Sau thương vụ M&A, Văn Phú - Invest đã bảo lãnh cho lô trái phiếu 885 tỷ đồng của New Tech - chủ đầu tư dự án khu chung cư tại quận 7 (cũ), TP.HCM. Động thái này cho thấy chiến lược mở rộng hiện diện tại thị trường phía Nam của Văn Phú, nhưng cũng tạo nên những vấn đề mới trong giai đoạn thị trường biến động hiện tại.
Thương vụ M&A thâu tóm dự án nghìn tỷ tại TP.HCM
Ngày 27/3, ngay trước thềm ĐHĐCD thường niên, HĐQT CTCP Phát triển Bất động sản Văn Phú (Văn Phú - Invest, HOSE: VPI) thông qua nhận chuyển nhượng 47 triệu cp New Tech đã thông qua nhận chuyển nhượng gần 47 triệu cổ phiếu (tương đương 99% vốn) của CTCP Đầu tư Xây dựng New Tech từ các cổ đông của đơn vị này.
Theo thông tin đăng tải năm 2022 của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, New Tech là chủ đầu tư Dự án Khu chung cư thương mại và dịch vụ hỗn hợp New Tech nằm tại phường Phú Thuận, quận 7 (nay là phường Phú Thuận, TPHCM). Việc thâu tóm doanh nghiệp này cũng là bước đi chiến lược của Văn Phú – Invest trong việc mở rộng phát triển tại thị trường BĐS phía Nam.
Khu đất thực hiện dự án của New Tech
Dự án này được phát triển trên khu đất 9,017m2; trong đó gần 4,253m2 đất xây dựng công trình, còn lại là đất giao thông, sân bãi và cây xanh. Quy mô xây dựng gồm 2 tòa tháp cao 35 tầng, trong đó có 602 căn hộ để ở và 136 căn hộ thương mại dịch vụ, phục vụ cho 2,496 người. Tổng vốn đầu tư dự án này là hơn 1,218 tỷ đồng, dự kiến hoàn thành vào quý IV/2027.
Theo BCTC quý I/2025 của VPI, chi phí xây dựng dở dang tại dự án New Tech là gần 772 tỷ đồng. Trong đó, giá trị quyền sử dụng đất, chi phí đầu tư, lãi vay vốn hóa gần 685 tỷ đồng. Còn lại 87 tỷ đồng là khoản chênh lệch giữa giá phí nhận chuyển nhượng và giá trị hợp lý của tài sản, nợ phải trả của New Tech tại ngày mua, được ghi nhận là quyền phát triển dự án.
Đáng chú ý, chỉ vài tháng sau khi về tay Văn Phú - Invest, New Tech đã hoàn tất phát hành lô trái phiếu mã NWT12501 vào ngày 14/7. Lô trái phiếu này có tổng giá trị 885 tỷ đồng, kỳ hạn 3 năm (đáo hạn ngày 14/07/2028) và lãi suất cố định 10,5%/năm. Đây là loại trái phiếu có tài sản bảo đảm.
Dòng tiền mỏng, đòn bẩy cao: Bài toán thanh khoản đầy thách thức với New Tech và Văn Phú
Mới đây, Saigon Ratings – một tổ chức Xếp hạng tín nhiệm độc lập đã có đánh giá Xếp hạng tín nhiệm lần đầu với New Tech ở bậc vnBB. Theo đó, một Tổ chức phát hành được Xếp hạng Bậc vnBB sẽ ít bị ảnh hưởng trong ngắn hạn hơn, so với các tổ chức bị Xếp hạng thấp hơn. Tuy nhiên, việc dễ phải chịu ảnh hưởng lớn từ những vấn đề bất ổn trong hoạt động kinh doanh và điều kiện kinh tế vĩ mô, tài chính doanh nghiệp bất lợi có thể làm cho Tổ chức phát hành không đảm bảo khả năng đáp ứng các nghĩa vụ tài chính đầy đủ và đúng hạn.
Lý giải cho xếp hạng này, ngoài những đánh giá tích cực về thị trường và sự góp mặt của Văn Phú, Saigon Ratings cũng chỉ ra New Tech đang có mức đòn bẩy tài chính cao, với tỷ lệ nợ vay ròng trên tổng vốn lên đến 82%, vượt mức trung bình ngành phát triển bất động sản hiện nay.
Văn Phú - INVEST đang mở rộng thị trường thông qua thương vụ New Tech
Khả năng đáp ứng nghĩa vụ tài chính của New Tech có sự nhạy cảm cao với nhu cầu thị trường. Tại một số thời điểm như trong năm 2029, nếu doanh thu chỉ đạt 80% so với kế hoạch, tỷ lệ đệm dòng tiền của Công ty có thể giảm xuống chỉ 0,54 lần, cho thấy biên độ an toàn về dòng tiền là rất mỏng.
“Nếu tiến độ thi công Dự án bị chậm trễ, kéo dài có thể sẽ làm ảnh hưởng rất lớn đến khả năng dòng tiền thu ứng trước của các khách hàng mua nhà. Trong trường hợp này, Công ty có thể phải tăng vay nợ để bù đắp, làm gia tăng áp lực lãi vay và tổng vốn đầu tư của Dự án. Điều này sẽ đặt ra thách thức lớn về cân đối dòng tiền và quản lý thanh khoản trong trung hạn và dài hạn của Công ty”, SaigonRatings nhận định.
Đáng chú ý, những vấn đề của New Tech cũng có ảnh hưởng trực tiếp đến Văn Phú – Invest trong vai trò của một đơn vị bảo trợ đầu tư quan trọng, thể hiện qua việc bảo lãnh khoản vay trái phiếu cho Dự án của New Tech; đồng thời trực tiếp tham gia các hoạt động quản trị, quản lý đầu tư Dự án.
Đặc biệt là trong giai đoạn hiện tại, khi thị trường bất động sản vẫn chưa thực sự ổn định với nhiều biến động về dòng tiền, pháp lý dự án và tâm lý người mua. Do đó, doanh nghiệp bất động sản càng cần duy trì năng lực tài chính vững vàng để ứng phó với rủi ro và đảm bảo tiến độ triển khai các kế hoạch kinh doanh đã đề ra.
Lê Phong