Theo công bố thông tin chính thức về nhà ở và thị trường bất động sản quý II/2023 do Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), giá giao dịch đối với căn hộ chung cư mới ở một số thành phố lớn vẫn được đánh giá là có những khu vực tăng cao, tuy nhiên lượng tồn kho bất động sản vẫn tiếp tục tăng.
Lượng tồn kho bất động sản được đánh giá tiếp tục tăng
Tỷ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ, đất nền của các dự án và căn hộ nghỉ dưỡng của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực nhà ở và nghỉ dưỡng. Giá trị tồn kho bất động sản hiện nay lên đến hàng chục nghìn tỷ đồng.
Thống kê từ số liệu báo cáo chưa đầy đủ của các địa phương (có 17/63 tỉnh) cũng cho thấy, lượng tồn kho bất động sản trong quý II năm 2023 vào khoảng 16.688 căn (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền).
Trong số đó, chung cư khoảng 1.714 căn, nhà ở riêng lẻ 7.473 căn và đất nền 7.501 sản phẩm. Như vậy, tỷ trọng tồn kho chủ yếu vẫn tập trung ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án.
Tại TP.HCM, các dự án căn hộ đang phát triển, có đầy đủ pháp lý gần như độc quyền để chào hàng khi thị trường không có nhiều nguồn cung mới trong quý.
Theo Bộ Xây dựng, giá giao dịch thứ cấp căn hộ chung cư tại một số địa phương khác lại có xu hướng giảm từ 2 - 6% so với cùng kỳ năm trước.
Nhìn chung toàn thị trường, phân khúc căn hộ bình dân có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 gần như có không biến động và không có dự án mới. Giá sơ cấp trung bình của thị trường căn hộ chung cư đạt khoảng 47,5 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì).
Tại TP.HCM, các dự án căn hộ đang phát triển, có đầy đủ pháp lý gần như độc quyền để chào hàng khi thị trường không có nhiều nguồn cung mới trong quý. Đây là lý do dù khó khăn, thị trường ảm đạm nhưng giá căn hộ vẫn tăng khoảng 2% đến 3% so với quý trước tại một số dự án. Nhưng theo khảo sát, giá bán trung bình trong quý vừa qua cũng có xu hướng giảm tại một số dự án do các dự án mới có giá cạnh tranh và chủ đầu tư đưa ra nhiều chiết khấu cho khách hàng.
Trong quý II/2023, phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ, đất nền trong dự án được nhà đầu tư quan tâm nhưng chủ yếu mang tính chất đầu cơ và người mua không còn quan tâm như trước. Nhiều nhà đầu tư đang gặp vấn đề về dòng tiền, sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn và chủ đầu tư ngưng hỗ trợ lãi suất cho vay, trong khi thị trường có tính thanh khoản giảm mạnh. Do đó, giao dịch mang tính bán cắt lỗ ngày càng tăng mạnh.
Giá bán của phân khúc bất động sản biệt thự, đất nền dự án ở nhiều địa phương trong quý tiếp tục có xu hướng giảm khoảng 2 - 5% so với quý trước và có thể sẽ tiếp tục được điều chỉnh về giá trị phù hợp, tương xứng với giá trị đầu tư của sản phẩm cũng như hạ tầng khu vực trong thời gian tới.
Bộ Xây dựng nhận định, trong quý II năm 2023, mặc dù cũng có những tín hiệu tích cực về cơ chế chính sách, lãi suất ngân hàng đang trong xu hướng giảm, tuy nhiên vẫn còn nhiều dự án bất động sản đang phải tạm dừng do vướng mắc liên quan đến quy định pháp lý, liên quan đến điều chỉnh quy hoạch, giải phóng mặt bằng và biến động nguyên vật liệu… Ngoài ra, các dự án còn gặp khó về hạn chế vốn tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp.
Có 24 dự án NOXH đủ điều kiện vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng
Theo Bộ Xây dựng thông tin, qua nắm bắt nhanh tình hình triển khai, các địa phương và các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đang tập trung triển khai gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng, theo đó hiện có khoảng 108 dự án đã được cấp phép xây dựng, đang triển khai đầu tư xây dựng (thuộc đối tượng cho vay của gói 120.000 tỷ đồng).
Có 24 dự án NOXH đủ điều kiện vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng.
Hiện nay đã có 15/63 Sở Xây dựng trên địa bàn cả nước đã rà soát hồ sơ, lập danh mục các dự án đủ điều kiện trình UBND cấp tỉnh xem xét công bố danh mục tổng số 40 dự án với tổng mức đầu tư là 43.707 tỷ đồng, nhu cầu vay vốn là 18.010 tỷ đồng.
Trong đó, đã có 11 UBND tỉnh bố danh mục 24 dự án đủ điều kiện vay theo Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng với tổng vốn đầu tư là 31.673 tỷ đồng, nhu cầu vay vốn là 12.442 tỷ đồng.
Tính đến thời điểm hiện tại, các dự án nếu được phê duyệt vay với nhu cầu nêu trên sẽ giải quyết 12.442/120.000 tỷ đồng (đạt phần 10,37% số vốn giải ngân trong gói 120.000 tỷ).
Chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng được thực hiện theo Nghị quyết 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
Gói tín dụng huy động từ nguồn vốn của 4 ngân hàng thương mại nhà nước, hướng đến đối tượng, mục đích là cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân được vay với lãi suất ưu đãi, giảm 2%/năm so với lãi suất thương mại. Thời hạn giải ngân đến hết năm 2030.
Tín hiệu tích cực cho thị trường trái phiếu bất động sản
Thị trường trái phiếu doanh nghiệp nói chung và trái phiếu doanh nghiệp đối với lĩnh vực bất động sản nói riêng trong quý 2/2023 có sự biến động đáng kể vào tháng 6/2023 với 13 đợt phát hành riêng lẻ với tổng giá trị 8.170 tỷ đồng với mức lãi cao so với mặt bằng chung 12-14%, tăng mạnh so với tháng 5/2023, chỉ có duy nhất một doanh nghiệp phát hành thành công với tổng giá trị 2.600 tỷ đồng.
Tổng giá trị trái phiếu đến hạn trong phần còn lại của năm 2023 là 195.090 tỷ đồng và nhóm bất động sản dẫn đầu về giá trị đến hạn với 101.179 tỷ đồng, theo sau là nhóm ngân hàng với 31.661 tỷ đồng, tiếp sau là sau là nhóm ngân hàng với 31.661 tỉ đồng.
Hiện nay thị trường bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp đang gặp nhiều khó khăn và có ảnh hưởng đến kinh tế vĩ mô (nguồn Hiệp Hội thị trường trái phiếu Việt Nam).
Như vậy, có thể thấy việc Chính phủ ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP đã tạo ra tín hiệu tích cực cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp khi cho phép các doanh nghiệp phát hành trái phiếu đàm phán với các nhà đầu tư thanh toán gốc, lãi bằng tài sản hợp pháp của công ty, gia hạn nợ thêm thời gian tối đa 2 năm.
Tiếp sau đó, Thông tư số 02/2023/TT-NHNN và Thông tư số 03/2023/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước ngày 23/4/2023 cho phép các tổ chức tín dụng được mua ngay lại trái phiếu doanh nghiệp phát hành mà không cần chờ sau 1 năm và hỗ trợ giãn hạn nợ nhưng vẫn được giữ nguyên nhóm nợ cho khách hàng vay vốn đang gặp khó khăn.
Thiên An