Đại diện doanh nghiệp chia sẻ, một dự án bất động sản phải gia hạn tư cách chủ đầu tư, thời gian thực hiện dự án, mà lý do chậm là do phía địa phương "quên" không trình HĐND nên dự án bị sót lại.
Thủ tục pháp lý bủa vây doanh nghiệp
Tại Hội thảo “Gỡ vướng địa ốc - Thúc đẩy tăng trưởng” diễn ra vào sáng 19/4, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế đánh giá: Thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục xu hướng trầm lắng trong quý I/2023. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến thực tế này, nhưng có 3 vướng mắc chính.
Thứ nhất, vướng mắc pháp lý là rào cản, khó khăn lớn nhất hiện tại. Trong đó, quy định pháp lý của lĩnh vực đất đai, xây dựng và bất động sản hết sức phức tạp, liên quan đến hơn 100 luật, nghị định, thông tư. Tuy nhiên, các quy định này chồng chéo, gây mâu thuẫn lẫn nhau, khiến thị trường đi vào bế tắc.
“Ví dụ, chưa có sự nhất quán giữa Luật Đất đai, Luật nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản về việc cho phép người nước ngoài mua hoặc sở hữu quyền sử dụng đất/bất động sản”, ông Lực nói.
Thứ hai, là vấn đề cung - cầu và giá cả. Do vướng pháp lý nên ít dự án được phê duyệt kịp thời do vậy dẫn đến thiếu nguồn cung, nhất là phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội.
“Việc thiếu nguồn cung cộng với chi phí làm dự án lớn, chi phí đầu vào tăng cùng với việc thổi giá của các bên trung gian đã khiến giá bất động sản cao so với thu nhập người dân, lên đến 23,5 năm đối với người có thu nhập trung bình, tương đương với Thái Lan, nhưng cao hơn nhiều so với 18,5 năm của Indonesia, 9,2 năm của Ấn Độ và 8,1 năm của Malaysia”, ông Lực nhấn mạnh.
Thứ ba, là nguồn vốn đối với thị trường bất động sản đang “tắc” ở nhiều kênh. Dù vậy, một tín hiệu tích cực là vốn từ thị trường chứng khoán đang phục hồi với lượng trái phiếu phát hành toàn thị trường đạt gần 28.000 tỷ đồng trong quý I/2023, trong đó doanh nghiệp bất động sản dẫn đầu lượng phát hành 23.300 tỷ đồng, chiếm 83,2% tổng lượng phát hành.
Thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục xu hướng trầm lắng trong quý I/2023. (Ảnh minh họa)
Phát biểu tại hội thảo, ông Lê Quốc Bình, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư hạ tầng kỹ thuật TP.HCM cho rằng, đầu tư bất động sản, một lĩnh vực hoạt động của công ty này có khó khăn lớn nhất là pháp lý với dự án bất động sản.
Doanh nghiệp này có 2 dự án từ 2009 đến 2023 đến giờ vẫn chưa đủ điều kiện pháp lý để triển khai. Một dự án bị vướng là do luật. Cụ thể, Luật Đấu thầu yêu cầu lựa chọn nhà đầu tư, sử dụng đất thì phải đấu thầu. Trong khi đó, theo Luật Kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp nào có đất thì là chủ đầu tư.
“Dự án ở Bình Chánh thì vướng tình trạng đất ở xen lẫn đất nông nghiệp. Hiện đã có quy định về xử lý đất công xen cài trong dự án thì giao cho chủ đầu tư triển khai dự án, tức về lý thuyết thì làm được. Tuy vậy, không ai dám làm, không ai ký”, ông Bình nói.
Trong khi đó, ông Phạm Thu, Chủ tịch Hội đồng quản trị CTCP Địa ốc Sài Gòn (Saigonres), cùng nhận định khó khăn lớn nhất của các doanh nghiệp bất động sản chính là thủ tục. Có thủ tục của dự án mà 1 năm làm không xong, dù công ty có mối quan hệ rất tốt với các địa phương.
Vị đại diện doanh nghiệp trên lấy dẫn chứng, một dự án phải gia hạn tư cách chủ đầu tư, thời gian thực hiện dự án, mà lý do chậm là do phía địa phương "quên" không trình HĐND nên dự án bị sót lại. Thời điểm đó, doanh nghiệp này đã xong thủ tục và dự án thuộc dạng được gia hạn tư cách chủ đầu tư nhưng không ai ký.
“Lý do là các ban, ngành có xáo trộn, thay đổi nên lãnh đạo phải phân công lại công việc. Đến năm vừa qua, công ty xin gia hạn dự án mà rất khó”, ông Thu nói.
Đơn cử như một dự án ở Vũng Tàu, doanh nghiệp mua dự án nhà ở đấu giá từ năm 2020 với giá 100 tỷ đồng, đã thanh toán xong mà đến hết năm 2022, chỉ có mỗi thủ tục sang tên cho doanh nghiệp cũng không xong, có thể do sơ sót của ban đấu giá hay của cơ quan quản lý đất đai.
“Đến tháng 3, chúng tôi phải đưa vụ việc ra tòa. Đã qua hòa giải một lần nhưng doanh nghiệp đã thiệt hại rồi. Doanh nghiệp chỉ mong sai ở đâu thì sửa ở đó, để sang tên dự án cho doanh nghiệp hay trả lại tiền cho doanh nghiệp và ít nhất là kèm theo lãi suất”, ông Thu chia sẻ.
Doanh nghiệp bất động sản chờ được dỡ bỏ rào cản
Thời gian gần đây, Chính phủ cùng các Bộ, ngành liên quan đã đưa ra nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, như thành lập tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản. Bên cạnh đó, các nút thắt về vốn tín dụng, trái phiếu, cơ cấu nợ cũng có những nghị định cụ thể hóa các giải pháp tháo gỡ.
Ông Angus Liew - Chủ tịch Công ty Gamuda Land Việt Nam.
Cụ thể hơn về những khó khăn với doanh nghiệp bất động sản, ông Angus Liew - Chủ tịch Công ty Gamuda Land Việt Nam cho biết, Gamuda Land đã hoạt động kinh doanh tại Việt Nam từ 2007. Trong 15 năm qua, Chính phủ Việt Nam đã có nhiều cải cách về pháp lý, khung pháp luật cho ngành bất động sản. Tuy nhiên vẫn còn nhiều mặt có thể cải thiện hơn nữa.
Theo Chủ tịch Gamuda Land Việt Nam, thủ tục phê duyệt dự án ở Việt Nam thường khá lâu. Từ lúc thu mua quỹ đất đến khi sẵn sàng triển khai dự án là một khoảng thời gian dài. Vì vậy ông cho rằng, việc Chính phủ nỗ lực thực hiện biện pháp đấu giá đất là rất tốt. Khi cơ quan công quyền đứng ra thực hiện công tác đền bù giải tỏa và sau đó cho đấu thầu, các chủ đầu tư có thể bắt tay vào phát triển dự án ngay.
Đại diện doanh nghiệp đến từ Malaysia đề xuất Chính phủ nên tiếp tục hoàn thiện cơ chế đấu giá đất, sao cho quá trình đấu thầu diễn ra minh bạch và hiệu quả hơn.
Ông Angus Liew cũng đưa ra nhiều để xuất để tháo gỡ cho thị trường bất động sản hiện tại, phát triển bền vững hơn. Đó là nhanh chóng số hóa thủ tục hành chính, chuyển sang trực tuyến một cách toàn diện, như vậy sẽ giúp rút ngắn quy trình đi khá nhiều. Số hóa cũng giúp cho mọi thứ minh bạch hơn, giúp theo dõi tình trạng hồ sơ dễ dàng hơn.
Hay việc phi chính quy hóa một vài khâu trong việc thực thi thủ tục. Ông Angus Liew nêu ví dụ điển hình ở Malaysia, việc kiểm tra cấp giấy chứng nhận hoàn thiện dự án trước đây là do chính quyền địa phương phụ trách. Nhưng từ năm 2005, Malaysia đã luật hóa chuyển giao cho các tổ chức chuyên môn, như các công ty kiến trúc hoặc kỹ thuật xây dựng
Đại diện doanh nghiệp còn đề xuất thành lập một tổ tư vấn chuyên biệt có sự tham gia của các chủ đầu tư trong và ngoài nước để cùng Chính phủ tìm ra phương án cải tiến thủ tục phê duyệt dự án. “Tôi nghĩ rằng Gamuda Land có thể giúp sức bằng việc tham gia vào và chia sẻ những kinh nghiệm ở Malaysia cùng với các doanh nghiệp Singapore và Thái Lan”, ông Angus Liew nói.
Tại hội thảo, TS Nguyễn Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia cho rằng: Khó khăn lớn nhất là pháp lý, vì vậy phía Nhà nước cần có những động thái mạnh mẽ hơn nữa, yêu cầu các chính quyền địa phương rà soát lại quy hoạch đất đai liên quan đến thị trường bất động sản và giải quyết dứt điểm, nhanh chóng các vấn đề về thủ tục cho các dự án.
“Cụ thể như, định giá đền bù giải phóng mặt bằng; định giá thuế quyền sử dụng đất; đấu thầu… cần phải làm nhanh để các dự án nhanh chóng được khởi công xây dựng. Bên cạnh đó, không hình sự hoá các quan hệ kinh tế, để tránh hoang mang và khiến tình hình trở nên xấu hơn”, ông Nghĩa cho biết.
Hồng Quang