Nhìn lại các dự án hàng đầu Thủ Đô - Khi Chủ đầu tư chỉ cần bán nhà bằng vị trí vàng

Khái niệm “đất vàng” là một trong những yếu tố quan trọng nhằm nâng tầm sản phẩm đã được rất nhiều chủ đầu tư bất động sản lạm dụng. Điều này đã tạo ra một hệ lụy đáng lo ngại cho người mua nhà trong việc lựa chọn nhà ở giữa một rừng các dự án “đắc địa”. Vì lẽ đó phần lớn các dự án có vị trí “vàng” đích thực thường lại không cần quảng bá truyền thông quá rầm rộ mà vẫn kết thúc chu kỳ bán hàng chóng vánh.

Định nghĩa “đất vàng”

Đối với các dự án, CĐT có thể thay đổi giá bán, sửa đổi và nâng cấp sản phẩm, nhưng vị trí là thứ bất biến chỉ có thể lựa chọn, không thể thay đổi. Có lẽ vì vậy mà những chữ như “đắc địa”, “đất vàng” vẫn là câu cửa miệng của dân môi giới, tiếp thị - bởi phần lớn giá trị của một sản phẩm BĐS đến từ vị trí của nó.

Hai yếu tố tạo nên vị trí cho một dự án BĐS là yếu tố tĩnh và động. Yếu tố tĩnh chính là môi trường vật lý, công trình xung quanh, hạ tầng cơ sở - những biến số cứng của dự án không thể thay đổi hoặc khó thay đổi trong thời gian dài. Yếu tố động là những biến đổi về di dân, đô thị hóa, thay đổi về nhân khẩu học, thu nhập dân cư, gia tăng của tầng lớp trẻ, tầng lớp trung lưu, thay đổi mặt bằng văn hóa, kiến trúc, nghệ thuật v.v  Nếu có được sự tổng hòa của các biến số này, sẽ  tạo nên một hệ sinh thái, một môi trường sống đặc trưng cho một lối sống, nhóm dân số, và từ đó định vị giá, chất lượng của BĐS đều tăng. Đây chính là khái niệm “đất vàng” mà các nhà phân tích và giới truyền thông hay đề cập tới.

Lạm phát “đất vàng”

Nếu lựa chọn địa điểm chỉ dựa trên các yếu tố cứng như hạ tầng sẵn có thì là không đủ; nhà đầu tư BĐS giàu kinh nghiệm luôn tìm cách nắm bắt xu thế dịch chuyển của cư dân, động thái của chính quyền trong công tác an sinh, quy hoạch, phát triển hạ tầng, nâng cấp và cải tạo các khu vực nội đô v.v, kết hợp với nguồn tài lực đủ lớn, và một tầm nhìn tốt, họ có thể tận dụng quần thể xung quanh để làm gia tăng giá trị dự án của mình. Nói theo cách khác, đây chính là cách những “ông lớn” trong ngành BĐS tự tạo ra cơ hội, tránh phụ thuộc vào các yếu tố tĩnh mà thay vào đó trở thành người dẫn đầu, đón sóng được những khu vực tiềm năng phát triển và lướt sóng khi tung ra thị trường sản phẩm giá trị gia tăng. 

Trước 2010, các dự án BĐS đua nhau tung ra các chiêu thức truyền thông để nói về “nhà ở vị trí cao cấp”, “vị trí đắc địa”...v.v, với nhu cầu nhà ở cao người dân vẫn tin tưởng vào những thông điệp này và quỹ đất nội đô vẫn còn khoảng trống cho phân khúc này. Tuy nhiên, tới năm 2019 thị trường khan hiếm đất nội đô dẫn tới phong trào đầu tư nhà cao cấp ở các khu vực lân cận thành phố, ngoài vành đai 3 với mong muốn bù lại vị trí bằng sản phẩm đầu tư lớn, và hàng trăm tiện ích nội khu. Kèm theo đó là sự lạm phát khái niệm đất vàng dẫn tới hiện tượng những dự án trước kia quảng cáo là cao cấp, ngụ tại “đất vàng” thực chất có khi lại tọa lạc tại các khu vực cận nông thôn đòi hỏi người mua nhà di chuyển hàng giờ đồng hồ để đi vào nội thành; có những khu vực không may biến thành bến xe khách “dù”; hay dự án cao cấp nằm gần tuyến xe tải chở hàng xuyên Việt phải chịu ô nhiễm không khí, tiếng ồn ngay cả vào ban đêm; lại có những dự án nằm ở gần khu xả thải, không khí, nguồn đất lẫn nguồn nước không đảm bảo.

Những dự án BĐS chỉ bán hàng bằng địa thế

Nên việc lạm phát khái niệm “đất vàng” nhằm nâng tầm sản phẩm tạo ra một hệ lụy đáng lo ngại cho người mua nhà trong việc lựa chọn nhà ở giữa một rừng các dự án “đắc địa”. Vì lẽ đó phần lớn các dự án có vị trí vàng đích thực thường lại không cần quảng bá truyền thông quá rầm rộ mà vẫn kết thúc chu kỳ bán hàng chóng vánh. Dưới đây là danh mục những dự án chỉ bằng vị trí có thể thanh khoản mà không tốn công truyền thông. 

Dự án Pacific Place - 83B Lý Thường Kiệt

-          Công ty Ever Fortune (Mapletree Property Singapore)

-          Giá dao động từ 63-67 triệu đồng/m2

Khi nhắc tới dự án chung cư siêu sang, khó mua, đắt bậc nhất ở Hà Nội, có lẽ không thể không nhắc tới Pacific Place. Tọa lạc trên con phố Lý Thường Kiệt - một trong những địa điểm đắt giá nhất thành phố, chỉ cách Hồ Hoàn Kiếm 5’, gần khu trung tâm giải trí, mua sắm, du lịch và các tòa nhà chính phủ, văn phòng hạng A, khách sạn cao cấp, v.v

Dù công trình thuộc nhóm cũ nhất danh sách (2007), tòa nhà có tuổi thọ 12 năm này hầu như không suy chuyển về giá lẫn mã ngoài.

Dự án Vinhomes Metropolis - 29 Liễu Giai

-          Tập đoàn Vingroup

-          Giá dao động từ 65-100 triệu đồng/m2

Sở hữu tọa độ vàng giữa trung tâm Hà Nội: nằm trên trục đường  Liễu Giai – Nguyễn Chí Thanh, được mệnh danh là đẹp nhất Hà Nội; một điểm cộng nữa là dự án tận dụng quy hoạch xanh cũ của thủ đô với lợi thế quần thể hồ điều hòa nức tiếng Hà Nội - Hồ Thủ Lệ, Hồ Ngọc Khánh, Hồ Giảng Võ và Hồ Tây, kết nối giao thông thuận tiện. Xung quanh dự án là khu Ngoại giao đoàn quy tụ các đại sứ quán các nước với cộng đồng dân cư thu nhập cao, đặc biệt là cộng đồng nước ngoài; cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, giải trí, khách sạn hạng sang v.v.

Dự án chung cư Vinhomes Metropolis vẫn đang được người mua nhà tại Hà Nội ‘săn đón’ - một trong những sản phẩm vẫn chưa giảm độ nóng kể từ khi mở bán (8/2016) cho đến thời điểm hiện tại.

Dự án Lancaster Núi Trúc - 20 Núi Trúc 

-          Trung Thủy Group (TTG Holding)

-          Giá dao động từ 70-75 triệu đồng/m2 

Xứng danh với một dự án chung cư - văn phòng hạng sang, sau 5 năm, công trình vẫn giữ nguyên được giá trị, xuất phát từ yếu tố “vị trí đắt giá” khi nằm toạ lạc tại số 20 Núi Trúc – mảnh đất vàng hiếm hoi của trung tâm hành chính quận Ba Đình, từng được ví như trái tim của Hà Nội. Từ đây dễ dàng di chuyển đến các khu vực lân cận qua các tuyến phố chính và tận hưởng hệ thống tiện ích phong phú như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, công viên v.v Là tâm điểm kết nối của các khu vực tập trung nhiều Tổng công ty, tập đoàn nước ngoài gần cụm đất văn phòng hạng A đời đầu: Láng Hạ – Thái Hà, Kim Mã – Liễu Giai, Nguyễn Chí Thanh.

Đại diện của Savill cho biết từ khi mở bán năm 2014, giá căn hộ tại Lancaster luôn ổn định.

Dự án Summit Building - 216 Trần Duy Hưng

Có thể nói Dự án Summit Building là dự án chiếm lĩnh mảnh đất vàng cuối cùng của khu vực Tây Nam Thủ đô

-          Chủ đầu tư Veracity

-          Giá dao động từ 55-70 triệu đồng/m2

Dự án Summit Building là dự án mới nhất tại khu vực phía Tây Nam, cất nóc đầu năm 2019, chiếm lĩnh mảnh đất vàng cuối cùng của khu vực này. Nằm trên trục đường Nguyên thủ, tiếp giáp với Vành đai 3, khu vực xung quanh có lợi thế đặc biệt là hạ tầng hoàn toàn mới, tòa nhà tập trung nhiều dự án trọng điểm như Trung tâm Hội nghị Quốc gia; trung tâm hành chính mới, và các tòa nhà văn phòng hạng A, khu trung tâm thương mại, khu công viên, hồ điều hòa v.v

Được biết, CĐT dù xây xong vẫn chưa tiến hành mở bán chính thức tại Việt Nam mà muốn mở bán tại nước ngoài, tận dụng quần thể thân thiện với người ngoại quốc (khu vực Trần Duy Hưng, khu Trung Hòa). Đặc biệt, dự án này còn bán hàng theo phong cách khá “chảnh”: để người mua nhà tự tìm đến, và phải vào danh sách chờ để được mua nhà.

Dự án Sun Grand City Ancora Lương Yên - số 3 Lương Yên

-          Chủ đầu tư Sungroup

-          Giá dao động từ 60-75 triệu đồng/m2

Sun Grand City Lương Yên của CĐT Sungroup - một đại gia BĐS nghỉ dưỡng mới tham gia thị trường nhà ở. Dự án được đặt tại số 3 Lương Yên – trước kia là bến xe Lương Yên giờ đây được quy hoạch lại tạo nên diện mạo mới đẹp đẽ hơn. Khoảng cách từ dự án đến các Hồ Hoàn Kiếm chỉ 2km, cách bệnh viện Thanh Nhàn 1,3km, cách Đại học Bách Khoa 1,4km và cách sông Hồng chỉ 200m. 

Với vị trí cực kỳ thuận lợi, CĐT không mất quá nhiều công sức cũng bán chóng vánh trong năm 2017. Đặc biệt hơn, để bù lại khu vực xung quanh không quá nhiều hạ tầng mới, Sungroup đi theo mô típ tự đầu tư khối đế thương mại để cho thuê và phục vụ cư dân dự án.

PV