Báo cáo từ các địa phương gửi về Bộ Xây dựng cho thấy, giá nhà ở đang có xu hướng tăng so với những quý trước. Cùng với đó, thị trường bất động sản cũng đang xuất hiện nhiều dấu hiệu bất ổn. Do vậy, Bộ Xây dựng đã có đề xuất một số giải pháp để ổn định, giảm giá nhà ở trong thời gian tới.
Nhà ở liên tục tăng giá
Theo công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản Quý II/2022 của Bộ Xây dựng, 6 tháng đầu năm nay, thị trường chưa có sự cải thiện về nguồn cung nhà ở thương mại, lượng cung nhà ở thương mại rất hạn chế với khoảng 12.000 căn. Trong khi đó, tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, nhất là đất nền tăng mạnh (ước tính khoảng 70.000 giao dịch thành công). Điều này cho thấy nhu cầu về nhà ở và đầu tư bất động sản của người dân vẫn rất lớn. Năm qua, lượng giao dịch đất nền tăng mạnh ở nhiều địa phương trên cả nước.
Theo Bộ Xây dựng, ở một số địa phương, có hiện tượng hoạt động phân lô, bán nền, tung tin, “đồn thổi”, nhiễu loạn thị trường để trục lợi thiếu kiểm soát. Cuối quý I, đầu quý II đã xảy ra hiện tượng tăng giá đột biến, thậm chí "sốt giá" đất nền tại nhiều địa phương. Giá căn hộ chung cư cũng đã tăng bình quân khoảng 5 –7%.
Tại các các đô thị lớn Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh hầu như không có căn hộ giá 25 triệu đồng/m2. Giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15-20%. Tại Hà Nội, nhà ở riêng lẻ trong dự án có mức giá phổ biến khoảng trên dưới 100 triệu đồng/m2, các dự án khu vực trung tâm lên đến trên 200 triệu đồng/m2, các dự án ở khu vực các huyện, xa trung tâm có mức giá khoảng 30 – 50 triệu đồng/m2.
Trong 6 tháng đầu năm 2022, giá căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền vẫn tăng so với thời điểm cuối năm 2021, mức độ tăng giá các phân khúc bất động sản tập trung trong cuối quý 1, chậm dần và có dấu hiệu chững lại trong các tháng quý 2.
Tổng hợp của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản chỉ rõ, giá căn hộ chung cư tại các địa phương đều có xu hướng tăng, tỷ lệ tăng bình quân khoảng 3% so với thời điểm cuối năm 2021. Hiện nay, tại Hà Nội, giá nhà chung cư tăng khoảng 4-5%, cao hơn so với tại mức tăng ở TP.HCM 1-2% so với cuối năm 2021.
Giá nhà ở riêng lẻ, đất nền có biên độ tăng cao hơn so với căn hộ chung cư (bình quân tăng khoảng 5-7% so với quý trước). Sang cuối tháng 3/2022, tại một số địa phương, các vùng ven Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, tại các tỉnh Thái Bình, Lâm Đồng, Khánh Hòa, Đà Nẵng, Đồng Nai… lại có hiện tượng giá và lượng giao dịch đất nền tăng nhanh.
Theo Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản cũng đang xuất hiện nhiều dấu hiệu bất ổn. Cụ thể, thủ tục pháp lý phức tạp, thiếu đồng bộ, khiến nguồn cung nhà ở thương mại giảm ở hầu hết các địa phương. Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, trên địa bàn thành phố có khoảng 126 dự án. Tại Hà Nội, số lượng dự án có vướng mắc, ách tắc cũng lên đến hàng trăm dự án.
Tới thời điểm này, hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản vẫn chưa được kiểm soát tốt. Một bộ phận môi giới bất động sản còn yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp. Còn một lượng lớn các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản tự do không có chứng chỉ hành nghề. Giao dịch bất động sản chưa được minh bạch, hiện tượng "hai giá", kê khai thấp hơn giá giao dịch thực nhằm trốn thuế trong giao dịch kinh doanh bất động sản còn khá phổ biến.
Giải pháp để ổn định thị trường
Việc giá nhà liên tục tăng cao trong những năm gần đây khiến người thu nhập thấp rất khó có thể sở hữu nhà ở. Đặc biệt là tại những thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM. Để hiện thực giấc mơ nhà ở của mình, gần như người thu nhập thấp, công nhân chỉ còn mong chờ vào nhà ở xã hội. Vừa qua, cử tri tỉnh Đồng Tháp đã có kiến nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu có cơ chế, chính sách ưu đãi, khuyến khích đầu tư phát triển nhà ở xã hội, đảm bảo giá cả căn hộ ở mức vừa phải để công nhân, người lao động có thu nhập thấp có điều kiện mua nhà ổn định cuộc sống.
Theo đó, Bộ Xây dựng cho biết, để phát triển nhà ở xã hội, pháp luật về nhà ở đã có các chính sách ưu đãi để giảm giá thành, tạo điều kiện cho người lao động có thu nhập thấp, khó khăn về nhà ở có cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội.
Đơn cử như các chính sách, ưu đãi: Miễn tiền sử dụng đất; được dành 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại; giảm 50% thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp; hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài dự án; cho vay ưu đãi lãi suất thấp; chi phí mua hoặc thuê nhà ở cho công nhân được tính là chi phí hợp lý trong giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp…
Theo Bộ Xây dựng, với các cơ chế chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội nêu trên, việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội sẽ luôn có giá thấp hơn nhà ở thương mại tại cùng thời điểm, cùng địa bàn. Thực tế trong giai đoạn vừa qua đã có rất nhiều doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội với giá thành hợp lý.
Đơn cử như việc đã có nhiều doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội với giá thành hợp lý, như: Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở công nhân và dịch vụ Khu công nghiệp Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh (diện tích 30-60m2, giá bình quân khoảng 9 triệu/m2); dự án nhà ở xã hội cho công nhân Khu công nghiệp Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai (diện tích từ 30-65m2, giá bán bình quân khoảng 5-8 triệu đồng/m2, giá thuê bình quân khoảng 1-2 triệu đồng/căn); dự án khu nhà ở an sinh xã hội Becamex tại tỉnh Bình Dương (diện tích từ 30-60m2, giá bán khoảng 150-300 triệu/căn)...
Bộ Xây dựng đề xuất 4 giải pháp hỗ trợ giảm giá nhà ở xã hội (Ảnh minh họa)
Tuy nhiên, để tiếp tục hỗ trợ giảm giá thành nhà ở xã hội, nhà ở công nhân phù hợp với mức thu nhập người lao động, Bộ Xây dựng đề xuất 4 giải pháp trong thời gian tới.
Thứ nhất, Bộ cho rằng cần tập trung triển khai Nghị quyết số 11 ngày 30/1 của Chính phủ về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội. Theo đó, các địa phương khẩn trương hướng dẫn các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà công nhân có nhu cầu vay vốn, có đủ điều kiện đăng ký và tổng hợp danh mục dự án xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân gửi Bộ Xây dựng công bố để các Ngân hàng thương mại có cơ sở cho chủ đầu tư dự án vay vốn ưu đãi 2% lãi suất theo quy định tại Nghị định số 31/2022 của Chính phủ.
Thứ hai, khi phê duyệt dự án nhà ở xã hội, nhà công nhân phải có cơ cấu sản phẩm nhà cho thuê phù hợp với nhu cầu của người lao động, bảo đảm các điều kiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, thiết yếu về giao thông, y tế, giáo dục, văn hóa của các dự án xây dựng nhà ở xã hội ở đô thị và khu công nghiệp.
Thứ ba, căn cứ điều kiện thực tiễn, đặc thù riêng của các địa phương, triển khai ban hành các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình đối với nhà ở xã hội, nhà công nhân. Bên cạnh đó, áp dụng các công nghệ mới trong việc đầu tư xây dựng nhà xã hội đáp ứng mục tiêu tiết kiệm chi phí, thời gian thi công, thích ứng môi trường, khí hậu…
Thứ tư, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát trong việc thực hiện các chính sách phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Đặc biệt xử lý nghiêm vi phạm trong việc xác định giá bán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.
Để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, hiệu quả và bền vững, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị mới đây chia sẻ với báo chí về việc cần thực hiện 7 giải pháp sau:
Thứ nhất, khẩn trương nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản như: Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị… để đảm bảo đồng bộ, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, tạo khung pháp lý, điều kiện để thị trường phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững; đồng thời tăng cường quản lý thị trường bất động sản.
Thứ hai, theo dõi sát tình hình, diễn biến thị trường để kịp thời thực hiện giải pháp làm lành mạnh thị trường khi cần thiết. Tăng cường thanh tra, kiểm tra việc thực hiện pháp luật về kinh doanh, hoạt động sàn giao dịch, hoạt động môi giới bất động sản. Kiểm tra, rà soát các dự án nhà ở, kinh doanh bất động sản để kịp thời tháo gỡ các vướng mắc trong thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng… thúc đẩy triển khai tạo nguồn cung cho thị trường.
Thứ ba, rà soát, bổ sung quy hoạch, bố trí đủ quỹ đất để phát triển nhà xã hội, nhà ở cho công nhân theo đúng quy định, thúc đẩy cải tạo chung cư cũ.
Thứ tư, kiểm soát, cơ cấu lại tín dụng bất động sản đảm bảo sử dụng đúng mục đích, tránh rủi ro cho thị trường. Tiếp tục tạo điều kiện cho vay đối với lĩnh vực bất động sản theo đúng quy định pháp luật; tiếp tục cho vay đối với các dự án đầy đủ pháp lý, có hiệu quả; ưu tiên cho vay đối với dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân được cấp phép và khởi công để tạo nguồn cung cho thị trường. Kiểm soát chặt chẽ phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản trên thị trường chứng khoán.
Đồng thời hướng dẫn thực hiện hoạt động phát hành trái phiếu, huy động vốn trên thị trường chứng khoán của các doanh nghiệp bất động sản theo đúng quy định, tạo điều kiện, không làm cản trở hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp có đủ năng lực, hoạt động kinh doanh tốt, hiệu quả, lành mạnh… Nghiên cứu, đề xuất các quy định về thuế đối với hoạt động giao dịch, kinh doanh bất động sản; Nghiên cứu, rà soát, sửa đổi các quy định liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất, xác định giá đất bảo đảm thống nhất, phù hợp thực tế địa phương.
Thứ năm, khẩn trương tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch đô thị, nông thôn, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và xây dựng Chương trình phát triển nhà ở, kế hoạch phát triển nhà ở tại các địa phương. Công khai, minh bạch thông tin, danh mục, tiến độ các dự án phát triển hạ tầng, các dự án bất động sản lớn và việc sáp nhập, thành lập, nâng cấp đô thị, đơn vị hành chính tại địa phương, ngăn chặn hiện tượng thông tin “đồn thổi” nhằm đẩy giá, trục lợi bất hợp pháp.
Thứ sáu, hoàn thiện và thực hiện công khai hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.
Thứ bảy, thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản; xử lý các hành vi đưa thông tin không chính xác, gây nhiễu loạn, tác động tiêu cực đến hoạt động thị trường tài chính, tín dụng bất động sản.
Hồng Quang