị trường này và dự kiến hoàn thành các dự án theo đúng kế hoạch.

Việc định giá bất động sản văn phòng cũng dần thay đổi, không chỉ dựa trên các chỉ số về nhu cầu thuê, mức lấp đầy và giá thuê. Nếu xác định đúng chiến lược và tối ưu quá trình vận hành, bất động sản văn phòng là khoản đầu tư hoàn hảo đem lại nguồn thu nhập hấp dẫn và lợi ích dài hạn. 

Tại châu Á - Thái Bình Dương và Việt Nam, văn phòng vẫn là một trong những loại tài sản lớn nhất và sẽ tiếp tục là thành phần cốt lõi trong danh mục đầu tư bất động sản. Dù còn khá mới so với các thị trường khác trong khu vực, phân khúc văn phòng (và thị trường bất động sản nói chung) tại Việt Nam vẫn là mảnh đất màu mỡ cho các nhà đầu tư nhờ yếu tố cầu vượt cung, tốc độ tăng trưởng nhanh, nguồn lao động trẻ dồi dào và sự ưa chuộng mô hình làm việc trực tiếp.

Cơ hội cho các nhà đầu tư?

Chuyên gia dự đoán rằng, năm 2024 sẽ là giai đoạn cuối khó khăn của thị trường bất động sản. Mặc dù không thể bùng nổ, nhưng sẽ dần vào ổn định. Năm nay được cho là bắt đầu của một chu kỳ mới phát triển trong nhiều năm tiếp theo.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cho hay thị trường đất nền đã có dấu hiệu hồi phục từ khi dự án sửa đổi Luật Đất đai được đưa ra thảo luận từ tháng 12 năm 2023. Ông Tuấn nhận định rằng người Việt có xu hướng thích sở hữu bất động sản và tích lũy tài sản bằng đất đai, nên đất nền sẽ là sản phẩm thu hút nhiều người mua nhất trong năm 2024.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, trong thời gian sắp tới, thị trường đất nền sẽ tiếp tục gặp khó khăn, đặc biệt là với những lô đất lớn. Việc siết chặt các hoạt động phân lô bán nền theo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có thể dẫn đến sự sụt giảm mức độ quan tâm đối với đất nền. Mặt bằng giá đất nền cũng có thể sẽ được điều chỉnh giảm, đặc biệt là đối với những lô đất lớn.

Theo ông Tuấn, đầu tư vào đất nền trong năm nay cần chờ đến quý II - III/2024 mới thấy được sự chuyển biến rõ rệt, hiện tại vẫn đang là giai đoạn thăm dò, chờ đợi. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính không nên tham gia phân khúc đất nền vào thời điểm này. Đối với những nhà đầu tư lớn, có dòng tiền khỏe thì thời gian này là thời điểm thích hợp để tìm kiếm cơ hội.

"Hiện tại là thời điểm thích hợp để các nhà đầu tư tìm kiếm quỹ đất đầu tư. Tuy nhiên, nhà đầu tư nên chọn những lô đất nền có giá vừa phải, dưới 2 tỷ đồng, pháp lý đầy đủ, dự báo nhóm này sẽ ghi nhận giao dịch tăng lên trong thời gian tới.

Khi các luật sửa đổi cùng được áp dụng từ ngày 1/1/2025, nguồn cung đất nền sẽ giảm do các chủ đầu tư bị hạn chế phân lô bán nền. Do đó, giá đất nền có thể sẽ trải qua một chu kỳ tăng giá mới. Trước đây, trong các lần điều chỉnh luật, giá đất chỉ tăng lên mà không giảm. Năm 2024 - 2025 được đánh giá là cơ hội cuối cùng để mua đất nền đối với những người có nhu cầu thực. Tuy nhiên, với chủ đầu tư, đây vẫn là giai đoạn khó khăn. Do đó, nhà đầu tư cần suy xét cẩn trọng trước khi quyết định đầu tư", ông Tuấn nhận định.

Hồng Quang