Dư nợ cho vay hoạt động kinh doanh bất động sản tại BVBank đạt hơn 26.005 tỷ đồng vào cuối quý III/2026, tăng 12,6% so với cuối năm trước. Cùng với tín dụng xây dựng tăng hơn 35%, dòng vốn vào hai lĩnh vực này đang chiếm tỷ trọng đáng kể trong danh mục cho vay của ngân hàng.
Bất động sản chiếm hơn 30% tổng dư nợ
Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2026 của Ngân hàng TMCP Bản Việt (BVBank, mã chứng khoán BVB), tại ngày 30/9/2026, tổng dư nợ cho vay khách hàng đạt gần 85.013 tỷ đồng, tăng gần 7.325 tỷ đồng, tương đương 9,43% so với mức hơn 77.688 tỷ đồng tại ngày 31/12/2025.
Đáng chú ý, trong cơ cấu dư nợ phân theo ngành kinh tế, hoạt động kinh doanh bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn. Cụ thể, dư nợ thuộc lĩnh vực này đạt gần 26.006 tỷ đồng, trong khi cuối năm 2025 chỉ gần 23.088 tỷ đồng. Như vậy, chỉ sau 9 tháng, dư nợ đã tăng thêm gần 2.918 tỷ đồng, tương đương mức tăng 12,64%.
Với quy mô trên, cho vay hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 30,59% tổng dư nợ của BVBank tại thời điểm cuối quý III. Tỷ trọng này cao hơn mức 29,72% ghi nhận cuối năm 2025.
Như vậy, không chỉ tăng về giá trị tuyệt đối, tỷ trọng tín dụng dành cho hoạt động kinh doanh bất động sản trong danh mục cho vay của BVBank cũng có xu hướng mở rộng.
Ngân hàng Bản Việt - Ảnh BVB
Đặt trong tương quan với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung, mức tăng 12,64% của lĩnh vực bất động sản cao hơn khoảng 3,2 điểm phần trăm so với tốc độ tăng tổng dư nợ 9,43%. Diễn biến này cho thấy tín dụng kinh doanh bất động sản đang tăng nhanh hơn mặt bằng cho vay chung của ngân hàng.
Nếu xét về quy mô các ngành kinh tế, bất động sản hiện là một trong những lĩnh vực nhận vốn tín dụng lớn nhất tại BVBank. Đứng đầu là nhóm bán buôn, bán lẻ và sửa chữa ô tô, mô tô, xe máy cùng các phương tiện có động cơ khác, với dư nợ gần 31.450 tỷ đồng, tương đương gần 37% tổng dư nợ.
Như vậy, riêng hai nhóm kinh doanh bất động sản và bán buôn, bán lẻ đã chiếm hơn 67,5% danh mục cho vay khách hàng của ngân hàng. Đây là cơ cấu đáng chú ý bởi mức độ tập trung tín dụng vào một số ngành kinh tế có thể khiến hoạt động cho vay của ngân hàng nhạy cảm hơn trước những biến động về thị trường, dòng tiền và khả năng thanh toán của khách hàng trong các lĩnh vực đó.
Ở chiều ngược lại, một số ngành có sự thu hẹp dư nợ. Chẳng hạn, lĩnh vực dịch vụ lưu trú và ăn uống giảm từ gần 4.916 tỷ đồng cuối năm 2025 xuống còn gần 2.483 tỷ đồng vào ngày 30/9/2026. Hoạt động tài chính, ngân hàng và bảo hiểm cũng giảm từ hơn 1.171 tỷ đồng xuống chỉ còn vỏn vẹn gần 948 tỷ đồng.
Sự thay đổi giữa các ngành cho thấy cơ cấu tín dụng của BVBank không tăng đồng đều. Trong khi một số lĩnh vực thu hẹp dư nợ, tín dụng bất động sản và một số nhóm ngành khác vẫn duy trì xu hướng mở rộng và gia tăng đáng kể.
Cơ cấu dư nợ theo đối tượng khách hàng và loại hình doanh nghiệp tại BVBank cũng ghi nhận những thay đổi đáng chú ý. Theo thuyết minh báo cáo tài chính hợp nhất, đến ngày 30/9/2026, dư nợ cho vay các doanh nghiệp (không bao gồm cá nhân) đạt khoảng 50.370 tỷ đồng, tăng 23,25% so với mức 40.869 tỷ đồng cuối năm 2025. Trong khi đó, dư nợ cho vay cá nhân giảm từ 36.819 tỷ đồng xuống còn 34.643 tỷ đồng, tương ứng giảm gần 2.176 tỷ đồng, tương đương 5,91%.
Đáng chú ý, nhóm công ty trách nhiệm hữu hạn khác có mức tăng dư nợ lớn nhất. Cụ thể, dư nợ đối với nhóm khách hàng này đạt 33.917 tỷ đồng, tăng hơn 10.128 tỷ đồng, tương đương 42,57% so với cuối năm trước. Ngược lại, dư nợ đối với công ty cổ phần khác giảm nhẹ từ 16.962 tỷ đồng xuống 16.372 tỷ đồng.
Diễn biến trên cho thấy tăng trưởng tín dụng của BVBank trong 9 tháng đầu năm chủ yếu đến từ nhóm khách hàng doanh nghiệp, thay vì khách hàng cá nhân. Tỷ trọng dư nợ doanh nghiệp trong tổng dư nợ cũng tăng từ khoảng 52,6% cuối năm 2025 lên 59,3% vào cuối quý III/2026. Trong khi đó, tỷ trọng cho vay cá nhân giảm từ 47,4% xuống còn khoảng 40,7%.
Sự dịch chuyển này đặt ra vấn đề cần quan tâm về mức độ tập trung tín dụng theo nhóm khách hàng và khả năng kiểm soát rủi ro khi dư nợ doanh nghiệp tăng nhanh. Tuy nhiên, báo cáo chưa cung cấp thông tin để xác định riêng nhóm công ty trách nhiệm hữu hạn nói trên vay vốn chủ yếu phục vụ lĩnh vực bất động sản hay các ngành kinh tế khác. Do đó, cần phân biệt cơ cấu cho vay theo loại hình khách hàng với cơ cấu cho vay theo ngành kinh tế khi đánh giá mức độ tập trung vốn của ngân hàng.
Tín dụng xây dựng tăng hơn 35%, áp lực kiểm soát rủi ro
Bên cạnh hoạt động kinh doanh bất động sản, dư nợ cho vay lĩnh vực xây dựng tại BVBank cũng tăng đáng kể. Theo thuyết minh báo cáo tài chính, đến ngày 30/9/2026, dư nợ ngành xây dựng đạt hơn 6.463 tỷ đồng, tăng từ mức gần 4.780 tỷ đồng cuối năm 2025. Mức tăng tương ứng gần 1.684 tỷ đồng, tương đương 35,22%.
Đây là tốc độ tăng cao hơn đáng kể so với mức tăng chung của toàn bộ danh mục cho vay và cũng cao hơn tốc độ tăng dư nợ kinh doanh bất động sản.
Nếu đặt hai ngành hoạt động kinh doanh bất động sản và xây dựng cạnh nhau, tổng dư nợ đạt khoảng gần 32.469 tỷ đồng tại ngày 30/9/2026, tương đương 38,19% tổng dư nợ cho vay khách hàng. Cuối năm 2025, tổng dư nợ của hai nhóm ngành này là hơn 27.867 tỷ đồng, chiếm khoảng 35,87%.
Như vậy, tỷ trọng kết hợp của hai nhóm ngành đã tăng thêm hơn 2,3 điểm phần trăm sau 9 tháng. Tuy nhiên, cũng nên có sự phân biệt rõ hai khoản mục, dù đây là hai nhóm đáng được theo dõi đồng thời và có mối liên hệ với nhau.
Trong bối cảnh đó, chất lượng các khoản vay và khả năng kiểm soát dòng tiền của khách hàng sẽ là yếu tố quan trọng cần tiếp tục theo dõi. Đặc biệt, đối với các khoản cấp tín dụng phục vụ dự án bất động sản và xây dựng, tiến độ triển khai dự án, khả năng tiêu thụ sản phẩm, nguồn thu trả nợ và giá trị tài sản bảo đảm đều có ý nghĩa đối với khả năng thu hồi vốn của ngân hàng.
Bên cạnh quy mô cho vay, diễn biến chất lượng tín dụng toàn ngân hàng cũng cần được đặt trong mối liên hệ với cơ cấu ngành. Tại ngày 30/9/2026, tổng nợ xấu nhóm 3, 4 và 5 của BVBank đạt khoảng 2.452 tỷ đồng. Tuy nhiên, do báo cáo tài chính từ BVBank chưa có số liệu phân loại nợ xấu riêng cho lĩnh vực bất động sản và xây dựng.
Việc duy trì tốc độ tăng trưởng tín dụng cao hơn mức chung ở những ngành có tính chu kỳ như bất động sản và xây dựng đặt ra yêu cầu đối với ngân hàng trong việc kiểm soát chất lượng thẩm định, giám sát sau giải ngân và đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng.
Nhìn từ báo cáo tài chính quý III/2026, BVBank đang có mức độ phân bổ vốn đáng kể vào hoạt động kinh doanh bất động sản, đồng thời dư nợ ngành xây dựng cũng tăng nhanh. Đây là diễn biến cần được quan tâm không chỉ ở khía cạnh tăng trưởng tín dụng mà còn ở khả năng duy trì chất lượng tài sản khi thị trường có những biến động.
Trong kỳ báo cáo tiếp theo, diễn biến nợ xấu, trích lập dự phòng và mức độ bao phủ rủi ro sẽ là những chỉ tiêu quan trọng để đánh giá đầy đủ hơn chất lượng danh mục cho vay, đặc biệt trong bối cảnh tín dụng bất động sản và xây dựng đang chiếm tỷ trọng đáng kể tại BVBank.
Phượng Hòa