Tâm lý đầu tư bất động sản 2025: Ưu tiên nắm giữ trung - dài hạn, hướng tới các sản phẩm tại thị trường sơ cấp

Trong bối cảnh thị trường dần hồi phục, nhà đầu tư không còn “lướt sóng” mà chuyển hướng rõ nét sang đầu tư trung - dài hạn, ưu tiên bất động sản sơ cấp, pháp lý rõ ràng và môi trường sống thực chất. Đặc biệt, việc sử dụng đòn bẩy tài chính cũng không còn là trở ngại nhờ các chính sách ưu đãi tín dụng mới.

Tâm lý thận trọng nhưng không bi quan

Theo khảo sát mới công bố của Batdongsan.com.vn, phần lớn nhà đầu tư cá nhân vẫn giữ sự quan tâm tích cực đối với thị trường, tuy nhiên xu hướng đã có sự dịch chuyển rõ nét, thay vì kỳ vọng vào các khoản lướt sóng ngắn hạn, nhà đầu tư hiện hướng đến chiến lược nắm giữ trung và dài hạn, ưu tiên sự an toàn, minh bạch và khả năng sinh lời ổn định.

Một trong những điểm nổi bật là tỷ lệ ưu tiên bất động sản sơ cấp đang chiếm ưu thế tuyệt đối: có tới 64% nhà đầu tư lựa chọn sơ cấp, trong khi chỉ 36% quan tâm đến hàng thứ cấp. Theo phân tích từ Batdongsan.com.vn, điều này phản ánh xu hướng đầu tư an toàn, khi các sản phẩm sơ cấp từ chủ đầu tư thường có pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và cam kết tiến độ minh bạch, những yếu tố giúp kiểm soát rủi ro tốt hơn trong bối cảnh thị trường đang từng bước tái thiết niềm tin.

Yếu tố pháp lý tiếp tục là “kim chỉ nam” trong mọi quyết định đầu tư. Cụ thể, 78% nhà đầu tư khẳng định pháp lý dự án là yếu tố then chốt, tiếp theo là hạ tầng kết nối (71%), hệ thống tiện ích (66%) và cảnh quan – thiết kế (47%). Đây đều là những tiêu chí gắn liền với chiến lược đầu tư bền vững, mua để giữ và khai thác lâu dài thay vì các yếu tố mang tính thời điểm như giá rẻ hoặc ưu đãi ngắn hạn.

Bên cạnh đó, khảo sát cũng cho thấy 66% nhà đầu tư có kế hoạch giữ tài sản trong 3–10 năm, trong đó 39% chọn giai đoạn 3–5 năm và 27% nắm giữ từ 5–10 năm. Ngược lại, chỉ 12% có ý định bán trong vòng dưới 1 năm, cho thấy “sóng lướt” đã thực sự thoái trào. Điều này không chỉ giúp thị trường ổn định hơn về mặt cung – cầu, mà còn là tín hiệu đáng mừng cho các chủ đầu tư nghiêm túc muốn phát triển sản phẩm chất lượng, dài hạn.

Đáng chú ý, khảo sát cũng lần đầu ghi nhận tác động từ đề xuất sáp nhập tỉnh tới hành vi đầu tư. Có 47% nhà đầu tư kỳ vọng giá BĐS sẽ tăng sau sáp nhập, trong đó 6% dự đoán giá sẽ tăng mạnh. Chỉ 13% lo ngại giá giảm, phần còn lại (37%) cho rằng thị trường sẽ duy trì ổn định.

Những kỳ vọng tích cực này chủ yếu đến từ các yếu tố vĩ mô, gồm phát triển hạ tầng giao thông (60%), quy hoạch đô thị mới (57%), và gia tăng dân số – nhu cầu nhà ở (35%). Ngược lại, yếu tố tâm lý hoặc ưu đãi thuế không còn là động lực chính, phản ánh góc nhìn dài hạn và thực tế hơn của giới đầu tư.

Tuy nhiên, đi kèm kỳ vọng cũng là những lo ngại không nhỏ. Có 35% lo sợ khu vực sáp nhập sẽ bị đẩy giá ảo, 28% quan ngại về quy hoạch chưa rõ ràng hoặc rủi ro pháp lý, bên cạnh đó là 16% lo về tiến độ hạ tầng chậm và 16% e ngại tính thanh khoản thấp khi cần thoái vốn.

Ưu tiên sống xanh, sẵn sàng vay nếu đáp ứng giá trị thật

Không chỉ nhà đầu tư, nhóm người mua nhà để ở cũng thể hiện sự chủ động, rõ ràng hơn trong kỳ vọng và hành vi tiêu dùng. Theo khảo sát nửa đầu năm 2025, 64% người mua bất động sản là để ở, chỉ 36% để đầu tư – mức cao nhất trong 3 năm qua. Đây là tín hiệu cho thấy lực cầu thật đang trở lại mạnh mẽ, thay thế dần giai đoạn đầu cơ nóng bỏng 2021–2022.

Trong nhóm người có kế hoạch mua nhà trong 12 tháng tới, căn hộ chung cư được ưa chuộng nhất (31%), kế đến là đất nền (19%), nhà riêng (12%) và biệt thự (11%). Đặc biệt, tỷ lệ người chọn “không làm gì cả”, tức trì hoãn quyết định đã giảm mạnh từ 17% xuống chỉ còn 6%, cho thấy tâm lý thị trường đang ổn định và dần quay lại quỹ đạo giao dịch thực.

Đáng lưu ý, người mua ở đang thể hiện mức độ sẵn sàng tài chính cao hơn nếu dự án đáp ứng đúng giá trị sống. 66% cho biết sẽ vay ngân hàng nếu dự án có đầy đủ tiện ích (64%), pháp lý rõ ràng (61%), môi trường sống tốt (59%) và chất lượng xây dựng đảm bảo (57%). Như vậy, yếu tố "đáng sống" đang trở thành đòn bẩy kích hoạt dòng tiền, thay vì chỉ trông vào ưu đãi giá.

Với các dự án thứ cấp, môi trường sống vẫn là yếu tố số 1 (71%), theo sau là tình trạng pháp lý (66%), an ninh khu vực (63%) và chất lượng xây dựng (58%). Điều này cho thấy người mua nhà ở thực đang chiếm lĩnh thị trường, thay thế vai trò dẫn dắt từng thuộc về các nhóm đầu cơ.

Một xu hướng rõ nét khác là nhu cầu “sống xanh”. Có đến 86% người mua cho biết họ quan tâm đến yếu tố nhà ở xanh, trong đó 64% “rất quan tâm” và 22% “quan tâm vừa phải”. Không chỉ dừng ở nhận thức, 88% người mua sẵn sàng trả thêm tiền nếu dự án đạt tiêu chuẩn xanh – đặc biệt nếu mức chi phí tăng không quá 10–15%.

Các yếu tố xanh được đánh giá cao gồm: quản lý môi trường dự án (70%), thiết kế bền vững (63%), không gian cây xanh (51%), và khả năng chống ngập (44%). Đây là áp lực nhưng cũng là cơ hội lớn cho các chủ đầu tư tiên phong trong kiến tạo không gian sống thân thiện và an toàn.

Cuối cùng, các chính sách tín dụng thời gian qua cũng góp phần ổn định tâm lý thị trường. 58% người tham gia khảo sát đánh giá tín dụng hiện tại là tích cực, chỉ 15% có cái nhìn tiêu cực. Những tín hiệu này đến từ các gói vay ưu đãi dành cho nhà ở xã hội và nhóm người trẻ dưới 35 tuổi, cùng mặt bằng lãi suất thấp hơn giai đoạn cao điểm 2022–2023.

Trong số người sẵn sàng vay, nhóm đã kết hôn và có con là lực lượng tích cực nhất (57%), phần lớn lựa chọn vay trong khung 30–70% giá trị bất động sản. Ba loại hình được vay phổ biến nhất lần lượt là nhà riêng (30%), chung cư (29%) và đất nền (29%), phản ánh sự cân bằng giữa nhu cầu ở thực và mục tiêu đầu tư dài hạn.

Lê Phong