Tỉnh Đồng Nai đã hoàn tất điều chỉnh quy hoạch chung tỷ lệ 1/10,000 của TP. Biên Hoà và nội dung điều chỉnh tập trung vào phân khu C4. Việc hoàn tất quy hoạch tổng thể của thành phố có thể tác động tích cực tới quá trình hoàn tất quy hoạch 1/500 của các dự án tại khu vực ven sông Đồng Nai như Aqua City, Izumi.
Các điều chỉnh quan trọng về quy hoạch chung của TP. Biên Hoà
Mới đây, Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai - Võ Tấn Đức đã ký Quyết định số 3479 phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung tỷ lệ 1/10.000 TP. Biên Hòa đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050. Các nội dung điều chỉnh tập trung vào quy mô dân số và chỉ tiêu đất đai tại phân khu C4, thuộc một phần khu đô thị phía Tây đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu.
Cụ thể, quy mô dân số toàn KĐT phía Tây từ 420.000 người điều chỉnh thành 434.000 người. Trong đó, quy mô dân số tại phạm vi điều chỉnh quy hoạch phân khu C4 từ 126.000 người điều chỉnh thành 140.000 người.
Về chỉ tiêu sử dụng đất, đất ở đô thị từ 45 - 55 m2/người; Đất công cộng dịch vụ đô thị từ 4 - 5 m2/người; Đất cây xanh công viên đô thị từ 8 - 10 m2/người; Đất giao thông đô thị từ 17 - 20 m2/người. Điều chỉnh này dựa trên Quy hoạch năm 2014 tuy nhiên chỉnh sửa để phù hợp theo định hướng phát triển mới của thành phố.
Nội dung điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung nhằm khắc phục thiếu sót trong hồ sơ điều chỉnh tổng thể quy hoạch chung TP. Biên Hòa phê duyệt năm 2014 chưa cập nhật đầy đủ nội dung quy hoạch chi tiết 1/500 các dự án đang triển khai trong phạm vi phân khu C4 (đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Đồng thời điều chỉnh, bổ sung quy hoạch cho phù hợp theo định hướng phát triển mới của TP. Biên Hòa.
Các nội dung điều chỉnh bao gồm: Khoanh vùng khu vực 90ha chưa hoàn thành công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tách ra khỏi ranh thực hiện các dự án theo chủ trương của Phó Thủ tướng Chính phủ Trương Hòa Bình ngày 04/03/2019.
Điều chỉnh hành lang cây xanh ven sông, công viên hồ điều hòa, bổ sung một đố khu công viên cây xanh tập trung tại các khu đô thị.
Điều chỉnh phân tán vị trí hệ thống khu trung tâm công cộng – thương mại dịch vụ theo hướng cập nhật lại hệ thống công trình công cộng theo quy hoạch chi tiết 1/500, bổ sung một số khu công trình công cộng phù hợp định hướng phát triển mới.
Cập nhật theo hiện trạng các cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng hiện hữu trong khu đô thị.
Do cập nhật bổ sung quy hoạch, diện tích một số khu đất cũng thay đổi. Cụ thể, quy hoạch đất khu đô thị tăng khoảng 166,8ha, còn đất hành lang cây xanh ven sông giảm 251,3ha; đất khu công viên cây xanh – không gian mở tăng 35,6ha; đất sống suối, mặt nước giảm 6,8ha; đất khu trung tâm công cộng – thương mại dịch vụ đô thị tăng 1,5ha; đất du lịch giảm 4,1ha; đất tôn giáo tăng 2,6ha; đất giao thông và hạ tầng kỹ thuật đô thị tăng 55,7ha.
Loạt dự án tại phân khu C4 hưởng lợi
Theo nhận định của Chứng khoán MBS, phê duyệt quy hoạch tổng thể TP. Biên Hoà góp phần đẩy nhanh tiến độ tại một số dự án tại phân khu C4.
Cụ thể, trong giai đoạn năm 2022, 1 số dự án rơi vào tình trạng chậm tiến độ như Aqua City hay Izumi do phải điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 trong bối cảnh không đồng nhất với quy hoạch của thành phố. Nguyên nhân chính đến từ quy hoạch chung TP. Biên Hòa phê duyệt năm 2014 chưa đồng bộ với nội dung quy hoạch chi tiết 1/500 các dự án đang triển khai của khu vực.
Do đó, việc hoàn tất quy hoạch tổng thể tại TP. Biên Hoà sẽ tạo điều kiện đẩy nhanh quá trình phê duyệt quy hoạch dự án tại phân khu C4 (bao gồm xã Long Hưng, cù lao Phước Hưng và xã Tam Phước). Hoàn tất quy hoạch tổng thể dự kiến tạo điều kiện đẩy nhanh triển khai quy hoạch chi tiết 1/500 tại các phân khu Stella 2 (21ha), Riverside (81ha), Waterfront (91ha) thuộc dự án Aqua City (NVL), Phân khu 1A2 (30ha) tại dự án Izumi (NLG) và Khu đô thị Long Tân 331ha (DIG).
Các doanh nghiệp có dự án tại phân khu C4 thuộc TP. Biên Hoà sẽ có thể được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và đẩy nhanh việc được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500.
Cụ thể, dự án Aqua City của Novaland nằm tại xã Long Hưng, TP. Biên Hòa, có quy mô khoảng 1.000ha. Hiện tại, đã bán hàng khoảng 1.000 căn tại các phân khu I – V, River Park, Sun Harbour… và bàn giao khoảng 700 căn biệt thự và nhà phố tại các phân khu trên. Việc tháo gỡ pháp lý giúp bắt đầu triển khai các phân khu như Stella 2 (21ha) với khoảng 460 biệt thự và nhà phố, cùng các phân khu như Riverside (81ha).
Dự án Izumi City của Nam Long nằm tại TP. Biên Hòa, có quy mô 160ha, dự kiến bao gồm 13.000 nhà liền kề và biệt thự. Hiện tại, phân khu 1A1 (220 căn liền kề) đã bán hàng thành công và bàn giao trong giai đoạn 2022 – 2024. Tháo gỡ pháp lý sẽ giúp phân khu 1A2 (200 căn liền kề) xin được cấp phép quy hoạch 1/500.
KĐT Long Tân của DIC Corp, quy mô 331ha, tọa lạc tại xã Phú Thạnh, huyện Nhơn Trạch. Dự án đã hoàn tất giải phóng mặt bằng và chỉ còn chờ điều chỉnh quy hoạch 1/500.
Tuy nhiên cũng cần lưu ý rằng, các doanh nghiệp có thể phải hoàn thiện đóng tiền sử dụng bổ sung sau khi thay đổi quy hoạch do tăng mật độ dân số và bảng giá đất mới ban hành theo Luật Đất Đai (sửa đổi).
Trung Anh