Thị trường chuyển nhượng căn hộ thứ cấp tại Hà Nội trong tháng 11 năm 2025 ghi nhận khoảng 3.100 giao dịch, giảm 22% so với tháng 10. Trong khi đó, phân khúc nhà ở thổ cư và nhà thấp tầng chỉ điều chỉnh nhẹ hơn, với mức giảm khoảng 10%.
Theo báo cáo mới công bố của One Mount Group, bức tranh thị trường chuyển nhượng nhà ở Hà Nội trong tháng 11 năm 2025 cho thấy sự chững lại có chọn lọc, thay vì một xu hướng suy giảm trên diện rộng.
Toàn thị trường ghi nhận khoảng 6.100 giao dịch, giảm 18% so với tháng 10, song vẫn cao hơn mức bình quân của cả năm 2025. Đáng chú ý, mức giảm này không diễn ra đồng loạt mà thể hiện rõ sự phân hóa theo từng khu vực và nhóm khách hàng tham gia thị trường.
Xét theo cơ cấu phân khúc, thị trường căn hộ thứ cấp Hà Nội ghi nhận khoảng 3.100 giao dịch, giảm 22% so với tháng trước. Trong khi đó, phân khúc nhà ở thổ cư và nhà thấp tầng chỉ giảm nhẹ hơn, ở mức khoảng 10%.
Dù chịu áp lực điều chỉnh rõ nét, phân khúc căn hộ cao tầng vẫn giữ vai trò trụ cột khi chiếm hơn một nửa tổng lượng giao dịch toàn thị trường và tiếp tục dẫn dắt thị trường thứ cấp tháng thứ sáu liên tiếp. Điều này cho thấy nhu cầu đối với căn hộ, đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng đồng bộ và pháp lý rõ ràng, vẫn duy trì sức hút nhất định.
Ông Trần Minh Tiến, đại diện Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng của One Mount Group, nhận định diễn biến trong tháng 11 phản ánh quá trình thanh lọc cục bộ của thị trường.
Theo ông, sự điều chỉnh chủ yếu tập trung tại những khu vực có tỷ trọng đầu cơ cao, nơi dòng tiền ngắn hạn đã tăng mạnh từ giữa năm. Khi thị trường bước sang giai đoạn nhạy cảm hơn, các yếu tố nền tảng bắt đầu phát huy tác dụng sàng lọc nhà đầu tư.
Áp lực lãi suất gia tăng từ tháng 10, cùng với đà chững lại của giá chuyển nhượng, đã tác động trực tiếp đến nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Thực tế cho thấy, trong tháng 11, nhiều ngân hàng thương mại đã điều chỉnh tăng lãi suất tiền gửi thêm từ 0,8 đến 1,2 điểm phần trăm, đưa mức lãi suất bình quân lên khoảng 5,64% mỗi năm.
Trong khi đó, tính đến ngày 21 tháng 11, dư nợ tín dụng toàn hệ thống tăng khoảng 16% so với cuối năm 2024, cao hơn đáng kể so với tốc độ tăng tiền gửi chỉ ở mức 12%.
Thị trường chuyển nhượng căn hộ thứ cấp tại Hà Nội trong tháng 11 năm 2025 ghi nhận khoảng 3.100 giao dịch, giảm 22% so với tháng 10.
Cùng thời điểm, nhiều khoản vay mua nhà được giải ngân vào cuối năm 2023 và đầu năm 2024 bắt đầu bước vào giai đoạn kết thúc ân hạn nợ gốc. Điều này khiến nghĩa vụ trả nợ, cả gốc lẫn lãi, tăng mạnh trong thời gian ngắn.
Trước sức ép dòng tiền ngày càng lớn, một bộ phận nhà đầu tư ngắn hạn buộc phải tái cơ cấu danh mục, chấp nhận điều chỉnh giá chào bán. Tuy nhiên, trong bối cảnh tâm lý người mua trở nên thận trọng hơn, việc giảm giá cũng không dễ dàng chuyển hóa thành giao dịch thực tế.
Song song với áp lực tài chính, thị trường căn hộ thứ cấp cũng xuất hiện dấu hiệu chạm ngưỡng kháng cự về giá. Trong giai đoạn từ tháng 7 đến tháng 10 năm 2025, mặt bằng giá chuyển nhượng tại một số khu đô thị lớn ở Hà Nội đã tăng mạnh, với biên độ phổ biến từ 14 đến 22%.
Giá chào bán được đẩy lên vùng 77 đến 98 triệu đồng mỗi mét vuông. Tuy nhiên, sang tháng 11, dưới tác động đồng thời của lãi suất tăng và tâm lý dè dặt của người mua, đà tăng giá gần như chững lại, mức điều chỉnh chỉ quanh 0,8% so với tháng trước.
Ở góc nhìn trung hạn, ông Trần Minh Tiến cho rằng nhịp điều chỉnh cuối năm 2025 mang tính kỹ thuật và cần thiết cho sự phát triển bền vững của thị trường. Dữ liệu lịch sử cho thấy năm 2024 cũng từng ghi nhận giai đoạn điều chỉnh vào cuối năm, kéo dài đến hết quý một năm 2025 trước khi thị trường phục hồi và tăng tốc trở lại trong quý hai và quý ba.
Đại diện One Mount Group kỳ vọng kịch bản tương tự có thể lặp lại trong năm 2026, nhưng với cấu trúc thị trường lành mạnh hơn. Theo đó, vai trò của dòng vốn đầu cơ ngắn hạn sẽ tiếp tục thu hẹp, trong khi thị trường được dẫn dắt chủ yếu bởi nhu cầu ở thực và nhóm nhà đầu tư dài hạn. Mức độ phụ thuộc vào đòn bẩy ngân hàng cũng được dự báo giảm rõ rệt, giúp thanh khoản vận hành ổn định và bền vững hơn.
Triển vọng tăng trưởng trung hạn của thị trường Hà Nội còn được củng cố bởi loạt dự án hạ tầng giao thông trọng điểm tại khu Đông và khu Tây, như các cầu Ngọc Hồi, Hồng Hà, Mễ Sở cùng các tuyến metro đang và sẽ được triển khai.
Trên cơ sở đó, One Mount Group dự báo thị trường chuyển nhượng căn hộ Hà Nội trong năm 2026 có thể đạt khoảng 37.000 đến 38.000 giao dịch, tăng khoảng 4,5% so với năm 2025, phản ánh kỳ vọng về một chu kỳ tăng trưởng thận trọng nhưng bền vững hơn.
Bình Minh