Trong bối cảnh dòng vốn xuyên biên giới vào bất động sản châu Á – Thái Bình Dương gia tăng, mô hình liên doanh đang trở thành một trong những cách để nhà đầu tư quốc tế tiếp cận thị trường Việt Nam. Thực tế từ một số thương vụ cho thấy nguồn vốn và kinh nghiệm quốc tế đang được kết hợp với quỹ đất, năng lực phát triển và hiểu biết thị trường của doanh nghiệp trong nước.
Từ bất động sản công nghiệp đến nhà ở
Hoạt động đầu tư bất động sản tại khu vực châu Á – Thái Bình Dương đang ghi nhận sự phục hồi, đồng thời tỷ trọng của dòng vốn xuyên biên giới cũng tăng lên.
Theo Báo cáo Savills Global Capital Markets Q2/2026, tổng giá trị đầu tư bất động sản tại châu Á – Thái Bình Dương đạt 46 tỷ USD trong quý II/2026, tăng 18% so với cùng kỳ năm trước. Trên phạm vi toàn cầu, giá trị đầu tư đạt khoảng 250 tỷ USD, tăng 13% theo năm.
Đáng chú ý, trong nửa đầu năm 2026, nhà đầu tư xuyên biên giới chiếm 35% tổng giá trị mua vào tại thị trường bất động sản châu Á – Thái Bình Dương, tăng so với mức 28% cùng kỳ năm trước.
Sự gia tăng của dòng vốn quốc tế diễn ra song song với quá trình đa dạng hóa cấu trúc giao dịch. Savills ghi nhận các giao dịch chuyển nhượng một phần quyền sở hữu ở mức cao, trong khi các hình thức hợp tác đầu tư và liên doanh xuất hiện rõ hơn tại nhiều phân khúc, từ dự án nhà ở, danh mục tài sản đến các thương vụ doanh nghiệp và nền tảng trung tâm dữ liệu.
Thay vì mua lại toàn bộ một tài sản, nhà đầu tư có thể góp vốn vào một dự án phát triển, danh mục tài sản hoặc nền tảng đầu tư cùng đối tác. Cách thức này tạo thêm lựa chọn về quy mô vốn, mức độ tham gia cũng như cách phân bổ nguồn lực tùy theo chiến lược của từng nhà đầu tư.
Hoạt động đầu tư bất động sản toàn cầu đang ghi nhận những tín hiệu phục hồi, dù mức tăng trưởng vẫn biến động qua từng quý (Nguồn: Savills)
Tại Việt Nam, một số liên doanh quy mô lớn đã được hình thành theo hướng kết hợp vốn và kinh nghiệm của nhà đầu tư quốc tế với nguồn lực của doanh nghiệp trong nước.
Trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp, BW Industrial Development là một trường hợp đáng chú ý. Năm 2018, Warburg Pincus và Becamex IDC thành lập BW Industrial với cam kết đầu tư ban đầu hơn 200 triệu USD. Tại thời điểm ra mắt, doanh nghiệp sở hữu hơn 2 triệu m2 quỹ đất công nghiệp tại các thị trường trọng điểm ở miền Bắc và miền Nam.
Một trường hợp khác là sự hợp tác giữa Frasers Property và GELEX Infrastructure. Trước khi mở rộng sang lĩnh vực nhà ở, hai bên đã cùng phát triển 5 dự án công nghiệp và logistics tại Bắc Ninh, Quảng Ninh và Hưng Yên, với tổng diện tích khoảng 100 ha.
Đến tháng 2/2026, hai doanh nghiệp công bố thỏa thuận có điều kiện về một liên doanh mới, trong đó Frasers Property dự kiến nắm 51% và GELEX Infrastructure sở hữu 49%. Liên doanh này được định hướng tìm kiếm các cơ hội phát triển bất động sản tại Việt Nam, bao gồm lĩnh vực nhà ở.
Dự án đầu tiên được xác định là khu đô thị phức hợp ANmaison tại Hải Phòng, có tổng mức đầu tư khoảng 8.000 tỷ đồng. Bên cạnh đó, một dự án khu đô thị tích hợp quy mô 113 ha tại Đồng Nai cũng nằm trong danh mục dự kiến phát triển của liên doanh.
Dù khác nhau về quy mô và phân khúc, các trường hợp trên cho thấy mô hình liên doanh đang được áp dụng từ bất động sản công nghiệp đến nhà ở, qua đó tạo thêm phương thức kết nối nguồn vốn quốc tế với nguồn lực và khả năng triển khai dự án tại Việt Nam.
Pháp lý và khả năng triển khai vẫn là yếu tố then chốt
Với thị trường Việt Nam, nguồn vốn không phải yếu tố duy nhất quyết định khả năng thực hiện một thương vụ bất động sản. Một dự án còn liên quan đến quỹ đất, tình trạng pháp lý, năng lực phát triển, hiểu biết thị trường cũng như khả năng tổ chức triển khai và vận hành.
Trong bối cảnh đó, việc hợp tác với doanh nghiệp trong nước có thể giúp nhà đầu tư quốc tế bổ sung một số nguồn lực cần thiết khi triển khai dự án. Ở chiều ngược lại, liên doanh cũng mở thêm phương thức để doanh nghiệp Việt Nam tiếp cận vốn và kinh nghiệm đầu tư quốc tế, bên cạnh các hình thức như chuyển nhượng tài sản hay mua bán doanh nghiệp.
Tuy nhiên, mô hình hợp tác không thể thay thế những điều kiện nền tảng của dự án, đặc biệt là vấn đề pháp lý. Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, cho biết: “Từ thực tế làm việc với các nhà đầu tư, chúng tôi nhận thấy vấn đề đầu tiên họ xem xét thường là mức độ rõ ràng về pháp lý, sự tuân thủ pháp luật của dự án và khả năng triển khai phương án đầu tư trên khu đất đó.”
Mô hình liên doanh mở thêm phương thức để nhà đầu tư quốc tế tham gia thị trường bất động sản Việt Nam thông qua hợp tác với các doanh nghiệp trong nước.
Như vậy, trước khi lựa chọn hình thức góp vốn hay cấu trúc thương vụ, khả năng triển khai thực tế của dự án vẫn là một trong những vấn đề được nhà đầu tư quan tâm. Chuyên gia của Savills cũng cho rằng, mỗi thương vụ cũng có những yêu cầu khác nhau, vì vậy khó có một cấu trúc hợp tác áp dụng chung cho tất cả dự án.
“Mỗi thương vụ có mục tiêu và cấu trúc riêng, vì vậy không có một mô hình hợp tác phù hợp cho mọi dự án. Với liên doanh, điểm đáng chú ý là khả năng kết hợp những nguồn lực khác nhau trong cùng một cơ hội đầu tư, từ nguồn vốn, quỹ đất đến kinh nghiệm phát triển và hiểu biết thị trường”, ông Powell nói.
Trong bối cảnh tỷ trọng vốn xuyên biên giới tại châu Á – Thái Bình Dương gia tăng và hình thức giao dịch ngày càng đa dạng, liên doanh đang bổ sung thêm một kênh để dòng vốn quốc tế tham gia thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, hiệu quả của mô hình này vẫn phụ thuộc vào chất lượng dự án, pháp lý, lựa chọn đối tác và khả năng đưa kế hoạch đầu tư vào triển khai thực tế.
Lê Phong