Dự án Khu nhà ở Xuân Thảo Mỹ Yên mới được UBND tỉnh Long An giao đất (đợt 1) vào ngày 9/11/2022, trong đó có 296,4m2 đất công do Nhà nước quản lý được giao không thông qua đấu giá. Bù lại chủ đầu tư hỗ trợ cho địa phương 343 triệu đồng. Chỉ 9 ngày sau khi được giao đất, dự án đã được rầm rộ ra quân rao bán nhà với tên Dự án là Xuân Thảo Residence, giá thấp nhất là 58 triệu đồng/m2.
Nhiều lần gia hạn tiến độ đầu tư
Theo dữ liệu của Thương Trường, Công ty TNHH Bất động sản Xuân Thảo, được thành lập ngày 5/11/2018, tại địa chỉ số 02A lô 3, ấp 6, xã Mỹ Yên, huyện Bến Lức, tỉnh Long An, do bà Trương Thị Tuyết Nhung (SN 1981) làm Giám đốc, kiêm người đại diện pháp luật.
Ngày 1/6/2020 UBND tỉnh Long An có Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư số 1822/QĐ-UBND, chấp thuận cho Công ty TNHH Bất động sản Xuân Thảo thực hiện đầu tư dự án Khu nhà ở Xuân Thảo Mỹ Yên, tại xã Mỹ Yên, huyện Bến Lức, tỉnh Long An.
Mục tiêu của dự án là Kinh doanh nhà ở (nhà đầu tư trực tiếp xây dựng nhà ở để kinh doanh, không phân lô bán nền).
Quy mô dự án khoảng 3,89ha. Tổng vốn đầu tư là 60 tỷ đồng do Công ty TNHH Bất động sản Xuân Thảo góp 100% bằng tiền mặt.
Thời gian hoạt động của dự án là 50 năm. Tiến độ thực hiện dự án là: Từ tháng 5/2020 đến tháng 12/2020 hoàn thành giải phóng mặt bằng; Tháng 1/2021 đến tháng 6/2021 hoàn thành thủ tục đất đai, môi trường, xây dựng, phòng cháy chữa cháy; Tháng 6/2021 đến tháng 12/2021 xây dựng nhà để kinh doanh.
Hình phối cảnh và hình thực tế dự án Xuân Thảo Residence
Tuy nhiên, chỉ 6 tháng sau, ngày 31/12/2020 Sở Kế hoạch và Đầu tư Long An đã có Quyết định số 2023/QĐ-SKHĐT, chấp thuận giãn tiến độ đầu tư dự án Khu nhà ở Xuân Thảo Mỹ Yên.
Theo đó, tiến độ dự án được giãn như sau: Đến tháng 6/2021, hoàn thành thủ tục môi trường, xây dựng, phòng cháy chữa cháy và giải phóng mặt bằng; Đến tháng 12/2021 hoàn thành thủ tục đất đai, xin phép xây dựng; Đến tháng 6/2022 hoàn thành xây dựng nhà để kinh doanh.
Ngày 17/2/2021, UBND huyện Bến Lức có Quyết định số 1085/QĐ-UBND về việc phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án Khu nhà ở Xuân Thảo Mỹ Yên, với diện tích 3,84ha, dân số 796 người.
Ngày 5/5/2022, UBND tỉnh Long An có Quyết định số 3970/QĐ-UBND, chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án Khu nhà ở Xuân Thảo Mỹ Yên. Theo đó, chủ đầu tư dự án chuyển từ Công ty TNHH Bất động sản Xuân Thảo thành Công ty CP Bất động sản Xuân Thảo.
Tổng vốn đầu tư dự án được điều chỉnh tăng từ 60 tỷ đồng lên 417 tỷ đồng. Trong đó Công ty CP Bất động sản Xuân Thảo góp 83,4 tỷ bằng tiền mặt, tương đương với 20%.
Dự án lúc này được tiếp tục được điều chỉnh giãn tiến độ là đến quý 4/2022: Hoàn thành thủ tục đất đai và các thủ tục khác theo quy định. Hoàn thành xây dựng các hạng mục công trình theo quy hoạch được phê duyệt; đủ điều kiện đưa dự án vào kinh doanh.
Theo UBND tỉnh Long An, việc dự án chậm tiến độ có nguyên nhân khách quan. Tuy nhiên UBND tỉnh Long An cũng lưu ý với chủ đầu tư và Sở Kế hoạch và Đầu tư rằng: “Đây là lần gia hạn cuối cùng. Nếu sau thời gian trên, chủ đầu tư vẫn chưa hoàn thành, đưa dự án vào hoạt động thì Sở Kế hoạch và Đầu tư chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan rà soát, tham mưu xử lý việc thu hồi dự án theo quy định”.
Ngày 4/8/2022, UBND huyện Bến Lức tiếp tục có Quyết định số /QĐ-UBND, về việc điều chỉnh cục bộ đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu nhà ở Xuân Thảo Mỹ Yên, với các nội dung: Điều chỉnh ranh giới khu đất lập quy hoạch theo trích đo bản đồ địa chính tỷ lệ 1/500; Điều chỉnh tổng diện tích Khu nhà ở Xuân Thảo Mỹ Yên từ 38.485,2m2 thành 37.529,8m2 (giảm 955,4m2); Điều chỉnh phần đất nhà văn hóa Ấp 7A (xã Mỹ Yên) ra khỏi dự án.
Chủ đầu tư dự án Khu nhà ở Xuân Thảo Mỹ Yên vừa được UBND tỉnh Long An giao đất (đợt 1) ngày 9/11/2022, trong đó có 296,4m2 đất công được giao không qua đấu giá.
Giao đất công không qua đấu giá
Ngày 1/11/2022, UBND huyện Bến Lức cấp Giấy phép xây dựng số 627/GPXD-UBND cho phép Công ty CP Bất động sản Xuân Thảo xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu nhà ở Xuân Thảo Mỹ Yên, trên diện tích 35.633,4m2.
Cũng trong ngày 1/11/2022, Phó giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Long An – Phan Văn Tâm ký tờ trình gửi UBND tỉnh Long An về việc giao đất cho Công ty CP Bất động sản Xuân Thảo (đợt 1) với nội dung: Thu hồi diện tích 296,4m2 đất giao thông do UBND xã Mỹ Yên quản lý, xen kẽ bên trong dự án và giao đất không phải qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án Khu nhà ở Xuân Thảo Mỹ Yên.
Giao cho Công ty CP Bất động sản Xuân Thảo khu đất có diện tích 34.671,8m2 (bao gồm 273m2 lộ giới) tại xã Mỹ Yên, huyện Bến Lức. Trong đó gồm: giao 296,4m2 đất do nhà nước trực tiếp quản lý, sử dụng cùng với 1.600m2 đất ở và chuyển mục đích sử dụng đất 32.775,4m2 từ đất nông nghiệp sang đất ở tại nông thôn để Công ty CP Bất động sản Xuân Thảo thực hiện dự án Khu nhà ở Xuân Thảo Mỹ Yên.
Nguồn gốc đất là Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và đất công do Nhà nước quản lý. Thời hạn sử dụng đất đến ngày 1/6/2070.
Xung quanh dự án được quây kín, không có bảng thông tin dự án theo quy định, bên trong dự án đã xây dựng gần hoàn thiện nhà mẫu và cổng chào
Lý giải về việc giao đất công do Nhà nước quản lý cho Công ty CP Bất động sản Xuân Thảo nhưng không qua đấu giá, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Long An cho biết: Theo điểm b, d khoản 5 điều 16 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ (bổ sung, sửa đổi theo khoản 13 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ); Đồng thời căn cứ khoản 2, 3 Điều 5 Quyết định số 23/2022/QĐ-UBND ngày 26/4/2022 của UBND tỉnh Long An thì vị trí khu đất 296,4m2 đất giao thông do Nhà nước quản lý không đủ điều kiện tách thành dự án độc lập.
Đồng thời, UBND huyện Bến Lức thống nhất cho Công ty CP Bất động sản Xuân Thảo giao phần diện tích đất công nêu trên tại văn bản số 8932/UBND-TNMT ngày 16/9/2022 (Công ty cam kết sẽ hỗ trợ cho UBND xã Mỹ Yên để xây dựng các công trình giao thông nông thôn phục vụ nhu cầu của địa phương. Công ty đã hỗ trợ với số tiền 343 triệu đồng theo biên lai thu tiền vào ngày 24/10/2022 của UBND xã Mỹ Yên).
“Do đó, Công ty CP Bất động sản Xuân Thảo xin giao phần đất trên không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất là phù hợp với quy định”, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Long An khẳng định.
Hơn 1 tuần sau, ngày 9/11/2022, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Long An – Nguyễn Minh Lâm ký quyết định số 10541/QĐ -UBND với nội dung về việc thu hồi đất và giao đất như tờ trình của Sở Tài nguyên và Môi trường, trong đó có việc thu hồi diện tích 296,4m2 đất giao thông do UBND xã Mỹ Yên quản lý, bên trong dự án và giao đất không thông qua hình thức đất giá cho Công ty CP Bất động sản Xuân Thảo thực hiện dự án Khu nhà ở Xuân Thảo Mỹ Yên.
Khu đất dự án đang được san lấp nham nhở, chưa xây dựng cơ sở hạ tầng
Vừa được giao đất đã rầm rộ ra quân bán nhà
Theo ghi nhận thực tế vào ngày 21/11/2022, khu đất dự án nằm giữa một khu dân cư, xung quanh là nhà dân, nhà trọ, nhà xưởng và ruộng đồng. Mặt tiền đường của dự án được bao bọc kín bởi nhà dân và nhà trọ, chỉ còn một lối đi vào và đây cũng là cổng chính của dự án.
Khu đất dự án mới đang được san lấp mặt bằng nham nhở, còn nhiều diện tích vẫn là ao, ruộng chưa được san lấp, chưa xây dựng cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên chủ đầu tư đã tiến hành xây dựng gần hoàn thiện một căn nhà để làm nhà mẫu phục vụ việc giao dịch mua bán. Cùng với đó là cổng chào dự án cũng đang được xây dựng gần hoàn thiện.
Đối chiếu với quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì có thể thấy dự án này hoàn toàn chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Tuy nhiên, từ ngày 18/11/2020 (tức chỉ 9 ngày sau khi được giao đất và 18 ngày sau khi được cấp Giấy phép xây dựng cơ sở hạ tầng) Công ty CP Bất động sản Xuân Thảo đã phối hợp với Đơn vị phát triển dự án, đơn vị phân phối rầm rộ tổ chức lễ ra quân để bán hàng với tên là dự án Xuân Thảo Residence.
Hình ảnh tại lễ ra quân dự án Xuân Thảo Residence chỉ 9 ngày sau khi được giao đất (đợt 1)
Theo thông tin từ lễ ra quân này thì Công ty CP Đầu tư Địa ốc GM Land (địa chỉ 323 - 325 Hùng Vương, Phường 9, Quận 5, TP. HCM) do ông Nguyễn Phước Bảo Huy làm Chủ tịch HĐQT là đơn vị phát triển dự án. Công ty TNHH Kinh doanh nhà Thành Trí (TT Land, cũng có địa chỉ tại 323 - 325 Hùng Vương, Phường 09, Quận 5, TP.HCM) là đơn vị phân phối độc quyền.
Cùng với đó là rất nhiều website đăng thông tin quảng cáo rao bán dự án Xuân Thảo Residence. Trong đó có website https://xuanthaoresidence.vn có thông tin là "website chính thức của dự án Xuân Thảo Residence".
Theo quảng cáo dự án Xuân Thảo Residence có 199 căn nhà phố, giá bán từ 4,1 tỷ đồng/căn. "Là khu dân cư nghỉ dưỡng đầu tiên phía Tây Nam SG, Xuân Thảo Residence được ví như “hiếm phẩm” đáng để đầu tư trong thời điểm này, mang đến giải pháp vừa an cư vừa nghỉ dưỡng cho 199 chủ nhân tinh hoa. Sự hiện hữu của bộ sưu tập 23 tiện ích chuẩn mực dựa trên thuyết tái tạo năng lượng”, trích thông tin quảng cáo trên website.
Lịch thanh toán được đăng trên website chính thức của dự án Xuân Thảo Residence
Trên nhiều website cũng đăng kèm “Lịch thanh toán” theo đó, dự án Xuân Thảo Residence được nhận booking từ ngày 18/11/2022, đến ngày 15/12/2022 thì khách hàng được ký phiếu cọc với số tiền 50 triệu đồng. 7 ngày sau khách hàng phải thanh toán ít nhất 10% và có thể thanh toán tới 70% nếu muốn hưởng chiết khấu. Tiếp đó cứ cách khoảng từ 1-2 tháng khách hàng sẽ phải thanh toán từ 5-10%.
Đối với khách hàng vay ngân hàng thì phải thanh toán 30% trước khi ký hợp đồng mua bán. Từ khi ký hợp đồng mua bán thì ngân hàng sẽ cho vay 70% còn lại và giải ngân thành 3 đợt.
Lịch thanh toán nhân viên bán hàng của GM Land gửi cho khách hàng
Trao đổi với khách hàng, một nhân viên tư vấn bán hàng của GM Land cho biết: “Hiện bên em đang nhận booking với số tiền cọc là 50 triệu đồng. Hiện đã có khoảng 50 khách hàng đặt cọc. Ngày 25/12/2022 dự án sẽ chính thức được mở bán.
Dự án chỉ có 199 căn nhà phố và nhà liền kề, gồm 14 blook, trung bình có khoảng 9 căn/blook. Căn nhỏ nhất có diện tích khoảng 80m2, lớn nhất là khoảng 120m2. Giá bán từ 4,1 tỷ đến 6 tỷ đồng/căn. Tương đương khoảng 58 triệu/m2. Nếu anh mua giai đoạn này thì còn được giá như vậy, đợt sau có thể giá sẽ cao hơn”.
Nhân viên này cũng gửi cho khách hàng lịch thanh toán được tính toán chi tiết số tiền khách hàng phải trả theo các đợt, khi mua nhà tại dự án Xuân Thảo Residence. Tuy nhiên khi khách hàng hỏi dự án đã được triển khai xây dựng tới đâu rồi? thì nhân viên tư vấn trên lảng tránh không trả lời.
Đáng chú ý, mới đây UBND tỉnh Long An vừa có văn bản yêu cầu thủ trưởng các sở, ngành có liên quan và các địa phương tăng cường quản lý các vấn đề liên quan tới đất đai và thị trường bất động sản.
Theo đó, UBND tỉnh Long An giao Sở Tài nguyên và Môi trường công bố công khai thông tin kịp thời về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định; có biện pháp quản lý sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt, không để xảy ra tình trạng giới đầu cơ lợi dụng thổi giá, đẩy giá đất, giá bất động sản lên cao nhằm thu lợi bất chính. Tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra chuyên ngành về đất đai, dự án bất động sản, xử lý nghiêm đối với hành vi không đưa đất vào sử dụng, sử dụng đất chậm so với tiến độ đầu tư theo đúng quy định của pháp luật. Trong đó, đặc biệt quan tâm đến công tác chuyển mục đích sử dụng đất, tách thửa trên phạm vi toàn tỉnh.
UBND tỉnh Long An chỉ đạo Sở Tài chính thực hiện tốt nhiệm vụ là cơ quan Thường trực Hội đồng thẩm định giá đất, bảng giá đất tỉnh, thực hiện công tác thẩm định hồ sơ xây dựng giá đất, xác định giá khởi điểm để đấu giá tài sản, nhất là tài sản công đảm bảo tuân thủ nguyên tắc xác định giá đất theo đúng quy định của pháp luật hiện hành. Phối hợp với các sở, ngành liên quan và các địa phương quản lý, kiểm soát việc tăng giá đất nhằm đảm bảo phù hợp điều kiện thực tế của các khu vực trên địa bàn không để ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản tại địa phương.
Sở Xây dựng được giao phải đề ra giải pháp nhằm minh bạch hóa hoạt động giao dịch, kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh Long An. Tăng cường công tác quản lý, theo dõi chặt chẽ các dự án bất động sản, nhất là bất động sản hình thành trong tương lai, bảo đảm việc đưa bất động sản vào kinh doanh, chuyển nhượng dự án bất động sản phải tuân thủ các điều kiện theo đúng các quy định của pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản.
Thực hiện các chính sách, giải pháp điều tiết và bình ổn thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh Long An theo quy định của pháp luật. Kiểm tra và có biện pháp chấn chỉnh, kiểm soát có hiệu quả các hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn tỉnh bảo đảm hoạt động này tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật.
Quang Tuấn