Giá thuê nhà trọ và chung cư mini tại Hà Nội đã bắt đầu tăng nhẹ từ giữa quý II/2025, với mức tăng phổ biến từ 10–15%. Nhiều nhà đầu tư dự báo thị trường sẽ tiếp tục “nóng” trong tháng 8–9 tới, khi hàng chục nghìn tân sinh viên đổ về Hà Nội.
Giá thuê tăng đều trên nhiều quận, từ nhà trọ đến chung cư mini
Khảo sát từ Batdongsan.com.vn cho thấy, thị trường nhà cho thuê tại Hà Nội đang bước vào đợt điều chỉnh tăng giá đầu tiên kể từ đầu năm. So với thời điểm tháng 3/2025, giá thuê tại nhiều khu vực ghi nhận mức tăng rõ rệt, trải dài từ các khu trọ khép kín bình dân đến loại hình chung cư mini.
Tại quận Nam Từ Liêm – nơi tập trung đông sinh viên và lao động trẻ – nhiều khu trọ ở các phường như Mỹ Đình, Mễ Trì, Phú Đô… đã điều chỉnh giá thuê tăng khoảng 300.000–500.000 đồng/phòng. Cụ thể:
Phường Mỹ Đình cũ, phòng trọ 20–25m², khép kín nhưng không kèm nội thất, giá thuê hiện dao động từ 2,8–3,4 triệu đồng/tháng, tăng khoảng 10–15% so với quý trước. Trong khi đó, khu vực Mễ Trì, các phòng trọ tương tự có mức giá mới là 2,4–2,6 triệu đồng/tháng, tăng từ mức cũ 2,2–2,3 triệu đồng.
Nhiều khu trọ trên địa bàn Hà Nội đã tăng giá thuê (Ảnh minh họa)
Phú Đô, Tân Mỹ, Nhân Mỹ, diện tích phổ biến 20–30m², giá thuê tăng lên khoảng 2,3–3 triệu đồng/tháng, tùy vị trí và điều kiện phòng. Cùng đà tăng, phân khúc chung cư mini tại Nam Từ Liêm – vốn được nhiều cặp vợ chồng trẻ và sinh viên có điều kiện lựa chọn – cũng ghi nhận mức điều chỉnh cao hơn:
Không chỉ khu Tây Hà Nội, quận Cầu Giấy – vốn là nơi có mật độ sinh viên và dân văn phòng thuê trọ cao – cũng ghi nhận biến động giá thuê. Đơn cử như khu vực Dịch Vọng Hậu, phòng trọ 20m², khép kín, tăng từ 2,5 triệu lên 2,8–3 triệu đồng/tháng.
Tại Quan Hoa, phòng 25–30m², giá thuê từ 3,5–4 triệu đồng, tăng so với mức 3–3,4 triệu trước đó. Trong khi đó tại địa bàn Yên Hòa, nhà trọ diện tích tương đương, hiện có giá phổ biến từ 3,3–4 triệu đồng/tháng, thay vì 3–3,5 triệu như hồi quý I.
Chung cư mini tại các phường Cầu Giấy, Yên Hòa cũng không đứng ngoài xu thế, giá thuê hiện dao động từ 4,7–6,5 triệu đồng/tháng, cao hơn khoảng 10% so với quý trước. Ở khu vực Hà Đông – nơi có nhiều dự án chung cư mini kiểu mới – giá thuê đã tăng từ 3,2–4,6 triệu đồng lên mức 3,6–5,2 triệu đồng/tháng.
Giá chung cư mini cũng tăng mạnh so với quý trước
Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, mức tăng giá không chỉ giới hạn ở vài địa phương mà lan rộng khắp các quận: Hai Bà Trưng, Thanh Xuân, Đống Đa, Khương Đình… cho thấy một đợt điều chỉnh có tính hệ thống. Phần lớn mức tăng vẫn nằm trong ngưỡng 10–15% và được dự báo sẽ tiếp tục giữ ổn định đến hết tháng 7, trước khi bước vào chu kỳ tăng tiếp theo vào mùa nhập học.
Nhà đầu tư kỳ vọng vào đợt cao điểm sắp tới
Lý giải về làn sóng tăng giá nhẹ nhưng lan rộng, chị Nguyễn Thảo Linh, một nhà đầu tư kiêm quản lý chuỗi chung cư mini tại Hà Đông, nhận định: “Thị trường đang phản ánh mặt bằng giá bất động sản neo cao. Khi giá nhà tăng, giá thuê tất yếu điều chỉnh theo. Người thuê có xu hướng dịch chuyển xuống các phân khúc thấp hơn để cân đối tài chính, đẩy áp lực cầu về phía nhà trọ và chung cư mini”.
Thực tế, không chỉ sinh viên mà nhiều gia đình trẻ, người lao động cũng đang “xuống chuẩn” nhà ở. Anh Trần Tuấn Anh, nhân viên văn phòng tại Cầu Giấy, trước đây thuê căn hộ chung cư thương mại hơn 8 triệu đồng/tháng, nay đã chuyển sang chung cư mini để tiết kiệm gần 3 triệu đồng mỗi tháng. “Với mức lương 15 triệu, chi phí thuê nhà quá lớn sẽ ảnh hưởng đến toàn bộ kế hoạch tài chính cá nhân,” anh nói.
Cho rằng đã có nhiều yếu tố góp phần khiến giá thuê tăng, Bà Lê Thị Thùy - chủ dãy nhà trọ tại Thanh Xuân chia sẻ: “Chi phí vận hành nhà trọ, từ điện nước đến bảo trì, đều tăng do lạm phát. Nếu giữ nguyên giá thuê, chúng tôi bị giảm lợi nhuận, chưa kể nhiều nhà trọ nhỏ không có quỹ bảo trì hoặc nguồn dự phòng.” Bà này cho biết đã điều chỉnh giá thuê các phòng lên thêm 200.000 – 300.000 đồng từ tháng 5, và có thể sẽ tăng thêm nếu giá hàng hóa tiếp tục leo thang.
Việc tăng giá thuê cũng gây khó cho nhiều người lao động, sinh viên
Ngoài áp lực chi phí, một yếu tố khác đang tác động mạnh tới thị trường là sự khan hiếm nguồn cung mới ở phân khúc bình dân và mini. Do quy định pháp lý chặt chẽ hơn và chi phí xây dựng cao, nhiều nhà đầu tư chuyển hướng sang bán hoặc xây căn hộ lớn để bán lại thay vì cho thuê. Điều này khiến thị trường cho thuê căn hộ diện tích nhỏ ngày càng hạn chế lựa chọn.
Anh Nguyễn Đình Trọng, quản lý một sàn đầu tư cho thuê tại Hà Nội, chia sẻ: “Trong 3 năm qua, số lượng dự án chung cư mini đủ điều kiện vận hành hợp pháp rất ít. Những sản phẩm xây mới lại có chi phí đầu vào cao, từ đó đẩy giá thuê lên mặt bằng mới. Nhà đầu tư cũng cẩn trọng hơn khi triển khai dòng sản phẩm này vì áp lực hoàn vốn lớn.”
Dự báo về diễn biến thị trường, nhiều chủ nhà trọ và môi giới chung cư mini đều cho rằng tháng 8 và 9/2025 sẽ là thời điểm bùng nổ. Đây là giai đoạn tân sinh viên các trường đại học bắt đầu nhập học, lượng người thuê tăng đột biến trong khi nguồn cung không có sự cải thiện đáng kể.
Theo ước tính của các trường đại học lớn như Đại học Quốc gia Hà Nội, Bách khoa, Thương mại, số lượng sinh viên mới nhập học tại khu vực nội thành lên tới vài chục nghìn người mỗi năm. Con số này tạo áp lực lớn lên phân khúc nhà trọ, vốn đã chật vật với nhu cầu ổn định từ nhóm lao động trẻ, người làm văn phòng.
Anh Trọng nhận định thêm, nếu không có yếu tố bất thường từ kinh tế vĩ mô, mức tăng giá thuê trong tháng 8–9 tới có thể đạt 10–12%. Những căn hộ chung cư mini được đầu tư đầy đủ nội thất, gần trường đại học hoặc bến xe, thậm chí có thể tăng mạnh hơn.
Giá nhà trọ và chung cư mini tại Hà Nội đang đi theo xu hướng tăng dần đều, phản ánh đúng cung – cầu thực tế và các biến số kinh tế xã hội. Dù mức tăng hiện tại chưa quá “nóng”, nhưng áp lực từ giá nhà cao, lạm phát và mùa sinh viên nhập học đang dần định hình một mặt bằng giá mới cho thị trường thuê nhà giá rẻ. Với nhà đầu tư, đây là thời điểm “găm hàng” hợp lý trước chu kỳ tăng tiếp theo, trong khi người đi thuê sẽ phải tính toán kỹ lưỡng để thích nghi với những thay đổi về giá và điều kiện thuê trong giai đoạn sắp tới.
Lê Phong