Nguyên nhân khiến hàng chục nghìn căn officetel, shophouse tại TP.HCM chưa được cấp chủ quyền

Trên địa bàn TP.HCM hiện có 10.019 căn officetel, shophouse... không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (giấy chứng nhận). Các dự án sử dụng vào mục đích sử dụng hỗn hợp, nên chưa có cơ sở pháp lý để giải quyết cấp giấy chứng nhận chủ quyền.

Hàng chục nghìn căn officetel, shophouse chưa được cấp chủ quyền

Dữ liệu của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trên địa bàn thành phố hiện có hàng chục ngàn căn hộ chưa được cấp sổ hồng trong nhiều năm qua. Những dự án bị treo sổ hồng trong khoản thời gian dài, phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu kiện, gây hoang mang cho người dân và làm mất an ninh trật tự.

Tại buổi giám sát của HĐND TP.HCM tại UBND quận 7, UBND huyện Nhà Bè và các đơn vị liên quan về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng) vừa qua, lãnh đạo quận 7 cho biết địa phương có gần 17.000 căn hộ chưa được cấp giấy chứng nhận. Cụ thể, trong 56 chung cư được đưa vào sử dụng từ 1/7/2014, có 29 chung cư và 2 dự án nhà ở riêng lẻ chưa được cấp giấy chứng nhận (hơn 16.900 căn).

Trong khi đó tại huyện Nhà Bè, lãnh đạo huyện báo cáo có 21 dự án hoàn thành sau 1/7/2014, với tổng số căn hộ, nhà ở riêng lẻ là 12.645 căn. Trong đó, đã cấp giấy chứng nhận 8.801 căn, còn 3.844 căn chưa được cấp.

Điều này dẫn tới quyền lợi người dân bị ảnh hưởng, với những hộ chưa được cấp giấy chứng nhận sẽ không thể giao dịch chuyển nhượng, mua bán, thế chấp vay vốn. Đồng thời ngân sách nhà nước cũng bị mất đi khoản thu này.

Lãnh đạo 2 địa phương cho rằng nguyên nhân chủ yếu, theo các địa phương, là do vướng mắc về việc nhiều dự án chưa xác định tiền sử dụng đất phải đóng, hoặc xác định được nhưng chủ đầu tư cũng chậm đóng nên ảnh hưởng đến tiến độ cấp giấy.

Cùng với đó, một số dự án đang bị kiểm tra, đề nghị tạm dừng giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai. Ví như tại quận 7, có 2 dự án xây dựng sai thiết kế, đang trong quá trình tiến hành xử phạt.

Riêng huyện Nhà Bè tồn tại nhiều dự án sử dụng vào mục đích hỗn hợp như làm căn hộ lưu trú (căn hộ cho thuê) hoặc văn phòng kết hợp lưu trú (officetel, condotel, shophouse) nên chưa có cơ sở pháp lý để giải quyết hồ sơ cấp giấy chứng nhận.

Liên quan đến nghĩa vụ tài chính, hai địa phương đều kiến nghị TP sớm gỡ vướng mắc để tạo điều kiện cho chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất để làm cơ sở cấp giấy chứng nhận cho người dân. Chỉ tính riêng hai huyện này đã có 17 dự án nằm trong diện này. Nội dung này không chỉ là vướng mắc tại quận 7, huyện Nhà Bè mà còn là vướng mắc chung của rất nhiều dự án trên địa bàn TP.

Các địa phương kiến nghị Hội đồng thẩm định giá đất sớm phê duyệt phương án giá đất của các dự án để làm cơ sở xác định nghĩa vụ tiền sử dụng đất của các chủ đầu tư dự án. Đồng thời, TP có biện pháp xử lý, chế tài đối với các chủ đầu tư dự án chậm nộp tiền sử dụng đất, xây dựng chưa đúng với thiết kế được duyệt, chậm thực hiện các thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người dân mua nhà trong dự án.

Chưa có cơ sở pháp lý để giải quyết cấp giấy chứng nhận chủ quyền

Liên quan đến nội dung này, Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM mới có báo cáo về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn TP.HCM.

Trên địa bàn TP.HCM hiện có rất nhiều trường hợp dự án phát triển nhà ở trước đây đã được Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM thẩm định đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho người mua và đã được Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố lập hồ sơ, trình Sở Tài nguyên Môi trường ký cấp giấy chứng nhận.

Song, do một số nguyên nhân quy định pháp luật thay đổi như: Thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung theo quy định tại Nghị định 148/2020 của Chính phủ. Hay liên quan đến công tác thanh tra, kiểm tra, điều tra của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền… Do đó, Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM phải tạm ngưng giải quyết hồ sơ, trình Sở Tài nguyên Môi trường ký cấp giấy chứng nhận.

Theo Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM, thời gian qua có gần 400 dự án đã nộp hồ sơ với tổng 191.348 căn nhà ở, gồm: Căn hộ và nhà ở riêng lẻ. TP.HCM mới chỉ cấp giấy chứng nhận cho 110.016 căn, còn 81.332 căn chưa cấp giấy chứng nhận.

Đáng chú ý trong số này, có 7 dự án chủ đầu tư chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính bổ sung, với tổng 5.386 căn nhà; 10.019 căn nhà bị vướng do thuộc loại hình bất động sản mới (officetel, shophouse…) và 17.515 căn nhà không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.

Trong giai đoạn này, số lượng hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận tiếp nhận và giải quyết tăng đều qua các năm. Đơn cử, so với năm 2021 thì năm 2022 có số lượng hồ sơ nhận vào tăng đột biến từ 28.835 hồ sơ lên 38.144 hồ sơ.

“Có rất nhiều nguyên nhân ảnh hướng đến tiến độ cấp giấy chứng nhận như bị rà soát quá trình giao đất, chuyển nhượng, góp vốn thực hiện dự án, chuyển mục đích sử dụng đất, rà soát lại phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp, xác định lại nghĩa vụ tài chính”- báo cáo Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM nếu rõ.

Cùng với đó, việc xác định nghĩa vụ tài chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền còn chậm, chủ đầu tư chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính nên kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ. Ngoài ra, nhiều dự án sử dụng vào mục đích sử dụng hỗn hợp như làm căn hộ lưu trú (căn hộ cho thuê) hoặc văn phòng kết hợp lưu trú (officetel, condotel, shophouse) nên chưa có cơ sở pháp lý để giải quyết hồ sơ cấp giấy chứng nhận.

Từ những vướng mắc trên, Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố kiến nghị Hội đồng nhân dân TP. Hồ Chí Minh kiến nghị với các cơ quan Trung ương bổ sung quy định cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận đối với loại hình bất động sản mới (officetel, Shophouse…).

Đồng thời, kiến nghị Hội đồng thẩm định giá TP.HCM, Sở Tài nguyên và Môi trường sớm tham mưu và trình UBND TP.HCM ban hành quyết định về phê duyệt giá đất để các chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính. Cung như sớm xem xét, xác nhận việc hoàn tất thực hiện nghĩa vụ về nhà ở xã hội đối với các chủ đầu tư lựa chọn hình thức nộp tiền vào ngân sách Nhà nước.

Đức Hiếu