Bộ Xây dựng vừa nhận được kiến nghị của Đoàn đại biểu Quốc hội TP.HCM gửi tới Quốc hội sau kỳ họp thứ ba, Quốc hội khóa XV do Ban Dân nguyện chuyển đến theo văn bản số 685/BDN ngày 29/7/2022, liên quan đến những quy định dành 20% quỹ đất trong dự án thương mại để xây dựng nhà ở xã hội.
Theo đó, Đoàn Đại biểu Quốc hội TP.HCM vừa qua đã có kiến nghị sửa đổi, bổ sung Khoản 1 và Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 4 Điều 1 Nghị định số 49/2021) để đảm bảo phù hợp với quy định tại Khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở 2014.
Trong đó quy định, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.
Theo đó đề xuất, chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại Khoản 1 Điều này, hoặc chuyển giao quỹ đất hoặc quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm nhà ở xã hội, được xác định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trường hợp thực hiện hoán đổi số lượng nhà ở xã hội tương đương tính theo căn hộ, hoặc diện tích sàn xây dựng căn hộ, theo hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm tùy theo từng khu vực do UBND cấp tỉnh quy định và theo công thức tính số lượng căn hộ (hoặc diện tích sàn xây dựng) căn hộ nhà ở xã hội sau hoán đổi tương đương số lượng căn hộ (hoặc diện tích sàn xây dựng) hoán đổi nhân hệ số điều chỉnh giá đất của khu vực sau hoán đổi chia hệ số điều chỉnh giá đất của khu vực trước hoán đổi.
Cử tri TP.HCM đề xuất hoán đổi quỹ đất 20% xây nhà ở xã hội.
Liên quan đến vấn đề này, theo Bộ Xây dựng, thời gian qua, Bộ đã nghiên cứu, phân tích, đánh giá một số tồn tại, bất cập trong việc thực hiện các chính sách phát triển nhà ở xã hội, trong đó có quy định về việc dành quỹ đất 20% để phát triển nhà ở xã hội theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ, làm cơ sở nghiên cứu, xây dựng và trình Chính phủ ban hành Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, nhằm khắc phục một số bất cập, tồn tại này.
Tuy nhiên, bên cạnh những tồn tại, vướng mắc trong quy định đã được sửa đổi, bổ sung trong Nghị định thuộc phạm vi thẩm quyền của Chính phủ thì còn có những nội dung tồn tại, vướng mắc thuộc thẩm quyền của Quốc hội và cần được sửa đổi trong Luật Nhà ở năm 2014.
Còn theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hiện các dự án nhà ở thương mại thường rất đa dạng. Về phân khúc thị trường sẽ có từ cao cấp đến bình dân, về quy mô diện tích có từ dưới 1ha đến vài chục, hàng trăm, có khi lên đến hàng nghìn ha. Do vậy, có những dự án nhà ở thương mại phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% của dự án. Bên cạnh đó, cũng có nhiều dự án nhà ở thương mại không phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% của dự án.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, thay vì áp đặt, nên điều chỉnh quy định theo hướng phù hợp với phát triển nhà ở xã hội sao cho thuận tiện nhất để mọi thành phần đều có thể chủ động.
Cụ thể, doanh nghiệp đầu tư có thể xây dựng nhà ở xã hội tại dự án nếu muốn, hoặc được đề xuất hoán đổi quỹ đất xây nhà ở xã hội có giá trị tương đương tại vị trí khác, hoặc có thể lựa chọn việc thanh toán bằng tiền cho nhà nước theo giá thị trường.
Trước đó, tại cuộc họp báo kết quả kinh tế - xã hội quý I/2022 và kỳ họp thứ 5 HĐND thành phố khóa X, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM – ông Huỳnh Thanh Khiết cho biết, theo Nghị định 188/2013/NĐ-CP về quản lý nhà ở xã hội và Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, thì đối với dự án dưới 10ha chủ đầu tư được lựa chọn một trong ba hình thức: Thứ nhất là dành quỹ đất 20% dành cho nhà ở xã hội;
Thứ hai là chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm nhà ở xã hội;
Thứ ba là nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn TP.
Theo ông Khiết, do có quy định như vậy mà thường các chủ đầu tư trước thời điểm trước khi Nghị định 49/2021/NĐ-CP có hiệu lực (năm 2021) thì các chủ đầu tư thường chọn phương án nộp tiền sử dụng đất 100%, trong đó đã bao gồm 20% số tiền tương đương giá trị quỹ đất dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Theo ông Khiết, số tiền này (20% quỹ đất làm nhà ở xã hội) sẽ nộp vào ngân sách và thành phố giữ lại để phát triển nhà ở xã hội.
Ông Khiết cũng cho biết hiện thành phố có có 41 dự án phát triển nhà ở có sử dụng quy mô đất trên 10 ha, trong đó có dành quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội. Tính chung thì thành phố hiện có hơn 110 ha để phát triển nhà ở xã hội và nếu được xây dựng thì sẽ có 70.000 căn hộ tính đến năm 2025.
An Nguyên