Thay vì khống chế lợi nhuận của chủ đầu tư, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đề xuất Nhà nước kiểm soát bằng giá trần đối với nhà ở thương mại giá phù hợp. Cùng với đó, HoREA kiến nghị áp dụng cơ chế “luồng xanh”, linh hoạt chỉ tiêu quy hoạch và hỗ trợ tín dụng để tạo động lực cho doanh nghiệp tham gia.
“Luồng xanh” để rút ngắn thời gian làm dự án
Trong quá trình góp ý chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, HoREA cho rằng, một số nội dung trong dự thảo trước đây chưa phù hợp với bản chất của loại hình này.
Theo HoREA, nếu đã xác định đây là nhà ở thương mại thì Nhà nước không nên áp đặt mức lợi nhuận tối đa. Doanh nghiệp cần được tự tính toán hiệu quả dự án trên cơ sở chi phí đất đai, xây dựng, tài chính, quản lý và các chi phí liên quan.
Thay cho việc kiểm soát lợi nhuận, Hiệp hội đề xuất Nhà nước kiểm soát giá bán. Theo đó, UBND cấp tỉnh có thể quy định giá bán, giá bán trả góp hoặc giá cho thuê tối đa đối với nhà ở thương mại giá phù hợp. Doanh nghiệp được tự quyết định mức giá cụ thể nhưng không vượt quá giá trần.
“Luồng xanh” để rút ngắn thời gian làm dự án.
HoREA cho rằng, cách làm này tạo sự linh hoạt lớn hơn. Doanh nghiệp có thể lựa chọn tham gia hoặc không tham gia dự án dựa trên hiệu quả kinh doanh. Nếu có khả năng tiết giảm chi phí, doanh nghiệp có thể bán thấp hơn mức trần. Nếu không đủ hiệu quả, doanh nghiệp có thể không tham gia.
Theo Hiệp hội, điều này sẽ giúp chính sách hình thành trên cơ sở tự nguyện thay vì tạo thêm một nghĩa vụ bắt buộc cho doanh nghiệp. Giá nhà không chỉ phụ thuộc vào giá đất mà còn chịu tác động lớn từ thời gian và chi phí triển khai dự án.
Vì vậy, HoREA đề nghị các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng theo cơ chế ưu tiên, tương tự “luồng xanh” dành cho dự án nhà ở xã hội.
Theo Hiệp hội, việc rút ngắn thời gian làm thủ tục có ý nghĩa trực tiếp đối với giá thành. Một dự án kéo dài nhiều năm sẽ phát sinh thêm chi phí vốn, chi phí quản lý và các khoản chi phí liên quan. Những khoản này cuối cùng sẽ được tính vào giá thành sản phẩm.
Do đó, nếu muốn tạo ra căn hộ giá phù hợp, việc giảm chi phí thủ tục và thời gian triển khai có thể quan trọng không kém các chính sách hỗ trợ tài chính.
HoREA cũng đề nghị UBND cấp tỉnh được căn cứ điều kiện thực tế của từng địa phương và từng dự án để quyết định một số chỉ tiêu quy hoạch khác với quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng.
Đề xuất này xuất phát từ đặc điểm căn hộ giá phù hợp thường có diện tích vừa và nhỏ, phổ biến là căn hộ một hoặc hai phòng ở. Khi tăng số lượng căn hộ trên cùng quỹ đất, quy mô dân số dự án có thể cao hơn các dự án thông thường.
Theo HoREA, nếu có cơ chế quy hoạch linh hoạt, địa phương có thể tăng nguồn cung căn hộ mà không nhất thiết phải mở rộng quỹ đất.
Không lấy đất nhà ở xã hội để làm nhà ở thương mại
Trong dự thảo trước đây, Bộ Xây dựng đề xuất cho phép sử dụng đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để xây dựng nhà ở xã hội nhằm thực hiện dự án nhà ở thương mại giá phù hợp.
HoREA không đồng tình với phương án này vì cho rằng sẽ làm giảm quỹ đất dành cho nhà ở xã hội. Theo Hiệp hội, nhà ở thương mại giá phù hợp cần sử dụng quỹ đất dành cho phát triển nhà ở thương mại và các loại đất khác đủ điều kiện theo quy hoạch, pháp luật đất đai. Đặc biệt, dự án thương mại giá phù hợp vẫn phải thực hiện nghĩa vụ về nhà ở xã hội trong phạm vi dự án.
Điều này nhằm bảo đảm chính sách mới không vô tình cạnh tranh nguồn lực đất đai với chương trình nhà ở xã hội. Bên cạnh đất đai và thủ tục, tín dụng là yếu tố quan trọng trong mô hình nhà ở thương mại giá phù hợp.
Không lấy đất nhà ở xã hội để làm nhà ở thương mại.
HoREA đề xuất chủ đầu tư dự án được tiếp cận nguồn vốn với lãi suất ưu đãi theo quy định. Người mua, mua trả góp cũng được vay vốn với lãi suất ưu đãi tại các tổ chức tín dụng theo cơ chế của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước.
Theo Hiệp hội, việc hỗ trợ tín dụng cần được thiết kế phù hợp với bản chất thương mại của dự án. HoREA nhấn mạnh,nhà ở thương mại giá phù hợp không nên được xem là nhà ở xã hội và hưởng toàn bộ cơ chế ưu đãi của nhà ở xã hội. Theo đề xuất, loại hình này không nhất thiết được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc hưởng các mức ưu đãi thuế giống nhà ở xã hội.
Thay vào đó, chính sách có thể tập trung vào các công cụ giúp giảm giá thành và tăng khả năng tiếp cận vốn. Cách tiếp cận này phù hợp với mục tiêu tạo ra một phân khúc vận hành theo thị trường nhưng được Nhà nước định hướng.
HoREA cho rằng, để nhà ở thương mại giá phù hợp thực sự phát triển, chính sách cần đồng bộ từ đất đai, thủ tục, quy hoạch đến giá và tín dụng.
Nếu chỉ quy định mức giá thấp nhưng không giải quyết các yếu tố làm tăng chi phí đầu vào, doanh nghiệp khó có thể tham gia lâu dài. Ngược lại, nếu trao quá nhiều ưu đãi mà không kiểm soát giá, chính sách có thể không đạt mục tiêu hỗ trợ người dân.
Vì vậy, phương án HoREA đề xuất tập trung vào một số nguyên tắc: doanh nghiệp tự nguyện tham gia; Nhà nước xác lập giá trần; thủ tục được ưu tiên; quy hoạch có độ linh hoạt; người mua được tiếp cận tín dụng phù hợp; đồng thời dự án vẫn thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội.
HoREA cũng đề nghị cho phép phát triển nhà ở thấp tầng tại khu vực nông thôn, miền núi, thay vì chỉ tập trung vào chung cư.
Theo Hiệp hội, nếu các cơ chế này được luật hóa, nhà ở thương mại giá phù hợp có thể trở thành một phân khúc mới với nguồn cung ổn định hơn. Đây không chỉ là câu chuyện giảm giá nhà mà còn là bài toán thiết kế lại thị trường: Nhà nước không bao cấp, doanh nghiệp vẫn được tự chủ kinh doanh, còn người dân có thêm sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính.
Thiên An