Thị trường nhà ở xã hội Hà Nội vừa đón nhận đợt mở bán mới với mức giá từ 12,2 triệu đồng/m2, mức giá được đánh giá là “rẻ bất ngờ” trong bối cảnh giá chung cư tăng cao. Tuy nhiên, việc mua nhà lại không dành cho số đông, bởi chỉ người thuê đủ điều kiện mới được xét duyệt.
Giá rẻ bất ngờ nhưng số lượng ít ỏi
Theo công bố của Sở Xây dựng Hà Nội, dự án nhà ở xã hội Ecohome 3 (phường Đông Ngạc, quận Bắc Từ Liêm) hiện đang mở đăng ký mua lại 110 căn hộ đã cho thuê đủ 5 năm. Các căn hộ này có diện tích dao động từ 39,9m² đến 69,7m², giá bán ở mức 16,3 triệu đồng/m² (đã gồm VAT, chưa bao gồm phí bảo trì). Trong khi đó, giá cho thuê vẫn giữ mức 73.155 đồng/m²/tháng.
Điều kiện mua nhà tại đây khá chặt, khi chỉ những khách hàng đang thuê nhà ở xã hội tại chính dự án Ecohome 3, đồng thời đã thuê đủ 5 năm mới được nộp hồ sơ. Thời gian tiếp nhận kéo dài đến hết ngày 10/7, tại tầng 11, tòa A3, Ecolife Capitol, số 58 Tố Hữu, phường Trung Văn, quận Nam Từ Liêm.
Theo chủ đầu tư, dự án này vẫn còn 157 căn hộ khác đang được cho thuê và sẽ đủ điều kiện mở bán sau khi hoàn tất thời hạn thuê 5 năm. Tổng quy mô dự án Ecohome 3 là 1.456 căn, gồm 1.008 căn nhà ở xã hội để bán, 181 căn thương mại, phần còn lại là nhà ở xã hội cho thuê.
Khu nhà ở xã hội Ecohone
Ngoài Ecohome 3, một dự án khác là tòa CT2A – khu nhà ở Thạch Bàn (phường Thạch Bàn, Long Biên) cũng đang mở bán đợt cuối. Đây là đợt tiếp nối của chương trình chuyển đổi mục đích sử dụng từ cho thuê sang bán căn hộ cho người đã thuê đủ 5 năm.
Tòa CT2A từng mở bán 82 căn vào cuối năm 2024, nhưng hiện chỉ 77 căn có người ký hợp đồng. Do đó, đợt này chỉ còn 5 căn hộ mở bán, với giá bán 12,2 triệu đồng/m² (đã gồm VAT, chưa bao gồm phí bảo trì), giá thuê 40.000 đồng/m2/tháng.
Hồ sơ đăng ký được tiếp nhận đến 15/7, tại Ban Quản lý Dự án số 3 – Tổng công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Bộ Quốc phòng, địa chỉ tòa nhà MD Complex Tower, phường Cầu Diễn, quận Nam Từ Liêm.
Tòa CT2A có tổng cộng 414 căn, trong đó có 250 căn để bán, 82 căn cho thuê, và 82 căn nhà ở thương mại.
Trong bối cảnh giá chung cư thương mại tại Hà Nội thường dao động từ 35–70 triệu đồng/m², những dự án nhà ở xã hội với giá 12–16 triệu đồng/m² trở thành lựa chọn hấp dẫn – dù nguồn cung vẫn còn hạn chế và điều kiện mua rất nghiêm ngặt.
Cần có chế tài điều chỉnh thị trường
Đây cũng không phải những dự án đầu tiên công bố mở bán mức giá này. Đơn cử tại quận Long Biên, khu nhà ở xã hội Hope Residences nằm ngay cạnh khu biệt thự triệu đô Vinhomes Riverside, nhưng chỉ có giá khoảng 16 triệu đồng/m2. Đây chính là mức giá được chủ đầu tư công bố từ năm 2018, đến nay, con số vẫn không thay đổi.
Tuy nhiên, số căn hộ được bán với giá như trên không nhiều. Nếu muốn chắc chắn sở hữu căn hộ, người mua phải tìm đến thị trường thứ cấp, nơi giá căn hộ bị “thổi” lên tới 50 - 55 triệu đồng/m2. Đây cũng là thực trạng chung tại thị trường nhà ở xã hội cũ tại Hà Nội, bởi sau 5 năm bàn giao, nhiều dự án bị thổi giá tăng gấp 3 - 4 lần so với giá mở bán ban đầu, sánh ngang với các chung cư thương mại.
Chẳng hạn, khu nhà ở xã hội Kiến Hưng (quận Hà Đông), vào thời điểm bàn giao (năm 2020), giá chỉ khoảng 13,7 triệu đồng/m2, nhưng hiện đã vọt lên mức 43 triệu đồng/m2. Tương tự, năm 2018, chung cư CT2A thuộc Dự án Khu nhà ở Thạch Bàn (Long Biên) chính thức tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua, với mức giá được chủ đầu tư công bố là 12,3 triệu đồng/m2. Hiện giá các căn hộ ở đây đã tăng lên mức 50 triệu đồng/m2.
Giá nhà ở xã hội "nhảy múa" trên thị trường thứ cấp
Ngay cả những dự án nhà ở xã hội được bàn giao cách đây 10 năm, vẫn có giá bán “trên trời”. Khu nhà ở xã hội Đồng Mô (Hoàng Mai) được mở bán từ năm 2016 với giá hơn 14 triệu đồng/m2, hiện được chào bán 60 triệu đồng/m2, tương đương các chung cư thương mại cũ trong bán kính 1 km. Cũng tại quận Hoàng Mai, khu nhà ở xã hội Rice City Linh Đàm vào thời điểm mở bán (năm 2014) có giá 15 triệu đồng/m2, sau hơn một thập kỷ, giá bán đã lên tới 63 triệu đồng/m2.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), việc giá nhà ở xã hội cũ liên tục đi lên chính là hệ quả của vòng xoáy tăng giá chung của thị trường nhà ở. Trong đó, nguyên nhân chủ yếu đến từ sự mất cân đối cung - cầu kéo dài.
Ngoài ra, nhiều chuyên gia cho rằng, hiện tượng nhà ở xã hội bị "thổi giá" trên thị trường thứ cấp đang đi ngược với mục tiêu ban đầu của chính sách an sinh nhà ở. Vốn được xây dựng nhằm phục vụ người thu nhập thấp với mức giá hợp lý. Việc tăng giá quá đà khiến loại hình này không còn là lựa chọn phù hợp cho người thu nhập thấp – đối tượng mà loại hình nhà ở này hướng đến.
Đồng thời, mặt bằng giá cao tạo thành rào cản tiếp cận, đẩy người dân trở lại tình trạng đi thuê nhà hoặc sống trong điều kiện chật hẹp. Không chỉ ảnh hưởng đến an sinh xã hội, điều này còn góp phần làm méo mó thị trường bất động sản, tạo điều kiện cho đầu cơ, lướt sóng sinh lời, thay vì ở thật.
Đáng lo ngại hơn, việc giá bị đẩy lên còn làm tăng chi phí đầu vào cho các doanh nghiệp hoạt động trong khu vực, kéo theo hệ lụy đến giá thuê mặt bằng, dịch vụ, sinh hoạt. Về dài hạn, nếu không có biện pháp kiểm soát hiệu quả, thị trường nhà ở xã hội sẽ có nguy cơ mất vai trò bình ổn – trở thành một phân khúc đầu tư thay vì phục vụ nhu cầu thực.
Lê Phong