Nguồn cung nhà ở xã hội quá khan hiếm là nguyên nhận chính của việc tăng giá nhà ở tại TPHCM, việc này đã đặt ra thách thức lớn cho người thu nhập thấp trong việc tiếp cận nhà ở phù hợp.
Thị trường sơ cấp, căn hộ chung cư TP.HCM cũng liên tục tạo mặt bằng giá mới trong 2 năm gần đây. Ngay trong quý 1/2025, dữ liệu thị trường của Batdongsan.com.vn ghi nhận, giá rao bán trung bình của căn hộ TP.HCM đã tăng từ mức 47 triệu đồng/m2 của tháng 1/2023 lên mức 59 triệu đồng/m2 vào tháng 3/2025. Đây chỉ là giá rao bán trung bình của toàn thị trường, còn trên thực tế, giá rao bán của các dự án mới ra hàng tại TP.HCM gần đây đều thiết lập mức ngất ngưởng.
Về Phân khúc giá dưới 30 triệu đồng/m2 tại TP.HCM đã hoàn toàn tuyệt chủng. Đà tăng giá mạnh của căn hộ chung cư TP.HCM khiến một bộ phận không nhỏ người dân có thu nhập thấp, trung bình trong xã hội đã phải chấp nhận di chuyển về các tỉnh giáp ranh TP.HCM như Bình Dương hay Long An để mua nhà an cư. Đây là những nơi vẫn còn tồn tại căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng/căn.
Việc tăng giá nhà ở xã hội tại TPHCM đang đặt ra thách thức lớn cho người thu nhập thấp trong việc tiếp cận nhà ở phù hợp.
Khoảng 10 năm trước, định vị phân khúc căn hộ giá rẻ tại TP.HCM là có giá dưới 25 triệu đồng/m2. Nhưng đến nay, ngay cả mức giá dưới 30 triệu đồng/m2 cũng biến mất khỏi thị trường. Trong khi nhà thương mại giá rẻ vắng bóng thì nhà ở xã hội tại TP.HCM cũng vô cùng hiu hắt nguồn cung.
Số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho thấy, tính đến năm 2024, TPHCM mới thực hiện được khoảng 6.000 căn nhà ở xã hội, đạt 8,6% kế hoạch trong giai đoạn 2021-2030, mở rộng trên bình diện cả nước cũng mới hoàn thành 57.652 căn, đạt 5,7% kế hoạch.
Trong năm qua hàng loạt dự án nhà ở xã hội sau khởi công rầm rộ lại tiếp tục đình trệ vì vướng thủ tục. Dự án nhà ở xã hội Lê Thành Tân Kiên tại huyện Bình Chánh, TP.HCM được tổ chức động thổ vào tháng 8.2024 và được chủ đầu tư là Công ty Lê Thành dự kiến hoàn thành vào năm 2026, cung cấp ra thị trường 1.445 căn nhà ở xã hội theo hình thức cho thuê 49 năm, với diện tích trung bình từ 45-50m2. Tuy vậy, dự án đến nay vẫn chưa thể tiến hành xây dựng vì dự án vẫn chưa hoàn chỉnh thủ tục.
Nguyên nhân chính là do quy trình phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 và cấp phép xây dựng kéo dài quá lâu. Mỗi lần điều chỉnh hồ sơ theo yêu cầu của các sở, ngành, doanh nghiệp lại phải chờ thêm 1-2 tháng để xin ý kiến phản hồi. Quy trình này cứ lặp đi lặp lại khiến doanh nghiệp “dài cổ” chờ đợi.
Năm 2024, khi lần đầu tiên UBND TP.HCM tổ chức Hội nghị Xúc tiến đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, có 21 doanh nghiệp đã đăng ký đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại quỹ đất do doanh nghiệp tự tạo lập với khoảng 52.000 căn hộ.
Thế nhưng, cho tới nay, theo tìm hiểu thì đa phần các dự án này nằm trên giấy hoặc mới trong giai đoạn tìm hiểu đầu tư. Theo phản ánh của nhiều doanh nghiệp, quy trình xin đầu tư dự án nhà ở xã hội yêu cầu doanh nghiệp phải qua nhiều công đoạn, từ xác định giá đất, tiền sử dụng đất đến xin miễn giảm thuế, thời gian xét duyệt kéo dài dẫn đến nhiều dự án chậm tiến độ.
Thủ tục pháp lý kéo dài tới 5 năm khiến dự án nhà ở xã hội chậm tiến độ, đội vốn và tăng chi phí tài chính - tất cả đều được tính vào giá bán, đẩy giá thành lên cao. Bài toán nhà ở xã hội không thể chỉ trông chờ vào doanh nghiệp, mà cần thay đổi từ chính sách và quy trình hành chính. Chỉ khi thủ tục được rút gọn, doanh nghiệp mới có thể đẩy nhanh tiến độ và giảm chi phí để mang đến mức giá hợp lý cho người mua.
Bước sang năm 2025, điểm sáng mới nhất của nhà ở xã hội TP.HCM là thành phố có 4 dự án đang thi công và sẽ hoàn thành trong nay, cung cấp cho thị trường khoảng 3.000 căn nhà ở xã hội. 4 dự án đó là Khu nhà ở xã hội và nhà ở thương mại tại khu đất Chợ Bình Phú cũ (quận 6), dự án nhà ở xã hội tại số 324 Lý Thường Kiệt (quận 10), khu dân cư Long Trường (TP. Thủ Đức), dự án tại số 4 Phan Chu Trinh (phường 12, quận Bình Thạnh). Bên cạnh đó, TP.HCM cũng đang đẩy mạnh việc hoàn thiện thủ tục pháp lý để khởi công tiếp các dự án nhà ở xã hội mới.
Ngoài ra, TP.HCM cũng đang tập trung đẩy nhanh thủ tục pháp lý để tiếp tục khởi công các dự án nhà ở xã hội trong thời gian tới. Cụ thể, trong năm 2026, thành phố sẽ đẩy nhanh thủ tục cho 22 dự án để khởi công các dự án này, dự kiến cung cấp cho thị thường khoảng 33.000 căn nhà ở xã hội mới. Đây là những tín hiệu tích cực của thị trường nhà ở xã hội TP.HCM.
Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao về Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam nhận định, các động thái gần đây cho thấy, TP.HCM đang rất nỗ lực để gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp. Bài toán phát triển nhà ở thu nhập thấp tại TP.HCM hiện đang đối mặt không ít thách thức về quỹ đất, quy hoạch và hạ tầng giao thông.
Do đó, để hiện thực hóa mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, TP.HCM cần thực hiện các giải pháp đồng bộ, tháo gỡ các khó khan về quỹ đất, pháp lý, hạ tầng.
Theo ông Khương, TP.HCM cần hỗ trợ doanh nghiệp các doanh nghiệp làm nhà ở xã hội về thủ tục pháp lý, nguồn vốn và biên lợi nhuận.
“Nếu có thể gỡ bỏ được những yếu tố này, đặc biệt là việc hỗ trợ nguồn vốn vay, lãi suất cho doanh nghiệp cũng như người dân trong nhóm đối tượng được mua nhà và có những cơ chế đặc thù để họ vượt qua, thì mới đảm bảo được nguồn cung,” ông Khương nhấn mạnh.
Tâm An