Từ những thay đổi về không gian đô thị sau sáp nhập đến định hướng phát triển đa trung tâm, các chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh đang đứng trước một chu kỳ mới, với cơ hội mở rộng nguồn cung, đa dạng hóa sản phẩm nhưng cũng đòi hỏi nhà đầu tư phải thận trọng hơn.
Thị trường bất động sản bước vào không gian mới
Chia sẻ tại diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề “Siêu đô thị, siêu cơ hội”, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng, bất động sản sẽ là một trong những lĩnh vực chịu tác động rõ nét nhất từ mô hình phát triển đô thị mới của TP Hồ Chí Minh.
Từ tháng 7/2025, sau khi mở rộng không gian phát triển với sự sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, quy mô thị trường TP Hồ Chí Minh đã thay đổi đáng kể. Theo CBRE, hai nhóm bất động sản hưởng tác động rõ nét nhất là bất động sản công nghiệp và nhà ở.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam.
Đối với bất động sản công nghiệp, việc mở rộng địa giới mang lại quỹ đất lớn hơn cho nhà kho, nhà xưởng và các loại hình phục vụ sản xuất. Nhà đầu tư cũng có thêm lựa chọn ngoài khu vực lõi với mức chi phí hợp lý hơn.
Ở phân khúc nhà ở, quá trình mở rộng không gian đang làm thay đổi rõ sự phân bổ nguồn cung. Trong nhiều năm, TP Hồ Chí Minh chiếm phần lớn nguồn cung căn hộ của khu vực phía Nam, trong khi Bình Dương có tỷ trọng thấp hơn. Tuy nhiên, nửa đầu năm 2026, khu vực Bình Dương ngày càng đóng vai trò quan trọng trong nguồn cung căn hộ mới.
Sự thay đổi này tạo thêm lựa chọn cho người mua về cả sản phẩm lẫn mức giá. Theo dữ liệu được bà Dung chia sẻ, giá căn hộ sơ cấp bình quân của TP Hồ Chí Minh trước mở rộng khoảng 92 triệu đồng/m², sau khi có thêm nguồn cung từ Bình Dương đã giảm xuống khoảng 76,1 triệu đồng/m². Trên thị trường thứ cấp, mức giá bình quân được ghi nhận khoảng 62 triệu đồng/m².
Nguồn cung được mở rộng cũng được dự báo tiếp tục tăng trong những năm tới. CBRE dự báo nguồn cung căn hộ mới có thể đạt khoảng 25.000 căn trong năm 2026, tăng lên 31.000 căn năm 2027 và khoảng 48.000 căn vào năm 2028.
Theo bà Dung, đây là tín hiệu tích cực bởi thị trường có thêm sản phẩm và khả năng đáp ứng tốt hơn nhu cầu của nhiều nhóm khách hàng. Tuy nhiên, tốc độ tăng giá cũng được dự báo ổn định hơn khi cung - cầu dần cân bằng.
Từ đô thị đơn cực sang cấu trúc đa trung tâm
Nhìn dài hạn, sự thay đổi của TP Hồ Chí Minh không chỉ nằm ở việc mở rộng địa giới mà còn ở quá trình hình thành mô hình đô thị đa trung tâm, đa cực.
Theo CBRE, định hướng phát triển dài hạn của thành phố sẽ tạo ra nhiều cực tăng trưởng với các chức năng khác nhau. Khu vực trung tâm hiện hữu tiếp tục giữ vai trò đầu tàu về tài chính, thương mại, ngân hàng và dịch vụ chuyên môn. Khu vực phía Đông gắn với công nghệ cao, khoa học và đổi mới sáng tạo.
Phía Nam, trong đó có Nhà Bè và Cần Giờ, có dư địa phát triển logistics, kinh tế biển, đô thị sinh thái và các dịch vụ liên quan. Trong khi đó, phía Bắc và Tây Bắc được định hướng phát triển công nghiệp, công nghiệp công nghệ cao và các trung tâm kinh tế mới.
Sự thay đổi của TP Hồ Chí Minh không chỉ nằm ở việc mở rộng địa giới mà còn ở quá trình hình thành mô hình đô thị đa trung tâm, đa cực.
Sự hình thành nhiều cực phát triển sẽ kéo theo thay đổi trong khẩu vị đầu tư. Nhà đầu tư sẽ không chỉ tập trung vào bất động sản nhà ở tại khu vực lõi mà có thêm nhiều lựa chọn như bất động sản công nghiệp, logistics, đô thị vệ tinh, du lịch sinh thái, bất động sản nghỉ dưỡng và các sản phẩm gắn với kinh tế biển.
Tuy nhiên, để mô hình đa cực hoạt động hiệu quả, kết nối vẫn là yếu tố then chốt. Hệ thống metro, đường bộ, cao tốc, cảng biển, logistics và các hạ tầng thương mại cần được phát triển đồng bộ để rút ngắn khoảng cách giữa các khu vực và tạo điều kiện cho các trung tâm mới hình thành.
Theo bà Dung, hành vi của người mua nhà trong khoảng một thập kỷ qua đã thay đổi rõ rệt. Người dân không còn chỉ tìm kiếm một nơi ở mà ngày càng chú trọng trải nghiệm sống, không gian xanh, thương mại, dịch vụ và tiện ích trong cùng một khu đô thị.
Khi các đô thị vệ tinh và mô hình đa trung tâm phát triển, những khu đô thị “tất cả trong một” có thể giúp người dân giảm nhu cầu di chuyển hàng ngày vào khu vực trung tâm, qua đó tạo ra những không gian cư trú và làm việc mới ngoài lõi đô thị.
Cơ hội mở rộng không chỉ đến từ bất động sản nhà ở. Theo CBRE, khi các trung tâm tài chính, thương mại và kinh tế quốc tế hình thành, bất động sản thương mại như văn phòng, bán lẻ và dịch vụ sẽ ngày càng hưởng lợi từ quá trình chuyển đổi mô hình đô thị.
Dù thị trường mở ra nhiều dư địa, các chuyên gia tại diễn đàn cũng lưu ý rằng sự phát triển của “siêu đô thị” không đồng nghĩa mọi bất động sản đều hưởng lợi như nhau.
Theo CBRE, nhà đầu tư cần đặc biệt quan tâm đến ba nhóm yếu tố gồm hạ tầng, pháp lý và mức độ thực thi chính sách. Khi hạ tầng được đầu tư đồng bộ, các khu vực mới có thể gia tăng khả năng kết nối và tạo ra giá trị mới. Nhưng nếu tiến độ hạ tầng chậm hơn kỳ vọng, tiềm năng của các khu vực liên quan cũng có thể bị ảnh hưởng.
Tương tự, những chính sách mới có thể mở ra cơ hội hình thành các mô hình đô thị tích hợp và định hướng phát triển dài hạn. Tuy nhiên, giá trị thực tế chỉ xuất hiện khi các cơ chế được triển khai hiệu quả, thủ tục được tháo gỡ và dự án có thể đưa vào thực hiện đúng tiến độ.
Trong bối cảnh đó, sự mở rộng không gian phát triển của TP Hồ Chí Minh đang tạo ra một thị trường có quy mô lớn hơn, nguồn cung đa dạng hơn và nhiều lựa chọn hơn cho cả người mua lẫn nhà đầu tư.
Nhưng cùng với cơ hội, thị trường cũng bước vào giai đoạn cạnh tranh quyết liệt hơn. Những dự án có vị trí hưởng lợi thực chất từ hạ tầng, pháp lý rõ ràng, sản phẩm phù hợp nhu cầu và khả năng tạo ra giá trị sử dụng sẽ có nhiều lợi thế hơn.
Thiên An