Thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh tiếp tục phục hồi trong 9 tháng đầu năm 2026 với doanh thu hơn 322.600 tỷ đồng, tín dụng bất động sản tăng gần 20% và vốn FDI vào lĩnh vực này gấp 9,65 lần cùng kỳ. Tuy nhiên, phía sau những con số tăng trưởng là sự lệch pha nguồn cung khi nhà ở trung cấp chỉ chiếm 7,1% và thị trường chưa ghi nhận phân khúc nhà ở bình dân.
Tiền vào bất động sản tăng, nhà vừa túi tiền vẫn thiếu
Thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh đang cho thấy hai diễn biến song song: Hoạt động kinh doanh và dòng vốn phục hồi nhưng cơ cấu sản phẩm chưa theo kịp nhu cầu về nhà ở phù hợp khả năng chi trả.
Theo Báo cáo số 141/2026/CV-HoREA của HoREA, dẫn thông tin từ UBND TP Hồ Chí Minh, trong 9 tháng đầu năm 2026, GRDP Thành phố tăng 9,06%; riêng quý III tăng 9,86%. Cùng với tăng trưởng chung của nền kinh tế, thị trường bất động sản tiếp tục phục hồi theo hướng chọn lọc.
Doanh thu kinh doanh bất động sản đạt 322.630 tỷ đồng, tăng 8,4% so với cùng kỳ. Giá trị tăng thêm của ngành kinh doanh bất động sản tăng 4,82%. Dư nợ tín dụng bất động sản trên địa bàn đạt hơn 1,618 triệu tỷ đồng, chiếm 28,5% tổng dư nợ và tăng 19,91% so với cùng kỳ.
Thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh tiếp tục phục hồi trong 9 tháng đầu năm 2026 với doanh thu hơn 322.600 tỷ đồng, tín dụng bất động sản tăng gần 20% và vốn FDI vào lĩnh vực này gấp 9,65 lần cùng kỳ.
Đáng chú ý, vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào lĩnh vực bất động sản đạt 4,47 tỷ USD, gấp 9,65 lần cùng kỳ. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung nhà ở lại cho thấy khoảng cách lớn so với nhu cầu của nhóm khách hàng có khả năng tài chính vừa phải.
Theo UBND Thành phố, nguồn cung hiện vẫn tập trung ở phân khúc cao cấp và trung - cao cấp. Nhà chung cư chiếm 73,6% số căn đủ điều kiện huy động vốn, trong khi phân khúc nhà ở trung cấp chỉ chiếm 7,1%.
Trong khi vốn tín dụng và vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục chảy mạnh vào bất động sản, sản phẩm có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của số đông vẫn thiếu.
Bức tranh này cũng tương đồng với đánh giá chung của Bộ Xây dựng về thị trường 9 tháng đầu năm: giá nhà tại nhiều địa phương dù đã có xu hướng giảm so với quý II nhưng vẫn cao so với thu nhập của người dân. Vấn đề vì thế không chỉ nằm ở việc bổ sung thêm bao nhiêu dự án.
Nếu nguồn cung mới tiếp tục tập trung vào nhóm cao cấp và trung - cao cấp, số lượng sản phẩm tăng lên chưa chắc giúp cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở. UBND TP Hồ Chí Minh xác định bên cạnh việc tháo gỡ khó khăn để gia tăng số lượng dự án, Thành phố cần tạo lập cơ cấu nguồn cung hợp lý, đáp ứng nhu cầu ở thực và khả năng chi trả của người dân.
Nhà ở xã hội trở thành mảnh ghép quan trọng
Trong bối cảnh nhà ở thương mại bình dân vắng bóng, nhà ở xã hội ngày càng giữ vai trò quan trọng trong việc bổ sung nguồn cung phù hợp với khả năng tài chính của người dân. Trong 9 tháng đầu năm, TP Hồ Chí Minh đã có 3 dự án nhà ở xã hội hoàn thành, đưa vào sử dụng với quy mô 2.283 căn.
Dự kiến cả năm 2026, Thành phố sẽ hoàn thành 13 dự án với khoảng 9.402 căn. Đồng thời, 17 dự án với khoảng 18.000 căn dự kiến đủ điều kiện đưa ra thị trường để người dân đăng ký sau khi hoàn thành phần móng.
Nguồn cung nhà ở TP Hồ Chí Minh vẫn vắng bóng phân khúc bình dân.
Theo kế hoạch được nêu trong báo cáo, các kết quả này nhằm thực hiện chỉ tiêu phát triển 28.000 căn nhà ở xã hội năm 2026. Đáng chú ý, trong quý IV, Thành phố dự kiến tiếp tục khởi công 6 dự án quy mô lớn với khoảng 84.000 căn, hướng đến mục tiêu phát triển 181.257 căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2026-2030.
Song song đó là hướng phát triển nhà ở cho thuê. Để thực hiện mục tiêu 52.000 căn nhà ở cho thuê đến năm 2030 theo Nghị quyết 303/NQ-CP, Thành phố đang rà soát các khu đất do Nhà nước quản lý hoặc đang cho thuê để giao Quỹ Phát triển nhà ở Thành phố đầu tư xây dựng.
Việc đẩy nhanh nhà ở xã hội và nhà cho thuê có thể bổ sung phần nguồn cung mà thị trường thương mại đang thiếu, nhưng yêu cầu quan trọng vẫn là vị trí, hạ tầng và khả năng sử dụng thực tế.
Định hướng điều hành thị trường cũng nhấn mạnh phát triển nhà ở phải dựa trên quan hệ cung - cầu, không chỉ tính số lượng căn cần xây mà còn phải tính đến loại hình, vị trí, giá nhà và những điều kiện để người dân thực sự có thể tiếp cận, sử dụng.
Việc TP Hồ Chí Minh chưa có phân khúc nhà ở bình dân trong nguồn cung đủ điều kiện huy động vốn không đơn thuần là câu chuyện cơ cấu sản phẩm. Nó phản ánh một trong những thách thức lớn nhất của thị trường hiện nay: Bất động sản phục hồi nhưng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân chưa phục hồi tương ứng. Khi vốn, dự án và nguồn cung tiếp tục được khơi thông, thước đo quan trọng hơn sẽ là bao nhiêu sản phẩm trong số đó nằm trong khả năng thanh toán của người có nhu cầu ở thực.
Thiên An