Dự án chưa đủ điều kiện mở bán, môi giới vẫn thu tiền “booking”, “giữ chỗ” để lách trần đặt cọc 5%?

Dù luật giới hạn tiền đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai không quá 5% giá bán, nhiều dự án vẫn thu tiền sớm dưới tên “booking”, “giữ chỗ” hay “đăng ký nguyện vọng”, đẩy rủi ro về phía người mua.

Đổi tên tiền đặt cọc để thu tiền sớm

Theo Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán hoặc giá thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Việc nhận cọc chỉ được thực hiện khi bất động sản đáp ứng đầy đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán hoặc giá thuê mua.

Với căn hộ trị giá 4 tỷ đồng, tiền đặt cọc tối đa là 200 triệu đồng. Tuy nhiên, mức trần 5% không phải điều kiện duy nhất. Kể cả chỉ thu 30–50 triệu đồng, chủ đầu tư vẫn không được nhận cọc nếu sản phẩm chưa đủ điều kiện kinh doanh.

Khoản thanh toán lần đầu theo hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không được vượt quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc. Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng.

Mức trần 5% không áp dụng cho mọi giao dịch nhà đất. Quy định này điều chỉnh trường hợp chủ đầu tư nhận cọc để bán, cho thuê mua nhà ở, công trình hình thành trong tương lai. Với giao dịch nhà, đất có sẵn giữa các cá nhân, mức đặt cọc chủ yếu được xác định theo Bộ luật Dân sự và thỏa thuận của các bên.

Trong tháng 8/2026, Quốc hội tiếp tục thảo luận định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản. Dự thảo mới vẫn đề xuất duy trì mức đặt cọc không quá 5% và chỉ cho phép thu khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh.

Một số ý kiến đề nghị cho phép chủ đầu tư nhận cọc sớm hơn, khi dự án có giấy tờ về quyền sử dụng đất, thiết kế cơ sở được thẩm định hoặc đã khởi công. Tuy nhiên, đây mới là đề xuất, chưa phải quy định có hiệu lực. Vì vậy, người mua không nên coi việc dự án đã khởi công hoặc có giấy phép xây dựng là căn cứ đủ để được thu tiền đặt cọc.

Dù luật đã đặt ra mức trần và thời điểm nhận cọc, thị trường vẫn xuất hiện nhiều khoản thu trước ngày mở bán dưới những tên gọi khác.

Phổ biến nhất là “booking”. Khách hàng được yêu cầu nộp từ vài chục đến hàng trăm triệu đồng để ghi nhận nhu cầu và được ưu tiên chọn căn khi dự án công bố bảng hàng.

Môi giới thường giải thích booking không phải tiền đặt cọc vì chưa xác định căn hộ, chưa có giá chính thức và tiền sẽ được hoàn lại nếu khách hàng không mua. Tuy nhiên, việc chưa xác định sản phẩm và giá bán lại đẩy phần lớn rủi ro về phía người nộp tiền.

Một tên gọi khác là “phiếu đăng ký nguyện vọng”. Khách hàng mới chỉ bày tỏ mong muốn mua căn hộ có diện tích, tầng hoặc hướng nhất định nhưng vẫn phải chuyển tiền cho đơn vị phân phối. Do chưa có bảng giá chính thức, người mua thường chỉ được cung cấp khoảng giá dự kiến.

Một số đơn vị sử dụng tên “tiền thiện chí” để chứng minh khách hàng có nhu cầu thật, hạn chế đăng ký ảo. Dù được giới thiệu là tự nguyện, người không nộp tiền thường không được lựa chọn sản phẩm sớm hoặc hưởng chính sách bán hàng ban đầu.

Tên gọi “thỏa thuận ưu tiên” cũng được sử dụng để khách hàng giành quyền chọn sản phẩm, nhận chiết khấu hoặc tham gia sự kiện mở bán riêng. Tuy nhiên, quyền ưu tiên đôi khi không được mô tả cụ thể, còn bên nhận tiền không cam kết chắc chắn khách hàng sẽ mua được căn phù hợp.

Ngoài ra còn có các tên như “đăng ký quyền mua”, “đặt chỗ không xác định căn”, “ký quỹ thiện chí”, “phiếu yêu cầu tư vấn” hay “đăng ký tham gia mở bán”. Điểm chung là dự án chưa mở bán chính thức, giá chưa được xác định và tiền thường được chuyển cho đơn vị môi giới hoặc bên trung gian.

Phức tạp hơn, khách hàng có thể được đề nghị ký hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng vay vốn. Khoản tiền được giới thiệu là vốn hợp tác nhưng đi kèm cam kết ưu tiên mua sản phẩm, hưởng chiết khấu hoặc chuyển thành tiền mua nhà sau này. Nếu dự án chậm triển khai, người mua sẽ phải đòi tiền theo hợp đồng góp vốn thay vì được bảo vệ như khách hàng mua nhà.

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng booking thường được sử dụng để thăm dò nhu cầu và giữ chân khách hàng tiềm năng. Lượng booking giúp doanh nghiệp đánh giá mức độ quan tâm, phân khúc khách hàng và thời điểm mở bán.

Tuy nhiên, số booking lớn chưa chắc phản ánh đúng sức cầu. Có thể xuất hiện trường hợp môi giới hoặc đơn vị phân phối tự bỏ tiền đăng ký để tạo hiệu ứng, khiến thị trường có cảm giác dự án đang được quan tâm lớn. Booking vì thế có thể trở thành công cụ tạo “sóng”, thúc đẩy tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội và khiến người mua xuống tiền sớm.

Kiểm soát theo bản chất, không phụ thuộc tên gọi

Lo ngại về việc đổi tên khoản thu để huy động vốn đã được nhiều đại biểu Quốc hội nêu ra khi thảo luận định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản ngày 22/8/2026.

Đại biểu Dương Khắc Mai cho rằng cần quản lý chặt các hình thức đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng và những khoản thu có bản chất tương tự, không để chúng trở thành phương thức huy động vốn trước khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh.

Đại biểu Phạm Trọng Nhân cũng đề nghị kiểm soát khoản thu theo bản chất giao dịch, thay vì phụ thuộc vào tên gọi là đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng hay hình thức khác.

Theo đại biểu, việc ngăn huy động tiền trước thời điểm pháp luật cho phép mới chỉ giải quyết một phần vấn đề. Điều cần được kiểm soát sâu hơn là dòng tiền huy động hợp pháp sau khi dự án đủ điều kiện kinh doanh được sử dụng vào đâu. Người mua thường phải trả trước một phần lớn giá trị tài sản nhưng khó biết tiền được dùng cho chính dự án hay chuyển sang mục đích khác.

Đại biểu Lương Thị Hoa cảnh báo từng xuất hiện tình trạng sử dụng thỏa thuận đặt cọc, góp vốn hoặc đăng ký giữ chỗ để thu từ 30–80% giá trị căn hộ khi dự án chưa đủ điều kiện.

Bà đề nghị quy định rõ hơn về đặt cọc, giới hạn thanh toán, tài khoản bảo đảm, bảo lãnh ngân hàng và trách nhiệm hoàn trả tiền. Một giải pháp được đề xuất là tiền đặt cọc 5% phải được chuyển vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng và chỉ được sử dụng cho mục đích chuẩn bị đầu tư, xây dựng dự án.

Ở góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Văn Tuấn, Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, nhận định việc nhận tiền booking, giữ chỗ khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán có dấu hiệu lách quy định để huy động và chiếm dụng vốn.

Pháp luật không quy định booking là một hình thức giao dịch bất động sản riêng biệt. Vì vậy, cần xem xét mục đích thực tế, điều kiện hoàn tiền và mức độ ràng buộc của khoản thu, thay vì chỉ căn cứ vào tên gọi trên giấy tờ.

Không phải mọi khoản booking hoặc đăng ký nguyện vọng đều mặc nhiên là đặt cọc trái pháp luật. Có khoản chỉ nhằm khảo sát nhu cầu và được hoàn lại vô điều kiện. Tuy nhiên, nếu khách hàng giao tiền để bảo đảm quyền mua, bảo đảm ký hợp đồng hoặc bị mất tiền khi không tiếp tục giao dịch, khoản thu có thể mang bản chất đặt cọc, dù được gọi là booking hay tiền thiện chí.

Ngược lại, nếu phiếu đăng ký cho phép khách hàng rút tiền bất cứ lúc nào, không bị phạt, không bắt buộc mua và khoản tiền không được khấu trừ vào nghĩa vụ khác, tính chất pháp lý có thể khác với đặt cọc. Dù vậy, khách hàng vẫn đối mặt nguy cơ chậm hoàn trả hoặc khó xác định chủ thể chịu trách nhiệm.

Theo luật sư Nguyễn Văn Tuấn, nếu chủ đầu tư không ủy quyền nhận tiền, trách nhiệm trực tiếp trước hết thuộc về cá nhân, doanh nghiệp môi giới hoặc đơn vị phân phối đứng tên thỏa thuận và nhận tiền. Quyền lợi khách hàng vì thế trở nên bấp bênh nếu bên trung gian không còn khả năng hoàn trả.

Rủi ro càng lớn khi tiền được chuyển vào tài khoản của nhân viên môi giới hoặc một bên thứ ba. Nếu dự án thay đổi đơn vị phân phối, chậm mở bán hoặc người nhận tiền ngừng hoạt động, khách hàng phải tự xác định ai có nghĩa vụ trả lại.

Một số phiếu đăng ký chỉ ghi tên thương mại dự kiến của dự án, không thể hiện tên pháp lý, chủ đầu tư, vị trí lô đất hoặc căn cứ ủy quyền của bên nhận tiền. Khi xảy ra tranh chấp, người mua khó chứng minh khoản tiền gắn với bất động sản nào.

Booking còn có thể được sử dụng để tạo cảm giác khan hiếm. Những thông tin như “đã có hàng nghìn lượt đăng ký”, “chỉ còn vài căn đẹp” hay “phải booking mới được ráp căn” dễ thúc đẩy khách hàng chuyển tiền trước khi kiểm tra pháp lý.

Lượng booking không đồng nghĩa với số căn đã bán. Một khách hàng có thể đăng ký nhiều nguyện vọng, trong khi số booking cũng có thể cao hơn lượng sản phẩm dự kiến. Nếu không được kiểm chứng, đây chỉ là dữ liệu do bên bán công bố.

Lời tư vấn quen thuộc là tiền giữ chỗ “không mất gì” vì sẽ được hoàn lại nếu khách hàng không mua. Tuy nhiên, có trường hợp tiền chỉ được hoàn sau khi kết thúc sự kiện mở bán từ 7 đến 15 ngày. Nếu dự án lùi lịch, thời gian chờ có thể kéo dài hơn. Dù cuối cùng nhận đủ tiền, khách hàng vẫn bị chiếm dụng vốn mà không được trả lãi.

Một số thỏa thuận còn cho phép bên nhận tiền khấu trừ phí tư vấn, phí xử lý hồ sơ hoặc phạt khách hàng nếu đã được phân căn nhưng không ký hợp đồng. Khi đó, cam kết “hoàn tiền 100%” trong lời giới thiệu không còn nhiều giá trị.

Trước khi chuyển tiền, người mua cần yêu cầu cung cấp văn bản xác nhận bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Đồng thời, phải kiểm tra bên nhận tiền là chủ đầu tư hay đơn vị môi giới và có được ủy quyền hay không. Không nên chuyển tiền vào tài khoản cá nhân của nhân viên bán hàng.

Văn bản giữ chỗ phải làm rõ mục đích khoản tiền, sản phẩm liên quan, thời hạn hoàn trả, trường hợp bị khấu trừ và chủ thể chịu trách nhiệm. Những cam kết như “không mua không mất phí” hoặc “hoàn lại vô điều kiện” phải được ghi trực tiếp trong thỏa thuận.

Mức trần 5% được đặt ra để ngăn tiền đặt cọc trở thành kênh huy động vốn sớm. Nhưng nếu khoản thu chỉ được thay bằng tên gọi khác, mục tiêu bảo vệ người mua rất dễ bị vô hiệu hóa. Vấn đề không nằm ở hai chữ “đặt cọc”, mà ở việc ai đang giữ tiền, dự án đã đủ điều kiện bán hay chưa và khách hàng có thực sự lấy lại được tiền khi thay đổi quyết định.

Bình Minh