Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) vừa gửi kiến nghị góp ý dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư, trong đó đề xuất phân cấp cho HĐND cấp tỉnh quy định tiêu chí đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, đồng thời bổ sung cơ chế xử lý thời hạn hoạt động khi chuyển nhượng dự án.
Đề xuất kéo dài thời hạn dự án vốn lớn, thu hồi vốn chậm
Ngày 24/8/2026, HoREA có Văn bản số 103/2026/CV-HoREA gửi Phó Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Văn Thắng và Bộ Tài chính, góp ý hồ sơ dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư. Văn bản được đưa ra trong quá trình Bộ Tài chính lấy ý kiến để thể chế hóa Nghị quyết số 10-NQ/TW ngày 8/6/2026 của Bộ Chính trị.
Theo Hiệp hội, dự thảo Luật cần bổ sung quy định phân cấp cho HĐND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng tiêu chí đối với các dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thời gian thu hồi vốn dài.
Đề xuất kéo dài thời hạn dự án vốn lớn, thu hồi vốn chậm.
Cụ thể, HoREA đề nghị sửa khoản 2 Điều 31 Luật Đầu tư 2025 theo hướng, bên cạnh các dự án tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn, các dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm theo tiêu chí do HĐND cấp tỉnh quy định cũng có thể được áp dụng thời hạn hoạt động dài hơn, nhưng không quá 70 năm.
HoREA cho rằng, Luật Đầu tư 2025 đã cho phép dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm có thể được áp dụng thời hạn hoạt động đến 70 năm, song chưa xác định rõ tiêu chí cũng như cơ quan có thẩm quyền ban hành các tiêu chí này.
Theo Hiệp hội, khoảng trống này có thể khiến địa phương và nhà đầu tư gặp khó khăn khi xác định thời hạn hoạt động của dự án. Bởi thời gian thu hồi vốn phụ thuộc vào loại hình, quy mô dự án cũng như điều kiện kinh tế - xã hội của từng địa bàn.
HoREA đánh giá việc giao HĐND cấp tỉnh quy định tiêu chí sẽ tạo cơ chế linh hoạt, minh bạch hơn và phù hợp với điều kiện thực tế của từng địa phương, qua đó hỗ trợ triển khai những dự án có quy mô vốn lớn hoặc được thực hiện tại các địa bàn khó khăn.
Muốn tính lại thời hạn khi chuyển nhượng dự án
HoREA đề xuất tập trung vào trường hợp chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư có cam kết chuyển giao không bồi hoàn cho nhà đầu tư trong nước.
Hiệp hội kiến nghị bổ sung khoản 2a Điều 31 Luật Đầu tư 2025, theo đó nếu bên nhận chuyển nhượng là nhà đầu tư trong nước, không có nhà đầu tư nước ngoài hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là thành viên, cổ đông, thời hạn hoạt động của dự án sau khi chuyển nhượng được xác định theo quy định và tính từ thời điểm nhà đầu tư nhận chuyển nhượng.
Theo HoREA, quy định này sẽ tạo điều kiện để nhà đầu tư nhận chuyển nhượng có đủ thời gian thực hiện trọn vòng đời dự án, đồng thời góp phần tạo cơ sở pháp lý để khu vực kinh tế tư nhân tiếp cận hiệu quả hơn các nguồn lực về đất đai.
HoREA đề xuất tập trung vào trường hợp chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư có cam kết chuyển giao không bồi hoàn cho nhà đầu tư trong nước.
Hiệp hội cũng đề xuất sửa quy định chuyển tiếp để xử lý những dự án đã được triển khai trước khi Luật sửa đổi có hiệu lực nhưng thời gian hoạt động còn lại không đáp ứng phương án tài chính hoặc phương án kinh doanh của nhà đầu tư nhận chuyển nhượng.
Theo kiến nghị, với dự án đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai và không thuộc trường hợp phải chấm dứt hoạt động, cơ quan có thẩm quyền có thể xem xét quyết định thời hạn hoạt động theo các quy định mới khi thực hiện thủ tục chấp thuận, điều chỉnh chủ trương đầu tư hoặc cấp, điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.
HoREA đồng thời đề nghị trường hợp bên nhận chuyển nhượng là nhà đầu tư trong nước và không có yếu tố nhà đầu tư nước ngoài thì không phải tiếp tục áp dụng cam kết chuyển giao không bồi hoàn của nhà đầu tư chuyển nhượng.
Không dừng ở các dự án phát sinh sau khi luật mới có hiệu lực, HoREA còn kiến nghị bổ sung cơ chế áp dụng trở về trước đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm đã được triển khai.
Cụ thể, Hiệp hội đề xuất bổ sung khoản 10b Điều 52 Luật Đầu tư 2025, cho phép các dự án thuộc nhóm này, nếu đáp ứng tiêu chí do HĐND cấp tỉnh quy định, được áp dụng quy định mới ngay cả khi đã triển khai trước thời điểm Luật sửa đổi có hiệu lực.
Theo HoREA, đề xuất nhằm tạo điều kiện để các nhà đầu tư tiếp tục triển khai dự án, góp phần phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương, đồng thời bảo đảm tính hiệu lực, hiệu quả và đồng bộ của hệ thống pháp luật. Hiệp hội dẫn quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2025 làm cơ sở cho đề xuất này.
Thiên An