Nguồn cung bất động sản đang phục hồi nhưng giá nhà khó giảm sâu do chi phí đầu vào cao và chủ đầu tư chủ yếu cạnh tranh bằng ưu đãi. Trong bối cảnh đó, người mua nên cân nhắc khả năng tài chính và chất lượng dự án, thay vì chỉ chờ thị trường giảm giá.
Thêm hàng, chưa thêm áp lực giảm giá
Trong bối cảnh thị trường dần có thêm sản phẩm, điều người mua nhà quan tâm không còn đơn thuần là giá có giảm hay không. Câu hỏi khó hơn là nên tiếp tục chờ đợi một mặt bằng giá thấp hơn hay lựa chọn thời điểm phù hợp để xuống tiền.
Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam tháng 7/2026 của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) cho thấy nguồn cung đang trên đà phục hồi. Tuy nhiên, lượng hàng tăng lên chưa đủ tạo ra sức ép buộc các chủ đầu tư phải cạnh tranh bằng cách hạ giá.
Trong tháng 7, thị trường miền Bắc đón khoảng 4.200 sản phẩm mới, tập trung tại Hà Nội, Hưng Yên và Quảng Ninh. Tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 40%. Tại miền Nam, gần 3.900 sản phẩm được đưa ra thị trường, chủ yếu thuộc phân khúc căn hộ cao tầng, với tỷ lệ hấp thụ 58,6%.
Dù tốc độ bán hàng tại một số khu vực có dấu hiệu chậm lại, giá sơ cấp nhìn chung vẫn được giữ ổn định. Thay vì điều chỉnh trực tiếp giá niêm yết, doanh nghiệp chuyển sang kích cầu bằng chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán hoặc tặng thêm các gói ưu đãi tài chính.
Cách bán hàng này giúp chủ đầu tư tạo cảm giác giá “mềm” hơn nhưng không làm giảm mặt bằng giá công bố. Đây cũng là lý do nguồn cung phục hồi chưa đồng nghĩa thị trường sẽ bước vào một đợt giảm giá trên diện rộng.
Nguồn hàng mới hiện vẫn chủ yếu nằm trong tay các doanh nghiệp lớn, có quỹ đất và tiềm lực tài chính đủ để duy trì mức giá kỳ vọng. Trong khi đó, nhiều chủ đầu tư quy mô nhỏ tiếp tục triển khai dự án một cách thận trọng, khiến áp lực cạnh tranh chưa đủ mạnh.
Mặt khác, dư địa giảm giá cũng bị thu hẹp bởi chi phí đầu vào. Giá đất, vật liệu xây dựng, nhân công và vốn vay vẫn ở mức cao. Với những dự án kéo dài nhiều năm, chi phí pháp lý và lãi vay tích lũy càng lớn, khiến doanh nghiệp khó chấp nhận giảm giá sâu ngay cả khi cần đẩy nhanh thanh khoản.
Tại phía Nam, nguồn cung không chỉ đến từ các dự án mới mà còn được bổ sung bởi những dự án từng đình trệ, nay bắt đầu được khơi thông pháp lý. Tropic Tower thuộc Tropic Riverside vừa khởi công với khoảng 250 sản phẩm; One Central Saigon tái khởi động và công bố kế hoạch ra mắt; The Grand Manhattan đẩy nhanh tiến độ sau khi từng bước tháo gỡ vướng mắc; Lancaster Lincoln cũng thi công trở lại sau nhiều năm tạm dừng.
Sự trở lại của những dự án này giúp thị trường có thêm hàng hóa, song chưa chắc kéo giá đi xuống. Sau thời gian dài “đắp chiếu”, doanh nghiệp phải gánh thêm chi phí vốn, xây dựng và hoàn thiện thủ tục. Phần chi phí tích lũy này nhiều khả năng sẽ tiếp tục được tính vào giá bán.
Do đó, tác động rõ nhất của nguồn cung tăng trong ngắn hạn có thể là mở rộng lựa chọn cho người mua và buộc các dự án phải cạnh tranh mạnh hơn về chính sách bán hàng, chất lượng và tiến độ. Khả năng xuất hiện một đợt giảm giá trực tiếp, đồng loạt vẫn khá thấp.
DXS-FERI dự báo nguồn cung tiếp tục được cải thiện trong tháng 8, nhưng các chủ đầu tư sẽ không tung toàn bộ sản phẩm cùng lúc. Giỏ hàng có xu hướng được chia thành nhiều đợt nhỏ để vừa bán, vừa thăm dò sức cầu. Trong khi giá nhà và lãi suất vẫn tạo áp lực lên khả năng chi trả, thanh khoản khó có thể tăng mạnh chỉ nhờ thị trường có thêm nguồn hàng.
Nguồn cung bất động sản đang phục hồi nhưng giá nhà khó giảm sâu do chi phí đầu vào cao và chủ đầu tư chủ yếu cạnh tranh bằng ưu đãi.
Chờ giá giảm hay chờ đúng cơ hội?
Ba kịch bản DXS-FERI đưa ra cho nửa cuối năm 2026 cho thấy khả năng giá nhà giảm sâu không được đánh giá cao, kể cả khi nguồn cung tiếp tục mở rộng.
Trong kịch bản thách thức, lãi suất thả nổi duy trì ở mức 13-15%, nguồn cung tăng 15-20% nhưng giá bán chỉ điều chỉnh nhẹ, còn tỷ lệ hấp thụ xuống dưới 20%. Như vậy, ngay cả khi sức mua yếu và chi phí vay vốn cao, mức giảm dự kiến vẫn không đáng kể.
Ở kịch bản kỳ vọng, đồng thời được đánh giá có khả năng xảy ra cao nhất, lãi suất dao động 11-13%, nguồn cung tăng 20-30%, tỷ lệ hấp thụ đạt 25-40%. Giá nhà nhiều khả năng đi ngang hoặc nhích lên thay vì giảm.
Đáng chú ý, trong kịch bản lý tưởng, khi lãi suất hạ về 9-11% và nguồn cung tăng 30-40%, giá bán vẫn được dự báo tăng 5-10%. Dù xác suất xảy ra thấp, kịch bản này cho thấy thêm nguồn hàng chưa chắc kéo giá xuống. Khi lãi suất giảm và tâm lý thị trường cải thiện, sức cầu có thể phục hồi nhanh hơn tốc độ bổ sung nguồn cung.
Thực tế, giá nhà không chỉ được quyết định bởi tương quan cung - cầu. Giá đất, chi phí xây dựng, vốn vay, thủ tục pháp lý, hạ tầng và chiến lược kinh doanh của chủ đầu tư đều được phản ánh vào giá bán. Muốn thị trường giảm sâu, nhiều điều kiện phải xuất hiện cùng lúc: dư cung kéo dài, sức mua suy yếu, doanh nghiệp chịu áp lực dòng tiền đến mức phải bán tháo và chi phí đầu vào đi xuống. Hiện những yếu tố này chưa hội tụ đầy đủ.
Vì vậy, kỳ vọng chờ thêm vài tháng để mua được nhà rẻ hơn đáng kể có thể không thành hiện thực. Với người mua để ở, mục tiêu hợp lý hơn không phải cố xác định “đáy” của thị trường mà là tìm được sản phẩm có tổng chi phí sở hữu nằm trong khả năng chi trả.
Nhận định từ Avison Young Việt Nam cũng cho thấy trong chu kỳ tiếp theo, chất lượng tài sản sẽ quan trọng hơn tốc độ mở rộng danh mục hoặc kỳ vọng tăng giá. Những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực, có khả năng tạo dòng tiền và được vận hành hiệu quả sẽ phục hồi tốt hơn nhóm tài sản phụ thuộc chủ yếu vào đầu cơ.
Nguồn cung tăng vẫn mang lại một lợi thế đáng kể cho người mua: quyền lựa chọn. Thay vì phải chấp nhận một số ít dự án, khách hàng có thể đối chiếu giá, vị trí, pháp lý, tiến độ và chất lượng bàn giao; đồng thời đàm phán chính sách thanh toán, chiết khấu hoặc hỗ trợ lãi suất tốt hơn. Trong nhiều trường hợp, một gói tài chính phù hợp có thể mang lại lợi ích thực tế lớn hơn mức giảm nhỏ trên giá niêm yết.
Tâm lý chờ giá giảm là dễ hiểu khi giá nhà đã vượt xa tốc độ tăng thu nhập. Tuy nhiên, không ai có thể xác định chính xác thời điểm thị trường chạm đáy. Nếu lãi suất đi xuống và thanh khoản phục hồi, chủ đầu tư sẽ giảm bớt áp lực nhượng bộ, khiến người chờ đợi phải quay lại thị trường ở mức giá tương đương, thậm chí cao hơn.
Ở chiều ngược lại, nếu kinh tế xấu đi và giá nhà giảm, khả năng tiếp cận vốn chưa chắc thuận lợi hơn. Ngân hàng có thể siết điều kiện cho vay, lãi suất duy trì ở mức cao hoặc thu nhập của người mua bị ảnh hưởng. Khi đó, giá tài sản thấp hơn nhưng năng lực mua nhà cũng suy giảm.
Bởi vậy, người có nhu cầu ở thực, thu nhập ổn định, vốn tự có đủ lớn, khoản trả nợ nằm trong giới hạn an toàn và tìm được dự án pháp lý đầy đủ, tiến độ bảo đảm, không nhất thiết phải chờ một đợt giảm giá diện rộng. Ngược lại, người phải vay tỷ lệ lớn, phụ thuộc vào ưu đãi lãi suất ngắn hạn hoặc mua để lướt sóng vẫn cần thận trọng.
Nửa cuối năm 2026 nhiều khả năng không chứng kiến sự phục hồi đồng loạt. Dòng tiền sẽ phân hóa, tập trung vào những dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ thực chất và sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thật.
Do đó, câu hỏi quan trọng không phải là “bao giờ giá nhà giảm”, mà là khi nào xuất hiện một căn nhà phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính. Thay vì chỉ chờ giá thấp hơn, người mua nên chờ một cơ hội đủ an toàn để xuống tiền.
Bình Minh