Tổng Thư ký kiêm Phó Chủ tịch VARS - ông Trần Văn Bình cho biết, thị trường bất động sản quý IV/2023 sẽ là bước đệm cho sự chuyển mình vào năm 2024. Bức tranh toàn cảnh thị trường chắc chắn sẽ có thêm nhiều điểm sáng mới. Đáng chú ý là những khu vực đang còn có nhiều dư địa phát triển, có quy hoạch đồng bộ, hạ tầng được đầu tư. Cũng từ đây thì những kỳ vọng được khởi sắc là hoàn toàn có cơ sở.
Thị trường đã bước sang giai đoạn bình thường mới
Theo báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam năm 2023 và dự báo năm 2024 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý IV/2023, thị trường đã có thêm sự nhộn nhịp bởi việc chạy rumor của một số dự án cùng các chương trình mở bán quy mô lớn vốn đã vắng bóng trong các quý trước đó.
Theo đó, nguồn cung và giao dịch trong quý đã có sự cải thiện rõ rệt. Cụ thể về nguồn cung, tổng cung sản phẩm trong quý đạt 21.774 sản phẩm, tăng 6% so với quý III. Trong đó có khoảng 7.000 sản phẩm lần đầu tiên ra mắt trên thị trường.
Quý IV/2023 cũng ghi nhận thị trường có tổng 5.710 sản phẩm được giao dịch, tương đương với quý III, gấp đôi so với quý đầu năm. Tỷ lệ hấp thụ tiếp tục được cải thiện, đạt 26%, tăng 12 điểm % so với cùng kỳ năm 2022. Không chỉ chạy đua về các chính sách ưu đãi dành cho khách hàng, quý IV/2023 các chủ đầu tư còn mở thêm một cuộc đua về các chính sách nhằm thu hút các sàn giao dịch và Môi giới BĐS. Các sàn giao dịch BĐS cũng bắt đầu rục rịch triển khai các chiến dịch “tuyển quân”.
Báo cáo của VARS chỉ ra, thay vì linh hoạt trong việc đa dạng hóa các sản phẩm phân phối như những quý trước, thời điểm cuối năm, các sàn giao dịch thể hiện sự cân nhắc và thận trọng khi quyết định tham gia phân phối các dự án. Theo đó, “quay trở về với phân khúc trọng tâm” là chiến lược được hầu hết các sàn giao dịch lựa chọn. Cùng với đó, nhằm tạo thêm nguồn thu, một số sàn giao dịch phát triển thêm mảng thứ cấp thay vì chỉ khai thác thị trường sơ cấp như trước đây.
Ngoài ra, thị trường cũng đón nhận nhiều tín hiệu tích cực như Luật nhà ở và Luật kinh doanh BĐS được Quốc hội chính thức thông qua với một số thay đổi mang tính tích cực, góp phần tạo thêm động lực và kỳ vọng mới cho thị trường. Tuy nhiên, do 1/1/2025 hai bộ luật này mới chính thức có hiệu lực, cùng với việc phải tiếp tục chờ đợi Luật đất đai-Bộ luật quan trọng nhất được thông qua, cũng phần nào gây ảnh hưởng, làm chậm nhịp phục hồi của thị trường.
Tuy có nhiều tín hiệu tích cực nhưng báo cáo của VARS cũng chỉ ra, thời điểm này thị trường vẫn tiếp tục phải đối mặt với khó khăn mới, đó là sự thiếu vắng Môi giới BĐS. Nhìn chung, 2023 là một năm đầy “vất vả” với thị trường BĐS Việt Nam. Rất nhiều khó khăn tồn tại dưới dạng ẩn từ các thời kỳ trước, lần lượt ngoi lên, xiết chặt khiến thị trường trở nên lao đao, điêu đứng.
"Khoảng thời gian này là “sự trả giá” cho quá trình phát triển thiếu kiểm soát, kém minh bạch và an toàn của thị trường trong suốt một thời gian dài trước đó. Có thể nói, 2023 là năm “bùng phát” của căn bệnh “khó khăn” của thị trường BĐS Việt Nam, sau một khoảng thời gian “ủ bệnh” khá dài và có dấu hiệu “khởi phát” kể từ tháng 5/2022." VARS nhận định.
Tuy nhiên, VARS cho rằng, đây cũng là cơ hội để chúng ta nhận ra có quá nhiều “lỗ hổng” trong phát triển thị trường BĐS tại Việt Nam, từ cơ chế, chính sách đến quá trình thực thi. Sức khỏe nội tại của Doanh nghiệp BĐS Việt Nam chưa đủ mạnh và khả năng ứng biến với các tình huống còn chưa cao.
"Mặc dù không muốn, nhưng chúng ta phải thẳng thắn thừa nhận rằng, sau bao cố gắng, nỗ lực thì niềm tin và hi vọng vào sự phục hồi của thị trường BĐS Việt Nam ở thời điểm cuối năm 2023 đã không đạt như kỳ vọng. Tuy có sự chuyển biến tích cực theo thời gian, nhưng chưa đủ để khẳng định thị trường đã bước sang giai đoạn bình
thường mới. Đã đến lúc chúng ta phải thay đổi lại định nghĩa, để hiểu rằng “Hồi phục” là cả một quá trình chứ không chỉ là “kết quả”." VARS đánh giá.
Thị trường bất động sản sẽ có bước chuyển mình vào năm 2024
Trước đó, Phó Ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn Xúc tiến đầu tư BĐS (VARS) - bà Phạm Thị Miền nhận định: “Dữ liệu của nghiên cứu của VARS cho thấy, thanh khoản ở trên thị trường bất động sản đang dần được cải thiện, đặc biệt là so với giai đoạn khó khăn cuối năm trước và những tháng đầu năm nay. Và thị trường cũng bắt đầu ghi nhận nhiều điểm sáng hơn. Đó chính là những địa phương có kinh tế phát triển, được quan tâm và chú trọng thúc đẩy đầu tư hạ tầng, giao thông, có nhiều nguồn phù hợp với nhu cầu như Hà Nội, Lào Cai, Hải Phòng, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh”.
Và cũng khẳng định thị trường có dấu hiệu khởi sắc rõ nét, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS cho biết, nhìn nhận một cách khách quan, thị trường bắt đầu xuất hiện thêm nhiều điểm sáng trong bức tranh tổng thể. Và khi bước sang quý III và quý IV/2023, trạng thái hoạt động của thị trường bất động sản vẫn tương đối ổn định.
Cụ thể là bất động sản công nghiệp vẫn tiếp tục duy trì được sự hấp dẫn khi thu hút nhiều sự quan tâm của nhà đầu tư trong cũng như ngoài nước, ghi nhận được sự quan tâm mới của một số nhà đầu tư đến từ Mỹ.
Cũng theo lời ông Đính thì dù bất động sản nghỉ dưỡng chưa có cơ hội trở mình bởi Nghị định 10/2023/NĐ-CP chưa thể phát huy được nhiều tác dụng, tuy nhiên lại ghi nhận động thái tích cực từ một số địa phương như Khánh Hòa với việc ban hành quy trình nội bộ giải quyết thủ tục hành chính cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel trên đất thương mại và dịch vụ,...
Thị trường bất động sản sẽ có bước chuyển mình vào năm 2024.
Mặc dù vậy thì dù đã xuất hiện những tín hiệu khả quan, tuy nhiên thị trường bất động sản quý IV/2023 chưa thể ghi nhận được sự thay đổi đột biến khi mà nguồn cung vẫn chưa thể nào đột phá, bởi các dự án cần một khoảng thời gian tương đối để có thể triển khai và đủ điều kiện mở bán. Số lượng các dự án nhà ở xã hội sắp mở bán trong thời gian sắp tới vẫn còn rất ít so với nhu cầu.
Bởi vì, ngay cả khi đề án 1 triệu căn Nhà ở xã hội được thực thi tối đa thì nguồn cung nhà ở xã hội vẫn không thể nào đáp ứng được đủ các nhu cầu đang rất nóng hiện nay. Trong khi đó thì quá trình triển khai và xây dựng đến mở bán dự án nhà ở xã hội vẫn còn có nhiều vướng mắc, từ cơ chế pháp luật cho đến quy định cũng như điều kiện mua hay như các trường hợp được thụ hưởng chính sách.
Có nhiều ý kiến cho rằng, chính sách về nhà ở cần hướng đến mọi tầng lớp ở trong xã hội. Quy định đối tượng được thụ hưởng chính sách về nhà ở xã hội cần thay đổi một cách phù hợp hơn, nhà ở xã hội không phải là bán cho người giàu nhưng hướng đến cả những đối tượng có mức thu nhập thuộc diện phải đóng thuế và có tích lũy, tuy nhiên không tiếp cận được với nhà ở thương mại, hiện tại có giá bán ở ngưỡng cao.
Có thể thấy rằng, bức tranh thị trường bất động sản trong thời gian qua đã được mổ xẻ và phân tích, nhận diện những điểm nghẽn. Và theo đó, cùng với các nút thắt về mặt pháp lý, nguồn vốn thì niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư chính là chốt chặn cuối cùng cần giải tỏa để cho thị trường bất động sản thực sự trở về được trạng thái bình thường.
Tổng Thư ký kiêm Phó Chủ tịch VARS - ông Trần Văn Bình cho biết, thị trường bất động sản quý IV/2023 sẽ là bước đệm cho sự chuyển mình vào năm 2024. Sau quý IV của năm 2023, bức tranh toàn cảnh thị trường chắc chắn sẽ có thêm nhiều điểm sáng mới. Đáng chú ý là những khu vực đang còn có nhiều dư địa phát triển, có quy hoạch một cách đồng bộ, hiện đại và hạ tầng được quan tâm, chú trọng đầu tư, mặt bằng giá chưa cao. Cũng từ đây thì những kỳ vọng được khởi sắc của thị trường là hoàn toàn có cơ sở.
Đinh Hiệu