ĐBQH: Bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn là ngăn trở tự do kinh doanh

Đại biểu Cầm Hà Chung (đoàn Phú Thọ) cho rằng, quy định giao dịch bất động sản phải thông qua sàn gây xung đột pháp luật, có dấu hiệu ngăn trở quyền tự do kinh doanh. Nhiều đại biểu cũng cho rằng, việc bắt buộc các chủ thể khác phải sử dụng dịch vụ của doanh nghiệp thông thường tạo nên sự bất bình đẳng, vi phạm các nguyên tắc về bình đẳng trong hoạt động kinh doanh.

Bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn là ngăn trở tự do kinh doanh

Tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 5, Quốc hội thảo luận tại hội trường về dự án Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi). Theo đó, tại phiên thảo luận, nhiều Đại biểu Quốc hội đã đề nghị bỏ quy định về sàn giao dịch bất động sản (BĐS) vì có thể tăng thêm chi phí giao dịch cho người dân khi mua bán BĐS, có thể trùng lặp nhiệm vụ với công chứng...

Phát biểu tại phiên họp, đại biểu Phạm Thị Kiều (đoàn Đắk Nông) bày tỏ băn khoăn về quy định tại Điều 57 của dự thảo Luật, theo đó quy định chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS để người dân tự xây dựng nhà ở phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản (BĐS) theo quy định của Luật này.

Theo đại biểu, quy định như dự thảo Luật không chỉ xung đột trực tiếp với Điều 119 Bộ Luật Dân sự về hình thức của giao dịch dân sự mà còn tạo ra những rào cản khi phát sinh thêm thủ tục xác nhận qua sàn giao dịch, phát sinh thêm chi phí lớn cho giao dịch BĐS.

Có cùng quan điểm, đại biểu Lã Thanh Tân (đoàn TP Hải Phòng) cũng cho rằng, việc quy định giao dịch thông qua sàn giao dịch BĐS cần phải được phân tích sâu sắc, toàn diện các ưu điểm, hạn chế, tác động kinh tế - xã hội, ảnh hưởng đến các đối tượng chịu sự tác động trực tiếp và các đối tượng khác có liên quan, nhất là có liên quan đến các vấn đề đảm bảo công khai, minh bạch giá bán từ chủ đầu tư, giá qua sàn, tránh thông đồng, nâng giá, ảnh hưởng tới các quyền của người mua.

Đặc biệt, theo đại biểu, việc đưa ra quy định này cần được rà soát với các luật khác có liên quan để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ.

Đại biểu Lưu Bá Mạc (đoàn Lạng Sơn) kiến nghị cân nhắc, bổ sung thêm một phương án mở hơn là theo hướng phân loại, phân khúc các các loại giao dịch BĐS. Trong đó, có loại giao dịch bắt buộc phải thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS, nhưng cũng có loại chỉ cần giao dịch trực tiếp mà không cần qua sàn giao dịch.

Góp ý về dự thảo Luật tại phiên thảo luận, Đại biểu Quốc hội Cầm Hà Chung (Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Phú Thọ) cho rằng, quy định giao dịch BĐS phải thông qua sàn gây xung đột pháp luật, có dấu hiệu ngăn trở quyền tự do kinh doanh.

Theo Đại biểu, sàn giao dịch BĐS là doanh nghiệp thông thường không phải cơ quan quản lý Nhà nước, không phải là chủ thể cung cấp dịch vụ công theo sự ủy nhiệm của Nhà nước. Vì vậy, việc bắt buộc các chủ thể khác phải sử dụng dịch vụ của doanh nghiệp thông thường tạo nên sự bất bình đẳng, vi phạm các nguyên tắc về bình đẳng trong hoạt động kinh doanh.

Cũng theo Đại biểu Cầm Hà Chung, quy định này có thể khiến công việc của công chứng viên trùng lặp với hoạt động của sàn giao dịch BĐS khi thẩm định, đánh giá tính pháp lý của BĐS bảo đảm đủ điều kiện mua bán. Ngoài ra, quy định mua bán BĐS phải qua sàn không có bất kỳ cơ sở nào để bảo đảm rằng sàn sẽ đảm bảo quyền lợi cho người mua.

"Các sàn với tư cách là môi giới trung gian bán hàng có thể vì mục đích kiếm lời, mức chiết khấu cao… tạo nên các giao dịch ảo nhằm lũng đoạn thị trường, đẩy giá bán lên cao. Đề nghị chỉ nên khuyến khích nhưng không bắt buộc bất cứ giao dịch nào cũng phải thông qua sàn giao dịch bất động sản", Đại biểu Cầm Hà Chung đề nghị tại phiên thảo luận.

Có bao nhiêu người tự đi mua BĐS mà không cần đến bên thứ ba?

Tranh luận lại ý kiến của nhiều đại biểu về quy định này, đại biểu Hoàng Văn Cường - Đoàn ĐBQH TP Hà Nội cho biết, nhiều đại biểu cho rằng không nên quy định giao dịch BĐS qua sàn mà chỉ cần qua công chứng là đủ.

“Nhưng tôi không đồng ý với quan điểm này. Bởi BĐS khi đưa vào giao dịch trên thị trường là một loại hàng hóa rất đặc biệt. Tôi xin hỏi có bao nhiêu người có thể tự mình đi mua bán BĐS mà không cần nhờ đến một người thứ ba quen biết? Tôi nghĩ rằng rất ít”, ông Cường nói.

Trên thị trường BĐS có ba bộ phận cấu thành, một là người mua, hai là người bán, ba là người môi giới. Ba nhân tố này không thể thiếu khi cần có một thị trường hoàn chỉnh. Dù không quy định giao dịch phải qua môi giới thì trên thực tế, người dân khi mua bán bất động sản vẫn cứ tìm đến một người trung gian là những người môi giới. Vấn đề là làm sao tìm được những người chuyên nghiệp.

Trên thế giới, những nước có thị trường hoàn chỉnh họ quy định môi giới là một nghê chuyên nghiệp và quy định rất khắt khe, trách nhiệm của những nhà môi giới là rất lớn. Khi hàng hóa BĐS được đưa vào giao dịch thì người môi giới này phải kiểm tra đảm bảo tính pháp lý, nếu có rủi ro thì người này phải chịu trách nhiệm,…

Để thị trường bất động sản minh bạch, đại biểu Hoàng Văn Cường cho rằng, trong dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần quy định chặt chẽ về sàn giao dịch và môi giới bất động sản.

Đại biểu Hoàng Văn Cường cũng nhấn mạnh, BĐS hàng hóa rất quen thuộc với tất cả mọi người. Thế nhưng, khi được đưa vào giao dịch trên thị trường thì nó lại là một hàng hóa rất đặc biệt.

Vì vậy, theo đại biểu, thị trường BĐS gồm có 3 bộ phận cấu thành: người mua, người bán và người môi giới. Ba yếu tố này không thể thiếu khi mà cần có một thị trường hoàn chỉnh và chúng ta dù không có quy định về môi giới BĐS thì trên thực tế người dân khi đi giao dịch bất động sản vẫn cứ tìm đến một người trung gian.

"Trong dự án luật quy định trách nhiệm của môi giới BĐS phải mang tính pháp lý. Nếu như gặp rủi ro pháp lý, người môi giới phải chịu trách nhiệm trước pháp luật", đại biểu Hoàng Văn Cường nêu giải pháp để minh bạch thị trường BĐS.

Điều tiết kịp thời thị trường BĐS, bảo vệ quyền lợi người dân

Về vấn đề này, phát biểu giải trình tại phiên họp, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, việc quy định các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản là nhằm thể chế hóa chủ trương của Đảng tại Nghị quyết số 18-NQ/TW …; đồng thời để đảm bảo sự đồng bộ của hệ thống pháp luật, hoàn thiện cơ chế phòng, chống rửa tiền và tài trợ khủng bố ở Việt Nam.

Quy định này còn để tăng cường kiểm soát, công khai, minh bạch, bảo vệ quyền lợi người dân trong giao dịch bất động sản nhưng không làm ảnh hưởng đến quyền tự do trong hoạt động, phương thức giao dịch bất động sản của người dân.

Nhà nước có công cụ quản lý thông tin về thị trường bất động sản, từ đó đưa ra các chính sách nhằm điều tiết kịp thời thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định.

Theo Bộ trưởng, quy định giao dịch qua sàn không gia tăng chi phí bất hợp lý cho chủ đầu tư hay làm tăng giá bán. Hiện nay, chi phí quản lý, bán hàng của chủ đầu tư thường phải xác định trong khoảng từ 8 - 10% giá bán (bao gồm các chi phí nhân sự, quảng bá, truyền thông, hoa hồng cho người bán được hàng,…) và chi phí này cũng là chi phí mà đã được các chủ đầu tư tính vào giá bán.

Do vậy, chủ đầu tư có thể bỏ chi phí (sử dụng bộ máy, nguồn lực riêng của mình) để tự tổ chức quản lý bán hàng hoặc thành lập sàn hoặc thuê sàn bất động sản để thực hiện. Việc này nhiều khi còn tiết kiệm chi phí bán hàng cho chủ đầu tư, vì các sàn bất động sản là đơn vị bán hàng chuyên nghiệp (có sẵn dữ liệu khách hàng, có sẵn liên kết các sàn, có sẵn các kênh tiếp thị, quảng cáo,…) nên hiệu quả có thể cao hơn.

Bộ trường cho hay, qua nghiên cứu nhiều nước, giao dịch bất động sản được thực hiện thông qua sàn bất động sản hoặc các đại lý, tổ chức môi giới.

Các giao dịch bất động sản hình thành tương lai có nhiều đặc thù như: Tài sản chưa hình thành, pháp lý của dự án bất động sản phức tạp, điều kiện đưa vào kinh doanh phải được kiểm soát theo thực tế triển khai của dự án, trong khi các giao dịch này không thực hiện qua công chứng.

Do vậy, ông Nghị cho rằng cần thiết đưa vào giao dịch qua sàn để đảm bảo công khai, minh bạch, quản lý, giúp ngăn chặn các hành vi lừa đảo trong giao dịch bất động sản. Quy định này còn nhằm minh bạch hóa hoạt động của tất cả các chủ thể tham gia thị trường, tránh rủi ro cho người dân,…

“Tuy nhiên, Cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ báo cáo Chính phủ để tiếp tục nghiên cứu kỹ lưỡng, tiếp thu các ý kiến góp ý về nội dung này, đảm bảo hoàn thiện quy định về sàn giao dịch bất động sản cho phù hợp, chặt chẽ, đảm bảo quyền lợi cho người dân và doanh nghiệp,…”, Bộ trưởng nói.

Hồng Quang