Sau kỳ nghỉ lễ kéo dài và các thông tin chính sách thuế đối ứng, thị trường căn hộ chung cư miền Bắc đang cho thấy những tín hiệu hồi phục mạnh mẽ. Theo dữ liệu mới nhất của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm (MĐQT) loại hình căn hộ tăng rõ rệt tại hầu hết các tỉnh thành, trong khi phân khúc đất nền đang có dấu hiệu chững lại.
Thị trường vệ tinh thu hút sự quan tâm
Tại Hà Nội, MĐQT chung cư trong tháng 5/2025 đã tăng 9% so với tháng trước, dẫn đầu mức tăng trong tất cả các loại hình. Ngược lại, đất nền giảm mạnh tới 15%, nhà riêng và biệt thự giảm lần lượt 4% và 8%. Trong khi đó các khu vực khác của miền Bắc cũng chứng kiến sự tăng trưởng mạnh ở phân khúc căn hộ với MĐQT tăng tới 19%.
Giá bán căn hộ cũng duy trì đà tăng ổn định. Tính từ quý I/2021 đến quý II/2025, giá bán trung bình căn hộ tại Hà Nội đã tăng từ 31 triệu đồng/m2 lên 66 triệu đồng/m2, tương đương mức tăng 113%. Các tỉnh miền Bắc khác cũng ghi nhận mức tăng từ 26 triệu đồng/m2 lên 46 triệu đồng/m2, tức tăng 77%. Trong khi đó, giá cho thuê căn hộ tăng ổn định với 35% ở Hà Nội và các tỉnh lân cận tăng 13% sau 5 năm.
Giá bán căn hộ vẫn tăng trưởng đều trong 5 năm
Sự phục hồi về mức độ quan tâm và giá trị căn hộ đến từ nhiều yếu tố. Một mặt, thị trường phản ứng tích cực với chính sách thuế mới và dòng tiền đang quay trở lại bất động sản. Mặt khác, tâm lý đầu tư căn hộ để cho thuê hoặc giữ giá trị tài sản trung-dài hạn cũng đang ngày càng chiếm ưu thế.
Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy sự dịch chuyển rõ nét trong hành vi tìm kiếm căn hộ của người tiêu dùng. Nếu như trước đây, phần lớn giao dịch và mối quan tâm dồn về Hà Nội, thì hiện nay các tỉnh vệ tinh như Hưng Yên, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh đang trỗi dậy mạnh mẽ.
Theo biểu đồ mức độ quan tâm chung cư miền Bắc (ngoài Hà Nội), Hưng Yên đang chiếm 30% tổng lượng tìm kiếm, tiếp theo là Bắc Ninh với 23%, Hải Phòng 16%, Quảng Ninh 13%. Đặc biệt, Hưng Yên và Hải Phòng dẫn đầu tốc độ tăng MĐQT trong tháng 5/2025 với mức tăng lần lượt là 30% và 23%.
Về cơ cấu nguồn cung, Hà Nội và Hưng Yên đang là hai khu vực có tỷ lệ căn hộ cao cấp (giá từ 55 triệu đồng/m2) cao nhất lần lượt là 72% và 63%. Trong khi đó, Bắc Ninh là tỉnh nổi bật ở phân khúc căn hộ dưới 35 triệu đồng/m2, chiếm tới 75% nguồn cung, tạo nên lợi thế về giá bán cạnh tranh.
Hưng Yên đang nắm nguồn cung căn hộ cao cấp tương đối lớn
Một điểm đáng chú ý là lợi suất cho thuê căn hộ. Bắc Ninh đang là khu vực có tỷ suất cho thuê tốt nhất khu vực miền Bắc với 6,6%/năm, theo sau là Hải Phòng (4,5%) và Quảng Ninh (2,9%). Đây là hệ quả từ mức giá bán thấp hơn trung bình, trong khi giá thuê vẫn giữ ổn định. Điển hình như tại Bắc Ninh, giá bán căn hộ phổ biến mới chỉ ở mức 31 triệu đồng/m², trong khi giá thuê đạt 10,3 triệu đồng/căn.
Thị trường chung cư miền Bắc đang không còn tập trung tuyệt đối vào Hà Nội. Sự phát triển mạnh mẽ của các tỉnh vệ tinh – nơi sở hữu hạ tầng tốt, mặt bằng giá hấp dẫn và tỷ suất cho thuê cao – đang tạo ra bức tranh thị trường đa cực, rộng mở hơn cho nhà đầu tư.
Hà Nội vẫn là thủ phủ cao cấp, nhưng áp lực lợi nhuận cho thuê
Dù đang chia sẻ sân chơi với các tỉnh vệ tinh, Hà Nội vẫn là tâm điểm của thị trường chung cư miền Bắc với tỷ lệ tìm kiếm chiếm tới 70%. Tuy nhiên, tỷ lệ nguồn cung căn hộ cao cấp và hạng sang đang ngày càng lớn, khiến bài toán lợi nhuận từ cho thuê tại thủ đô trở nên khó khăn hơn.
Thống kê cho thấy, đến quý II/2025, căn hộ cao cấp (giá 55–80 triệu đồng/m2) chiếm 52% nguồn cung tại Hà Nội, căn hộ hạng sang (trên 80 triệu đồng/m2) chiếm 26%. Trong khi đó, phân khúc bình dân và trung cấp chỉ lần lượt là 2% và 25%. Điều này khiến giá bán trung bình tại Hà Nội vọt lên 66 triệu đồng/m2 – cao nhất khu vực.
Trái lại, lợi suất cho thuê tại Hà Nội hiện chỉ còn 2,8% – thấp hơn nhiều so với Bắc Ninh hay Hải Phòng. Với mức giá thuê trung bình khoảng 14 triệu đồng/căn và giá bán cao, nhiều nhà đầu tư đang bắt đầu tính toán lại chiến lược đầu tư căn hộ tại thủ đô.
Tuy vậy, phân khúc cao cấp vẫn là xu hướng không thể đảo ngược tại Hà Nội trong vài năm tới. Bởi đây là khu vực tập trung đông đảo người có thu nhập cao, chuyên gia nước ngoài, cùng nhu cầu sống chất lượng ngày càng gia tăng. Ngoài ra, việc phát triển hệ sinh thái các đại đô thị và trung tâm thương mại quy mô lớn cũng khiến dòng sản phẩm cao cấp được thị trường hấp thụ đều đặn.
Hà Nội vẫn là nơi tập trung nguồn cung căn hộ cao cấp
Trong bối cảnh đất nền có dấu hiệu giảm tốc, bất động sản chung cư miền Bắc đang cho thấy sức bật đáng kể cả về giao dịch lẫn giá trị. Tuy nhiên, không phải khu vực nào cũng mang lại lợi nhuận như nhau. Trong khi Hà Nội giữ vai trò đầu tàu về phân khúc cao cấp thì các tỉnh vệ tinh lại là vùng trũng giá – với khả năng tăng giá, tăng thuê, và lợi suất đầu tư hấp dẫn.
Giới chuyên gia khuyến nghị, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ mục tiêu tài chính – đầu tư giữ tài sản, dòng tiền hay “lướt sóng”. Với mục tiêu khai thác cho thuê, các địa phương như Bắc Ninh, Hải Phòng đang có lợi suất tốt, ổn định. Với nhà đầu tư dài hạn và nhu cầu ở thực cao cấp, Hà Nội và Hưng Yên tiếp tục là lựa chọn hàng đầu.
Lê Phong