Thị trường bất động sản năm 2022: Một năm khó khăn và bất thường

Nhìn lại thị trường bất động sản trong năm 2022, nhiều chuyên gia cho rằng, đây là một năm khó khăn toàn diện của ngành. Thị trường bất động sản năm nay phát triển khá bất thường, có sự khác biệt so với thế giới và khu vực. Các khó khăn đang ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản và nguy cơ gây tác động domino lan toả đến nhiều ngành trong nền kinh tế.

Một năm khó khăn toàn diện với thị trường bất động sản

Trải qua muôn vàn những khó khăn, ảnh hưởng nặng nề của đại dịch COVID-19 đến nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng trong năm 2021, khiến năm 2022 các chỉ tiêu phục hồi đã không được như kỳ vọng. Nhìn chung, thị trường cả nước ở mọi lĩnh vực đều đã có những chuyển biến tích cực hơn nhưng riêng thị trường bất động sản lại ghi nhận nhiều chỉ số sụt giảm mạnh, thậm chí một số khu vực ghi nhận sự đóng băng, gần như không phát sinh giao dịch.

Đúc kết về thị trường bất động sản năm qua được Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) Phạm Tấn Công nhìn nhận, trong năm 2022, doanh nghiệp bất động sản đã phải đối mặt với những khó khăn lớn về nguồn vốn, về lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ và thủ tục đầu tư, pháp lý của dự án. Ông cho rằng, năm 2022 là một năm khó khăn toàn diện của ngành bất động sản. Các khó khăn này đang ảnh hưởng rất tiêu cực đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp trong ngành, cũng như lan toả đến nhiều ngành, nhiều doanh nghiệp trong nền kinh tế.

Phân tích cụ thể những khó khăn, Chủ tịch VCCI cho biết, với thị trường bất động sản, khó khăn về thủ tục pháp lý đã tồn tại từ lâu. Ngay từ năm 2019, VCCI đã có báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ và Chủ tịch Quốc hội về các chồng chéo giữa các luật trong lĩnh vực đầu tư, đất đai, xây dựng, môi trường, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đấu thầu. Từ kiến nghị của VCCI, Quốc hội khi ban hành Luật Đầu tư (sửa đổi), Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 đã thực hiện sửa đổi nhiều chồng chéo mà VCCI đã kiến nghị. Thủ tướng Chính phủ cũng thành lập Tổ công tác rà soát chồng chéo do Bộ trưởng Bộ Tư pháp làm tổ trưởng và Chủ tịch VCCI là tổ phó. Trong tháng 11 vừa qua, tại Quyết định số 1435/QĐ-TTg ngày 17/11/2022, Thủ tướng Chính phủ đã thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp; việc làm này, đã kịp thời giúp ổn định phần nào tâm lý, niềm tin cho thị trường, cho cho các nhà đầu tư cũng như cho các doanh nghiệp phát triển bất động sản.

Tổ công tác giải quyết những vướng mắc cho doanh nghiệp, một số địa phương trong thực hiện các dự án bất động sản (Tổ công tác của Thủ tướng) đã làm việc với một số địa phương, từ đó đã ghi nhận một số vướng mắc liên quan đến các quy định pháp luật chồng chéo, mâu thuẫn và việc thực thi pháp luật chưa nghiêm ở một số địa phương, dự án. Về vướng mắc liên quan pháp luật đất đai, còn tồn tại khá nhiều như vướng mắc liên quan đến đền bù giải phóng mặt bằng dù chính quyền tích cực hỗ trợ doanh nghiệp; định giá đất; quy hoạch sử dụng đất; giao đất thực hiện dự án, lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu giá quyền sử dụng, chấp nhận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận chủ đầu tư… Về vướng mắc liên quan quy hoạch tác động thực hiện dự án như các dự án được thực hiện quy hoạch chi tiết, đang triển khai nhưng chưa đủ căn cứ pháp lý hoặc pháp lý hết hiệu lực. Bên cạnh đó là những vướng mắc liên quan đến pháp luật về đầu tư, về đấu thầu dự án có đất công xen kẽ, về hoạt động đầu tư phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân… đều tác động khiến nguồn cung ra thị trường giảm.

Nguyên nhân do đâu?

Phân tích về nguyên nhân của những khó khăn trên, Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) Phạm Tấn Công cho rằng, đây là kết quả bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân gồm khách quan và chủ quan từ phía doanh nghiệp. Trong đó, về khách quan, tình hình kinh tế thế giới với các thị trường vốn, tài chính đều xấu đi, thế giới kết thúc thời kỳ vốn giá rẻ, bước vào thời kỳ lạm phát và lãi suất cao. Mỹ tiếp tục tăng lãi suất cơ bản liên tục, tác động tới thị trường toàn cầu. Dòng vốn vào bất động sản cao, kết thúc thời kỳ bất động tăng giá cao. Còn tại Việt Nam, dòng vốn cho bất động sản suy giảm đột ngột, tín dụng hết "room". Các doanh nghiệp bất động sản vừa là nguyên nhân vừa là nạn nhân của những khó khăn này. Thêm vào đó, chứng khoán cũng giảm sâu, nhiều doanh nghiệp bán giải chấp khiến dòng vốn đầu tư ngày càng khó khăn. Đây chính là những nguyên nhân khách quan tạo ra bối cảnh hết sức khó khăn cho ngành bất động sản.

Về nguyên nhân chủ quan, Chủ tịch VCCI cho rằng có hai vấn đề. Đầu tiên là vấn đề vốn, thứ hai là vấn đề sản phẩm. Theo đó, trước hết các doanh nghiệp cần xem lại mình "đã sử dụng vốn đúng, khoa học hay chưa?". Đồng thời, cho rằng qua những "sóng gió" vừa qua chính là lúc để doanh nghiệp rút ra bài học, rút kinh nghiệm để phát triển bền vững hơn. Trong đó, trọng tâm chính là bền vững từ sử dụng và huy động vốn hợp lý. Chủ tịch VCCI phân tích, khi vốn huy động xã hội không được đổ vào tạo sản phẩm cho thị trường bất động sản, mà một tỷ lệ lớn đổ vào đầu cơ, mở rộng quỹ đất thâu tóm dự án quỹ đất khiến dòng tiền tương lai bị chặn đứng. Doanh nghiệp trông chờ vào tăng giá đất đai là khiếm khuyết lớn, là bài học chúng ta cần rút ra. Chúng ta huy động vốn để tạo ra sản phẩm bất động sản không phải là thâu tóm đất đai. Do vậy, các doanh nghiệp cần xem lại vấn đề sản phẩm bất động sản đã phù hợp nhu cầu chưa, hay mới tập trung phục vụ nhu cầu đầu cơ. Đó là điểm yếu chí mạng của thị trường bất động sản.

Trong khi đó, phân tích về nguyên nhân khó khăn của thị trường, TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV một lần nữa khẳng định, thị trường bất động sản năm nay phát triển khá bất thường và có sự khác biệt so với thế giới và khu vực. Theo đó, có 4 nguyên nhân chính tạo ra sự khác biệt này. Cụ thể, thị trường đã và đang điều chỉnh rất mạnh sau 3 năm tăng nóng; doanh nghiệp và nhà đầu tư đã dùng đòn bẩy tài chính tương đối nhiều; đầu cơ và cuối cùng là tâm lý đám đông vẫn còn nặng nề.

Theo TS. Cấn Văn Lực, hiện nay có 6 vấn đề tác động lớn đến thị trường bất động sản bao gồm: Kinh tế vĩ mô bao gồm tăng trưởng, lạm phát, thu nhập, tỷ giá tác động rất mạnh; vấn đề pháp lý và thách thức trong vấn đề quản lý; vấn đề về quy hoạch và cơ sở hạ tầng; yếu tố tài chính: thuế phí. Cùng đó còn có các vấn đề liên quan tới nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn từ các kênh vốn khác (huy động vốn cộng đồng…); vấn đề về các thông tin dữ liệu, tính minh bạch của thị trường và vấn đề cuối cùng là liên quan đến cung cầu và giá mua bán trên thị trường. Thủ tướng mới đây đã chỉ đạo tập trung 3 vấn đề vốn, trái phiếu doanh nghiệp và thị trường bất động sản. Đồng thời thành lập 3 nhóm công tác cho 3 nhóm vấn đề này. Ông Lực nhấn mạnh, đây sẽ là 3 vấn đề chính cần tập trung của nền kinh tế trong thời gian tới.

Về nguồn vốn, ông Lực đánh giá, mặc dù nguồn vốn tín dụng năm vừa qua vẫn tăng 15% đổ vào lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, có 2 áp lực về vốn khi quý I, II/2022 tăng quá nhanh dẫn đến việc quý III phải “phanh gấp”. Mặt khác, nhu cầu vốn của doanh nghiệp trong năm lớn, trong khi kênh trái phiếu doanh nghiệp không phát triển, phát hành giảm đã dồn áp lực vốn cho hệ thống ngân hàng. Dù vậy, đến thời điểm hiện tại vốn nước ngoài đổ và bất động sản vẫn tương đối tốt, khoảng hơn 4 tỷ USD. Trong đó, có hơn 2 tỷ USD là M&A và gần 2 tỷ USD là vốn góp cổ phần. Đánh giá về cấu trúc vốn cho thị trường bất động sản năm nay, ông Lực cho biết khoảng 700.000 - 800.000 tỷ đồng. Thông thường vốn ngân hàng chiếm 50%. Nhưng do năm 2023 các kênh vốn khác không phát triển nên vốn ngân hàng chiếm đến 70%, vốn từ các kênh còn lại là 30%. Do vậy, TS. Cấn Văn Lực đề xuất cấu trúc vốn cần trở về trạng thái cân bằng hơn trong thời gian tới.

Trên thực tế, Việt Nam có những rủi ro trong lĩnh vực bất động sản rất khác so với Trung Quốc. Do vậy, khi cân nhắc về các nhóm giải pháp hỗ trợ cho thị trường bất động sản Việt Nam. Cụ thể, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, Việt Nam không thể dùng tiền ngân sách để giải cứu mà phải dùng cơ chế, chính sách, phương pháp hướng dẫn. Vị chuyên gia cho biết hiện nay Bộ Xây Dựng và Bộ Tài Chính đang tích cực nỗ lực đưa ra các biện pháp khả thi, phù hợp với thực trạng kinh tế Việt Nam.

Đồng bộ các giải pháp để thị trường có thể phục hồi

Về các giải pháp để tháo gỡ những khó khăn, thúc đẩy phục hồi thị trường bất động sản, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh mới đây đã có những chia sẻ về một số nội dung cụ thể. Theo đó, với nhóm giải pháp thúc đẩy dự án đang triển khai các bộ ngành, địa phương rà soát dự án đang triển khai đủ pháp lý, có khó khăn sẽ đôn đốc; các dự án còn vướng pháp lý làm rõ nội dung vướng mắc để tháo gỡ, nhất là dự án nhà ở thương mại. Hiện cả nước còn hơn 1.000 dự án ở nhóm giải pháp này, khi được tháo gỡ khó khăn sẽ tạo nguồn cung đáng kể cho thị trường.

Với nhóm các giải pháp liên quan đến các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Theo Nghị quyết 11 của Chính phủ thực hiện Nghị quyết 43 của Quốc hội, các nhà đầu tư đang triển khai dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, chung cư cũ được hưởng ưu đãi, Chính phủ sẽ đôn đốc địa phương, ngân hàng, doanh nghiệp thực hiện Nghị quyết 11 có hiệu quả. Chính phủ đã ban hành Đề án đầu tư nhà ở xã hội, nhà ở công nhân với mục tiêu đầu tư 1 triệu nhà ở xã hội, thời gian qua, các địa phương thực hiện 450.000 căn, đến 2025 thực hiện 571.000 căn và dự kiến đến năm 2030 cả nước có tổng số 1,4 triệu căn, góp phần tạo nguồn cung mới với giá phù hợp hơn nhưng chất lượng phải đảm bảo yêu cầu, tương đương nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu người dân. Bên cạnh đó, việc cải tạo chung cư cũ ở thành phố lớn tiếp tục được đẩy mạnh khi cơ chế, chính sách liên quan đã được tháo gỡ, vấn đề chính là tổ chức thực hiện, góp phần cung ứng thêm sản phẩm bất động sản cho thị trường.

Theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, thực hiện được những giải pháp kể trên sẽ góp phần giải quyết được nguồn cung và cơ cấu. Thị trường bất động sản cũng liên quan đến các nguồn lực như tài chính, tín dụng. Ngày 14/12 vừa qua, Chính phủ ban hành Công điện 1164 nêu rõ trách nhiệm các bộ, ngành, trong đó có Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính tháo gỡ khó khăn liên quan trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam có một loạt giải pháp liên quan tín dụng bất động sản, giảm lãi suất, giãn các khoản nợ. Về các giải pháp lâu dài, cần tập trung sửa đổi các văn bản pháp luật còn chồng chéo mâu thuẫn gây khó khăn cho doanh nghiệp. Cùng với đó, các địa phương tích cực tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, nắm bắt tình hình doanh nghiệp trên địa bàn để có giải pháp tháo gỡ, thúc đẩy phát triển ổn định, lành mạnh.

Trong khi đó, kiến nghị những giải pháp, Chủ tịch VCCI Phạm Tấn Công cho biết, doanh nghiệp bất động sản cần phải hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất từ khâu huy động vốn hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết... Đặc biệt, việc huy động vốn phải gắn với mục đích sử dụng cụ thể. Đi kèm với đó là quan tâm quản lý rủi ro tài chính về dòng tiền, lãi suất, tỷ giá. Các doanh nghiệp cũng cần có thêm các chính sách, tính toán lại giá bán phù hợp. Bên cạnh đó, nhà nước cũng cần phải cân nhắc hỗ trợ một nguồn lực nhất định giúp thị trường có trợ lực vượt qua giai đoạn khó khăn. Đó có thể là một nguồn vốn nhất định cho vay hoặc hỗ trợ lãi suất cho người lao động chưa có nhà được vay để mua căn hộ, hoặc nhà ở theo tiêu chuẩn trung cấp trở xuống. "Điều này sẽ tạo dòng tiền mới cho thị trường, vừa kết hợp người dân mua nhà để ở theo tinh thần tự chọn lựa căn nhà phù hợp", ông Phạm Tấn Công cho biết.

Dưới góc nhìn tài chính, đưa ra giải pháp giải cứu thị trường bất động sản, TS. Cấn Văn Lực gợi ý doanh nghiệp cần tiến hành tái cấu trúc, bên cạnh đó phấn đấu nợ đến hạn phải trả. Không trả được phải đàm phán khất; đồng thời chấp nhận cắt lỗ, bán đi một số tài sản, dự án để có tiền trả nợ. Bên cạnh đó, Thủ Tướng đã quyết liệt chỉ đạo để đưa ra các cơ chế chính sách, giải pháp biện pháp hỗ trợ lĩnh vực bất động sản, do đó, ông Lực khẳng định cần bắt tay nhanh chóng khẩn trương để giải quyết các vấn đề còn tồn đọng trong năm 2023, giúp thị trường có thể phục hồi trong quý III/2023.

Hồng Quang