Sự xuất hiện ngày càng dày đặc của các siêu đô thị với quy mô hàng nghìn đến hàng chục nghìn hecta đang mở ra một chương mới cho thị trường bất động sản Việt Nam. Không còn đơn thuần là các dự án khu dân cư, mô hình đô thị thế hệ mới đang hướng tới tái cấu trúc không gian sống, kéo theo hàng loạt tác động về quy hoạch, hạ tầng, nguồn cung và thị hiếu người mua trong thập kỷ tới.
Cuộc đua mới của thị trường với các siêu đô thị
Nếu như một thập kỷ trước, những đại dự án bất động sản có quy mô vài trăm hecta đã được xem là “khổng lồ”, thì đến năm 2025, định nghĩa về một đại đô thị đang được tái thiết lập. Từ Bắc chí Nam, những dự án có quy mô hàng nghìn, thậm chí hàng chục nghìn hecta đang đồng loạt khởi động, đẩy cuộc đua phát triển bất động sản sang một cấp độ hoàn toàn mới.
Tại phía Bắc, khu đô thị Ecopark (Hưng Yên) là một trong những dự án đi tiên phong, với quy mô 500 ha, được triển khai từ năm 2003. Kế đó là các đại đô thị của Vingroup như Vinhomes Smart City (280 ha), quần thể Ocean City quy mô gần 1.200ha, Vinhomes Royal Island 877ha và Dự án Khu đô thị phức hợp Hạ Long Xanh tại Quảng Ninh rộng có quy mô 4.000ha. Những dự án này đã thiết lập chuẩn mực mới về quy hoạch đô thị tích hợp "all-in-one" tại khu vực Hà Nội và vùng phụ cận.
Ở phía Nam, dấu ấn lớn đến từ tập đoàn Novaland với quỹ đất khổng lồ lên tới 10.600 ha (tính đến năm 2022), tương ứng giá trị phát triển gần 71 tỷ USD. Tuy nhiên, các đại dự án của Novaland trước đây chủ yếu dao động quanh ngưỡng 1.000 ha như NovaWorld Phan Thiết (1.000 ha), Aqua City (gần 1.000 ha)… Bên cạnh đó, Vingroup cũng góp mặt với Vinhomes Grand Park (272 ha), Vinhomes Central Park (43,91 ha), trong thời gian tới là Vinhomes Cần Giờ có quy mô 2.870ha tại TP.HCM
Thị trường ngày càng xuất hiện nhiều dự án đại đô thị, tạo nên cuộc chơi mới của các ông lớn địa ốc (Ảnh minh họa)
Bước sang năm 2025, thị trường bất động sản đang chứng kiến làn sóng xuất hiện của các siêu đô thị với quy mô vượt xa các chuẩn mực trước đó. Những dự án từ vài nghìn đến hàng chục nghìn ha không còn là ngoại lệ mà đang dần trở thành xu hướng chủ đạo. Điều này không chỉ phản ánh năng lực tài chính và tầm nhìn dài hạn của các chủ đầu tư lớn, mà còn thể hiện sự chuyển dịch chiến lược rõ rệt: từ phát triển dự án nhỏ lẻ sang kiến tạo các “thành phố trong lòng thành phố”.
Không dừng lại ở yếu tố quy mô, các siêu đô thị thế hệ mới còn vận hành theo mô hình tích hợp đa chức năng. Từ nhà ở, giáo dục, y tế, thương mại, công nghiệp cho tới logistics. Đây chính là hạt nhân tái cấu trúc không gian đô thị, khi mỗi dự án không chỉ giải quyết nhu cầu nhà ở mà còn đóng vai trò trung tâm phát triển vùng. Việc tạo dựng hệ sinh thái khép kín, đủ lớn để cư dân “sống – làm việc – giải trí” trong cùng một khu vực chính là đòn bẩy giúp thị trường bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, có chiều sâu và bền vững hơn.
Tác động của siêu đô thị đến cấu trúc thị trường
Việc hàng loạt siêu đô thị được quy hoạch và triển khai đồng loạt trong giai đoạn 2025 - 2035 không chỉ mang ý nghĩa phát triển không gian đô thị, mà còn tạo ra chuỗi hiệu ứng lan tỏa đối với toàn thị trường bất động sản.
Cụ thể, sự xuất hiện của các đại đô thị đang dịch chuyển tâm điểm thị trường khỏi khu vực lõi đô thị truyền thống. Khi quỹ đất trung tâm tại TP.HCM, Hà Nội ngày càng cạn kiệt, trong khi giá nhà ở nội đô vượt quá khả năng chi trả của phần đông người dân, những khu vực vùng ven như Long Thành, Cẩm Mỹ (Đồng Nai), Đức Hòa (Long An), Hòa Lạc (Hà Nội) bắt đầu nổi lên như những điểm đến mới, nhờ vào cú hích hạ tầng và sức hút từ các siêu dự án.
Mô hình siêu đô thị cũng giúp bổ sung một lượng lớn nguồn cung nhà ở cho thị trường, qua đó góp phần bình ổn giá bất động sản trong trung và dài hạn. Khác với các dự án nhỏ thường tung hàng theo kiểu “đợt sốt”, các đại đô thị triển khai theo nhiều giai đoạn, quy mô hàng chục nghìn sản phẩm giúp giãn áp lực cung – cầu, hạn chế tình trạng đầu cơ và sốt giá cục bộ.
Bên cạnh đó, các siêu đô thị đang định hình lại tiêu chuẩn sống của người mua. Người dân hiện nay không chỉ tìm kiếm nơi ở, mà đòi hỏi một môi trường sống toàn diện với không gian xanh, tiện ích nội khu, trường học, bệnh viện và cơ hội việc làm trong bán kính gần. Các dự án không đáp ứng được hệ sinh thái này, dù nằm ở vị trí thuận lợi sẽ dần mất lợi thế cạnh tranh. Một quá trình phân hóa sâu sắc giữa dự án “đủ lớn” và phần còn lại đang diễn ra âm thầm.
Sự phát triển ồ ạt của các siêu đô thị đặt ra yêu cầu cấp thiết về quy hoạch đồng bộ và đầu tư hạ tầng đi trước một bước. Nếu không có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về cao tốc, vành đai, metro và kết nối liên vùng, những khu đô thị hàng nghìn ha rất dễ rơi vào tình trạng “đô thị hoang” xây xong nhưng thiếu cư dân. Đây là thách thức mà nhiều địa phương đang phải đối mặt trong quá trình điều tiết phát triển và phối hợp với doanh nghiệp.
Các siêu đô thị được nhận định là xu thế không thể đảo ngược trong quá trình đô thị hóa tại Việt Nam. Trong bối cảnh khung pháp lý dần hoàn thiện và hạ tầng liên vùng được đầu tư mạnh, giai đoạn 10 - 20 năm tới sẽ là thời điểm tái thiết toàn diện thị trường bất động sản. Khi đó, những dự án manh mún, thiếu định hướng chiến lược sẽ bị đào thải, nhường chỗ cho các mô hình đô thị lớn, thông minh và bền vững, lấy chất lượng sống làm trung tâm.
Lê Phong