Sự phát triển của hạ tầng hàng không đang mở ra những cơ hội mới cho thị trường bất động sản và hoạt động đầu tư tại nhiều quốc gia. Thay vì chỉ tập trung vào nhà ga, đường băng hay công suất phục vụ hành khách, các sân bay ngày càng được xem xét trong mối liên hệ với mạng lưới logistics, thương mại, dịch vụ và không gian đô thị xung quanh.
Khai thác quỹ đất và mở rộng nguồn thu ngoài hàng không
Trong báo cáo "Tối ưu giá trị từ hạ tầng giao thông: Sân bay trong vai trò động lực phát triển kinh tế" (Unlocking Value from Transport Infrastructure: Airports at the Centre of Economic Development), Cushman & Wakefield phân tích cách quy hoạch và khai thác bất động sản sân bay có thể tạo ra giá trị kinh tế lâu dài khi được đặt trong một chiến lược phát triển đồng bộ.
Báo cáo của Cushman & Wakefield xác định ba lĩnh vực có quan hệ chặt chẽ trong chiến lược phát triển sân bay, gồm các dịch vụ thương mại bên trong nhà ga, hạ tầng phục vụ hoạt động hàng không và các dự án bất động sản ngoài khu bay.
Đối với khu vực nhà ga, hoạt động bán lẻ, ẩm thực và phòng chờ có thể tạo ra nguồn thu bổ sung đáng kể bên cạnh hoạt động vận chuyển truyền thống. Hiệu quả khai thác các dịch vụ này phụ thuộc vào lưu lượng hành khách, thời gian lưu lại và cách tổ chức không gian thương mại. Việc ứng dụng dữ liệu vào thiết kế mặt bằng, bố trí vị trí kinh doanh và xây dựng những hình thức cho thuê linh hoạt có thể giúp cải thiện hiệu suất bán lẻ, đồng thời nâng cao trải nghiệm của hành khách.
Trong khi đó, khu vực phục vụ trực tiếp hoạt động hàng không đòi hỏi cách tiếp cận thận trọng hơn. Quỹ đất trong khu bay thường có giới hạn và khó thay đổi mục đích sử dụng sau khi đã được quy hoạch. Vì vậy, việc bố trí khu vận tải hàng hóa, bảo dưỡng kỹ thuật và các công trình phụ trợ cần tính đến nhu cầu vận hành trong tương lai.
Những quyết định đầu tư không chỉ phải đáp ứng công suất hiện tại mà còn cần dự phòng cho sự phát triển của công nghệ, thay đổi trong hoạt động hàng không và yêu cầu bảo trì dài hạn. Việc phân bổ quỹ đất thiếu hợp lý có thể hạn chế khả năng mở rộng hoặc làm gia tăng chi phí điều chỉnh hạ tầng về sau.
Việc khai thác các dịch vụ thương mại và bất động sản quanh sân bay đang mở ra những nguồn thu mới, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế khu vực.
Ngoài ranh giới sân bay, dư địa phát triển bất động sản được đánh giá đa dạng hơn, với các loại hình như trung tâm logistics, văn phòng, khách sạn, bán lẻ và tổ hợp đa chức năng. Những dự án này có thể tận dụng lợi thế kết nối hàng không để thu hút doanh nghiệp, phát triển dịch vụ và tạo thêm việc làm. Tuy nhiên, hiệu quả đầu tư không giống nhau tại mọi sân bay, mà phụ thuộc vào quy mô thị trường, vai trò của từng cảng hàng không, điều kiện hạ tầng và nhu cầu thực tế của các bên liên quan.
Cushman & Wakefield cho rằng chiến lược phát triển bất động sản cần được triển khai theo từng giai đoạn, phù hợp với khả năng hấp thụ của thị trường. Việc đầu tư quá sớm hoặc phát triển những khu chức năng không gắn với nhu cầu vận hành có thể khiến nguồn lực bị phân tán, ảnh hưởng đến hiệu quả khai thác.
Bên cạnh yếu tố thương mại, phát triển bền vững cũng ngày càng trở thành yêu cầu quan trọng đối với hạ tầng hàng không. Theo báo cáo, ngành hàng không, bao gồm cả hoạt động sân bay, chiếm khoảng 2 - 3% lượng phát thải CO2 toàn cầu. Áp lực giảm phát thải đang thúc đẩy các đơn vị khai thác sân bay quan tâm hơn đến hiệu quả sử dụng năng lượng, nâng cấp hạ tầng và cải thiện hoạt động vận hành mặt đất.
Cơ hội hình thành các cực tăng trưởng mới từ hạ tầng sân bay
Xu hướng phát triển sân bay gắn với bất động sản và kinh tế khu vực đã được nghiên cứu, triển khai tại nhiều thị trường trên thế giới. Theo Cushman & Wakefield, đơn vị đã tham gia tư vấn chiến lược dài hạn cho Trung tâm Giao thông Hongqiao tại Thượng Hải (Trung Quốc), đồng thời thực hiện các hoạt động tư vấn phát triển tại Port Polska (Ba Lan) và Sân bay Quốc tế Washington Dulles (Hoa Kỳ).
Tại Ấn Độ, doanh nghiệp nghiên cứu chiến lược phát triển các khu vực ngoài sân bay cho bảy cảng hàng không. Trong khi đó, tại Vương quốc Anh, Cushman & Wakefield thực hiện dự báo doanh thu thương mại và đánh giá hiệu quả danh mục bất động sản tại các sân bay Heathrow, Gatwick và Stansted. Đơn vị cũng cung cấp dịch vụ quản lý tài sản và cộng đồng tại Dublin Airport Central từ năm 2019.
Kinh nghiệm tại những thị trường này cho thấy việc khai thác giá trị từ hạ tầng sân bay cần được nhìn nhận trên phạm vi rộng hơn các hoạt động bên trong nhà ga. Các dự án thương mại, dịch vụ và bất động sản có thể bổ sung nguồn thu cho sân bay, nhưng phải được phát triển trên cơ sở quy hoạch dài hạn và khả năng kết nối với khu vực xung quanh.
Tại Việt Nam, quá trình đầu tư và phát triển hạ tầng hàng không cũng đang mở ra cơ hội áp dụng những mô hình quy hoạch tích hợp. Bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định hạ tầng hàng không trong nước đang bước vào giai đoạn phát triển mới, với sân bay Gia Bình được quy hoạch phục vụ Thủ đô Hà Nội và sân bay Long Thành dự kiến đưa vào khai thác thương mại từ cuối năm 2026.
Chuyên gia này cho biết, đây là cơ hội để nhìn nhận sân bay không chỉ là công trình phục vụ vận tải, mà còn có thể trở thành động lực phát triển kinh tế của cả khu vực. Khi được quy hoạch đồng bộ với hệ thống giao thông kết nối, các hoạt động thương mại và định hướng phát triển không gian xung quanh, sân bay có khả năng tạo ra những giá trị vượt khỏi chức năng vận chuyển hành khách và hàng hóa.
Với Việt Nam, khi các dự án hạ tầng hàng không mới tiếp tục được triển khai, bài toán đặt ra không chỉ là mở rộng công suất phục vụ hành khách hay hàng hóa, mà còn ở khả năng khai thác những cơ hội kinh tế được tạo ra từ hạ tầng. Việc phát triển các tổ hợp logistics, thương mại và dịch vụ quanh sân bay có thể góp phần hình thành những cực tăng trưởng mới. Tuy nhiên, hiệu quả thực tế sẽ phụ thuộc vào khả năng chuyển lợi thế kết nối hàng không thành hoạt động đầu tư, kinh doanh và việc làm bền vững, thay vì chỉ gia tăng quy mô các dự án bất động sản xung quanh.
An Vũ