Ngày 22/7, tại Nhà Quốc hội, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải đã chủ trì cuộc làm việc giữa Đoàn giám sát của Quốc hội về “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023” với Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tư pháp.
Giá bất động sản tăng cao vượt xa giá trị thực
Tại cuộc làm việc, Đoàn giám sát đã nghe đại diện lãnh đạo các Bộ Xây dựng, Kế hoạch và Đầu tư, Tài nguyên và Môi trường, Tư pháp trình bày báo cáo về việc ban hành, thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023 thuộc thẩm quyền, chức năng của các bộ.
Giá bất động sản tăng cao và ngày càng cao, vượt xa giá trị thực; mất cân đối cung - cầu trong các phân khúc
Phát biểu chỉ đạo tại cuộc làm việc, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải nhấn mạnh, thị trường bất động sản đã tạo ra khối lượng lớn cơ sở vật chất cho xã hội, giúp các ngành sản xuất, kinh doanh, dịch vụ phát triển và nâng cao điều kiện sống cho các tầng lớp nhân dân, góp phần quan trọng vào phát triển kinh tế - xã hội, tăng trưởng kinh tế của đất nước và quá trình xây dựng, phát triển đô thị, nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Việc đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội đã đáp ứng một phần nhu cầu chỗ ở cho người có thu nhập thấp, công nhân tại các khu công nghiệp, các đối tượng chính sách, hộ nghèo.
Tuy nhiên qua báo cáo, thảo luận và qua giám sát tại các địa phương, Phó Chủ tịch Quốc hội nhận thấy, giai đoạn gần đây nguồn cung bất động sản suy giảm mạnh, chủ yếu từ các dự án triển khai trước đây, rất ít dự án mới; giá bất động sản tăng cao và ngày càng cao; có giai đoạn, thời điểm sốt bất động sản "ảo", vượt xa giá trị thực; mất cân đối cung - cầu trong các phân khúc; lượng cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân không nhiều trong khi nhu cầu của người dân lớn…
Đồng thời, việc triển khai các dự án gặp khó khăn, nhiều dự án chậm tiến độ hoặc không thể tiếp tục thực hiện trong khi phát triển các dự án mới đang chậm lại; các loại hình bất động sản mới (condotel, officetel, shophouse, resort villa…) phát triển mạnh trong khi điều kiện cơ sở pháp lý chưa đầy đủ, chặt chẽ dẫn đến khó khăn, vướng mắc.
Phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân nhiều điểm nghẽn
Đặc biệt, đối với việc phát triển nhà ở xã hội, Phó Chủ tịch Quốc hội cho rằng, số lượng nhà ở xã hội cung cấp cho thị trường còn thiếu hụt xa so với nhu cầu; hầu hết các địa phương không đạt chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội đặt ra; phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân nhiều điểm nghẽn; có nơi không phù hợp nhu cầu dẫn đến không có người mua, người thuê trong khi hầu hết các địa bàn thiếu nguồn cung; khó khăn và hạn chế trong bố trí, sử dụng quỹ đất; hầu như chưa có vốn đầu tư từ ngân sách cho nhà ở xã hội..
Đồng thời, các thành viên Đoàn giám sát cũng đề nghị, các bộ, ngành cần sớm quy định điều kiện với đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội cần đúng và trúng hơn; báo cáo quy trình, trình tự, thủ tục mẫu để xin cấp phép đầu tư một dự án bất động sản, nhà ở xã hội, làm rõ phải qua bao nhiêu bước, cần xin bao nhiêu dấu, chữ ký…
Thực tế cho thấy, công tác phát triển nhà ở xã hội hiện nay vẫn còn một số hạn chế như: Nguồn cung nhà ở xã hội còn hạn chế so với nhu cầu thực tế; giá nhà ở xã hội bình quân còn quá cao so với thu nhập của đối tượng thụ hưởng; công tác quản lý nhà nước về nhà ở xã hội vẫn còn nhiều yếu kém, bất cập; tỷ lệ quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội khu vực đô thị thấp; nguồn vốn hỗ trợ từ ngân sách nhà nước cho các chương trình tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội còn thấp, chưa huy động được mạnh mẽ nguồn lực xã hội tham gia; còn tình trạng nhà tạm, nhà dột nát, nhất là tại các vùng khó khăn, chịu nhiều ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu.
Trong khi đó, tại Chỉ thị 34/CT-TW ngày 24/5/2024 của Ban Bí thư về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới, Việt Nam phấn đấu đến năm 2030, cả nước xoá bỏ hoàn toàn tình trạng nhà tạm, nhà dột nát cho hộ nghèo, hộ cận nghèo, người dân bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu; hoàn thành xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp tại khu vực đô thị.
Bên cạnh đó, thực hiện tốt việc hỗ trợ nhà ở theo các chương trình mục tiêu, nhất là đối với người có công với cách mạng, thân nhân của người có công với cách mạng khó khăn về nhà ở, hộ nghèo ở tại khu vực nông thôn, vùng dân tộc thiểu số và miền núi; bảo đảm 100% người có công và gia đình người có công với cách mạng được chăm lo tốt về nhà ở....
Đánh giá toàn diện việc quản lý thị trường bất động sản
Tại buổi làm việc, Đoàn giám sát đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường bổ sung thông tin đánh giá về công tác phối hợp với Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính trong việc theo dõi, hướng dẫn việc sử dụng nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất phục vụ cho các địa phương thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư; đánh giá rõ hơn về công tác phối hợp với các bộ liên quan trong việc chỉ đạo, theo dõi, hướng dẫn sử dụng quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội; đánh giá hiệu quả việc bố trí đất ở trong dự án nhà ở thương mại của các chủ đầu tư để xây dựng nhà ở xã hội tại các đô thị theo yêu cầu của pháp luật về nhà ở. Bộ Tư pháp làm rõ hơn các thông tin, số liệu về hoạt động kiểm tra, rà soát, xử lý các văn bản pháp luật, công tác rà soát để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật.
Thành viên Đoàn giám sát cũng nêu một số khó khăn, vướng mắc ghi nhận được trong quá trình khảo sát tại các địa phương; đồng thời đặt câu hỏi đề nghị đại diện lãnh đạo các bộ theo chức năng quản lý làm rõ các nội dung liên quan đến: chủ trương đầu tư căn hộ Condotel; vướng mắc về chuyển nhượng các dư án bất động sản; khó khăn, vướng mắc trong thực hiện định giá đất; công tác quản lý sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ môi giới bất động sản; chênh lệch giá nhà ở với thu nhập của người dân; tính đồng bộ của quy hoạch bất động sản và các quy hoạch liên quan; các chính sách phát triển nhà ở xã hội; triển khai gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng cho vay ưu đãi phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân…
Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải
Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị 4 Bộ theo lĩnh vực phụ trách cần nghiên cứu để đưa vào các thông tư, nghị định đang và sẽ ban hành hoặc đề xuất sửa đổi pháp luật có liên quan. Các bộ, ngành cũng cần bám sát kiến nghị của các địa phương, trong đó có nhiều kiến nghị xác đáng, xuất phát từ yêu cầu, đòi hỏi của thực tiễn; bổ sung đầy đủ các nội dung còn thiếu trong báo cáo để Đoàn giám sát.
Tại cuộc làm việc, các thành viên Đoàn giám sát đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường bổ sung thông tin đánh giá về công tác phối hợp với Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính trong việc theo dõi, hướng dẫn việc sử dụng nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất phục vụ cho các địa phương thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư; đánh giá rõ hơn về công tác phối hợp với các bộ liên quan trong việc chỉ đạo, theo dõi, hướng dẫn sử dụng quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội. Bộ Tư pháp làm rõ hơn các thông tin, số liệu về hoạt động kiểm tra, rà soát, xử lý các văn bản pháp luật, công tác rà soát để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật.
Đồng thời, các thành viên Đoàn giám sát cũng đề nghị, các bộ, ngành cần làm rõ giải pháp tháo gỡ vướng mắc trong cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu với căn hộ du lịch (condotel); sớm ban hành hướng dẫn việc thực hiện các phương án xác định giá đất, nhất là quy định thống nhất các giả thiết được áp dụng trong cách tính theo phương pháp thặng dư; quy định điều kiện với đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội cần đúng và trúng hơn; báo cáo quy trình, trình tự, thủ tục mẫu để xin cấp phép đầu tư một dự án bất động sản, nhà ở xã hội, làm rõ phải qua bao nhiêu bước, cần xin bao nhiêu dấu, chữ ký…
Một số ý kiến cũng lưu ý, việc giải ngân một số gói hỗ trợ tín dụng, trong đó có gói hỗ trợ tín dụng 120 nghìn tỷ đồng chưa hiệu quả do vướng mắc về điều kiện vay phức tạp, lãi suất cao và thời hạn vay ngắn; chưa có sự hỗ trợ phù hợp từ ngân sách nhà nước.
Báo cáo với Đoàn giám sát, Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Đỗ Thành Trung nêu rõ, qua quá trình triển khai thực hiện các nhiệm vụ cụ thể, Bộ Kế hoạch và Đầu tư nhận thấy, các dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ là các dự án lớn, nhiều vấn đề phức tạp. Do đó, thời gian để các Bộ quản lý ngành, UBND các địa phương có ý kiến thẩm định về dự án thường dài; không đảm bảo thời gian thực hiện thủ tục hành chính theo quy định.
Các quy hoạch ngành, quy hoạch tỉnh, quy hoạch vùng đang trong quá trình xây dựng, nên việc thẩm định sự phù hợp của dự án với quy hoạch gặp nhiều khó khăn, vướng mắc. Nguồn vốn đầu tư công giai đoạn qua còn khó khăn nên số vốn bố trí để thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội còn hạn hẹp. Việc thu hút tư nhân tham gia phát triển nhà ở xã hội còn nhiều khó khăn do các cơ chế, chính sách ưu đãi hiện hành chưa đủ hấp dẫn đối với đối tượng này.
Đối với lĩnh vực tài nguyên và môi trường, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Thị Phương Hoa cho biết, những năm qua, Luật Đất đai năm 2013 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành luật đã tạo hệ thống văn bản quy phạm pháp luật khá hoàn chỉnh, thể hiện những quan điểm đổi mới của Đảng, phù hợp với cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và tiến hành công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, tạo điều kiện cho đất đai tham gia vào thị trường bất động sản, góp phần quan trọng vào phát triển kinh tế-xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh và bảo vệ môi trường. Pháp luật về đất đai và các pháp luật khác có liên quan được ban hành đã làm thay đổi căn bản thị trường bất động sản nói chung, thị trường quyền sử dụng đất nói riêng; đã tạo lập được cơ chế thị trường bất động sản hoạt động và phát triển tương đối nhanh, đồng bộ.
Việc sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đồng bộ với các luật liên quan sẽ giúp tạo hành lang pháp lý đủ rõ ràng, minh bạch, khơi thông pháp lý của các dự án trên thị trường. Nhờ vậy, nguồn cung bất động sản sẽ dồi dào, giá bất động sản sẽ ổn định, chấm dứt hiện tượng bong bóng, sốt giá.
Tuy nhiên, việc ban hành chính sách, pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản còn tình trạng chưa thống nhất, chưa đồng bộ về phạm vi điều chỉnh và nội dung. Tại một số địa phương, việc quy hoạch sử dụng đất còn mang tính tổng hợp diện tích theo dự án, phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất theo loại đất; tiếp cận về không gian còn hạn chế nên chưa linh hoạt khi có phát sinh các dự án mới.
Bảng giá đất tại một số địa phương còn thấp hơn so với giá thị trường. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho dự án nhà ở còn vướng mắc. Việc thực hiện các đề án của Chính phủ về nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp còn hạn chế…
Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Tịnh cũng cho biết, Bộ Tư pháp đã thực hiện công tác góp ý, thẩm định đề nghị xây dựng văn bản quy phạm pháp luật liên quan; xây dựng, hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội; tổng hợp, đánh giá việc tham mưu cho cấp có thẩm quyền xây dựng và ban hành các nghị quyết, chỉ thị, kết luận của Đảng về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội…
Phát biểu tại cuộc làm việc, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh đề nghị với các bộ, ngành theo thẩm quyền, chức năng được giao; đồng thời, yêu cầu các bộ, ngành tăng cường phối hợp với các địa phương để tháo gỡ những vướng mắc trong quá trình triển khai các dự án trong giai đoạn đầu khi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng Quốc hội vừa thông qua có hiệu lực vào ngày 1.8 tới, nhất là đối với các dự án chuyển tiếp.
Trung Anh