Giá đất sát thị trường - Giá nhà sẽ tăng hay giảm

Việc bảng giá đất mới được áp dụng từ năm 2026 đang tạo ra một thay đổi quan trọng đối với thị trường bất động sản: giá đất trong hệ thống quản lý nhà nước ngày càng được xây dựng theo nguyên tắc sát với diễn biến thị trường hơn. Điều này đặt ra câu hỏi lớn với người mua nhà và doanh nghiệp: đất đầu vào đắt hơn có đồng nghĩa giá nhà tiếp tục tăng, hay thị trường sẽ buộc phải điều chỉnh vì sức mua

Đất sát thị trường, chi phí đầu vào thay đổi

Luật Đất đai 2024 quy định bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí và theo nguyên tắc thị trường; từ ngày 1/1/2026, các địa phương bắt đầu áp dụng bảng giá đất lần đầu theo quy định mới. Bảng giá này được sử dụng cho nhiều nghĩa vụ tài chính như tiền sử dụng đất, một số trường hợp tiền thuê đất, thuế, lệ phí và giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất.

Đáng chú ý, quy định về phương pháp xác định giá đất hiện nay yêu cầu thu thập thông tin giá đất trên thị trường để xác định giá theo từng vị trí, khu vực; trong một số trường hợp, hệ số điều chỉnh được xác định trên cơ sở so sánh giá đất thị trường với giá trong bảng giá đất.

Tại Hà Nội, bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026 được HĐND thành phố ban hành theo Nghị quyết 52/2025/NQ-HĐND, với hệ thống giá phân theo khu vực, vị trí và loại đất.

Nhưng cần phân biệt: bảng giá đất của Nhà nước không phải là giá giao dịch của mọi bất động sản trên thị trường. Nó là một trong những căn cứ để xác định nghĩa vụ tài chính và quản lý đất đai. Tác động đến giá nhà vì thế không diễn ra theo công thức đơn giản: bảng giá đất tăng 20% thì giá căn hộ tăng 20%.

Đối với một dự án nhà ở, giá thành còn bao gồm chi phí xây dựng, giải phóng mặt bằng, tài chính, hạ tầng, quản lý, bán hàng và lợi nhuận của doanh nghiệp. Khi chi phí đất tăng, chủ đầu tư có thể tìm cách đưa một phần chi phí vào giá bán. Tuy nhiên, khả năng chuyển toàn bộ chi phí sang người mua phụ thuộc vào sức mua thực tế.

Đây chính là điểm đáng chú ý của thị trường năm 2026. Bộ Xây dựng cho biết trong quý II/2026, toàn thị trường có khoảng 100.005 giao dịch bất động sản thành công, chỉ bằng 71,5% quý I và 63,7% cùng kỳ năm 2025. Lượng giao dịch giảm trong khi giá vẫn ở mức cao cho thấy khoảng cách giữa giá chào bán và khả năng hấp thụ của thị trường đang trở thành vấn đề rõ hơn. Với người mua, điều này tạo ra một nghịch lý: chi phí đầu vào có thể tăng nhưng khả năng tăng giá bán lại bị giới hạn bởi túi tiền.

Giá nhà có thể tăng, nhưng không phải mọi phân khúc

Dữ liệu quý II/2026 cho thấy thị trường đã bắt đầu xuất hiện sự phân hóa. Tại Hà Nội, giá căn hộ bình quân được Bộ Xây dựng ghi nhận khoảng 123 triệu đồng/m²; TP.HCM khoảng 108 triệu đồng/m². Trong khi đó, giá thứ cấp tại nhiều địa phương đã có xu hướng giảm so với quý trước. Đất nền dự án trên thị trường thứ cấp cũng giảm khoảng 2–3% so với quý I, theo báo cáo được Bộ Xây dựng công bố.

CBRE cũng ghi nhận một dấu hiệu đáng chú ý tại Hà Nội: quý II/2026 có hơn 5.800 căn hộ được bán, tương đương 68% nguồn cung mở bán mới. Tỷ lệ này thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024–2025; đồng thời thị trường thứ cấp lần đầu ghi nhận điều chỉnh giảm giá kể từ cuối năm 2022.

Như vậy, giá đất tăng và giá nhà tăng không còn là quan hệ một chiều. Ở phía cung, chi phí đất cao hơn có thể khiến doanh nghiệp phải đặt giá bán cao để bảo đảm hiệu quả dự án. Điều này đặc biệt rõ ở những dự án sử dụng quỹ đất có chi phí lớn hoặc phải thực hiện nghĩa vụ tài chính cao.

VARS IRE cho biết trong quý II/2026, giá căn hộ sơ cấp bình quân khoảng 80 triệu đồng/m², tăng khoảng 10% so với năm 2025. Theo tổ chức này, chi phí đất, tài chính và xây dựng là những yếu tố góp phần duy trì mặt bằng giá cao.

Nhưng ở chiều ngược lại, nguồn cung đang được cải thiện. Bộ Xây dựng ghi nhận quý II/2026 có 113 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới với quy mô 103.205 căn, tăng 194,8% so với quý I. Có thêm 131 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai với 59.073 căn.

Nguồn cung tăng tạo ra một lực kéo theo hướng ngược lại với chi phí đất: doanh nghiệp muốn bán được hàng phải cân đối giá với sức mua. Vì vậy, trong thời gian tới có thể hình thành hai diễn biến song song. Giá sơ cấp tại các dự án có pháp lý tốt, vị trí thuận lợi và chi phí đất cao có thể tiếp tục neo cao. Trong khi đó, giá thứ cấp hoặc những sản phẩm bị định giá vượt quá khả năng khai thác và sức mua có thể phải điều chỉnh.

Điều này cũng giải thích tại sao cùng một thị trường nhưng người mua có thể chứng kiến cả hai hiện tượng: một số dự án tiếp tục tăng giá, trong khi một số tài sản giảm giá hoặc phải tăng chiết khấu để giao dịch.

Một yếu tố khác không thể bỏ qua là tín dụng. Báo cáo quý II của Bộ Xây dựng cho biết lãi suất vay bất động sản phổ biến khoảng 12–14%/năm, trong khi lãi suất thả nổi tại một số khoản vay có thể lên 15–16%/năm. Chi phí vốn cao làm giảm khả năng vay mua nhà đồng thời tạo áp lực lên các chủ đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.

Trong bối cảnh đó, một căn nhà có giá cao hơn chưa chắc bán được nhanh hơn. Bởi thị trường đang chuyển từ giai đoạn “có sản phẩm là có người mua” sang giai đoạn người mua cân nhắc kỹ hơn về giá, pháp lý, tiến độ, khả năng khai thác và dòng tiền. Đây cũng là lý do VARS nhận định dòng tiền trong quý II tập trung nhiều hơn vào các dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ đảm bảo và khả năng khai thác thực tế.

Về dài hạn, việc giá đất được xác định sát hơn với thị trường có thể làm thay đổi cách doanh nghiệp tính toán dự án. Những dự án có quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng và khả năng kiểm soát chi phí sẽ có lợi thế hơn. Ngược lại, dự án có chi phí đất cao nhưng sản phẩm không phù hợp nhu cầu có thể khó chuyển toàn bộ chi phí sang người mua.

Điều đáng chú ý là chính sách giá đất không chỉ tạo áp lực tăng chi phí. Nó cũng có thể góp phần minh bạch hóa giá trị đất, hạn chế khoảng cách quá lớn giữa giá hành chính và giá giao dịch, qua đó giúp thị trường có thêm cơ sở để định giá tài sản.

Từ góc nhìn người mua nhà, vì vậy, câu hỏi không còn đơn giản là “giá đất tăng thì giá nhà có tăng không?”. Quan trọng hơn là giá nhà tăng đến mức nào và thị trường có đủ sức hấp thụ mức giá đó hay không.

Nếu chi phí đất tăng nhưng thu nhập, tín dụng và sức mua không tăng tương ứng, khả năng điều chỉnh có thể xuất hiện ở giá thứ cấp, chiết khấu, tiến độ thanh toán hoặc biên lợi nhuận của doanh nghiệp thay vì hoàn toàn nằm trên giá niêm yết.

Giá đất sát thị trường có thể làm tăng chi phí phát triển nhà ở, nhưng không quyết định một mình giá bán. Năm 2026, sức mua, nguồn cung, tín dụng và khả năng hấp thụ mới là những biến số quyết định giá nhà đi tiếp hay điều chỉnh.

Phượng Hòa