Phát triển nhà ở xã hội: Công khai và ưu tiên quỹ đất là trách nhiệm của địa phương

Theo ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, các địa phương phải có trách nhiệm công khai, giới thiệu quỹ đất đầu tư nhà ở xã hội cho các doanh nghiệp để nghiên cứu, đề xuất đầu tư. Cân đối bố trí ngân sách để kêu gọi các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn.

Còn nhiều vướng mắc cần tháo gỡ

Phát biểu tại hội thảo toàn quốc về “Phát triển nhà ở xã hội - Góc nhìn doanh nghiệp” diễn ra mới đây, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, TS. Đặng Việt Dũng thông tin, đang thiếu quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội do nhiều nguyên nhân. Trong đó, một số địa phương hiện nay chưa quan tâm đúng mức đến việc chỉ đạo xây dựng kế hoạch, chương trình phát triển NƠXH cho công nhân, chưa chủ động dành đủ quỹ đất để phát triển khi phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch xây dựng khu công nghiệp.

Thậm chí có địa phương chỉ trông chờ vào 20% quỹ đất dành cho nhà ở xã hội có được thông qua phát triển các dự án nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị.

Trong khi đó, bản thân quỹ đất dành cho nhà ở xã hội thông qua dự án phát triển nhà ở thương mại, phát triển khu đô thị thường hạn chế do chủ đầu tư các dự án này thường bố trí quỹ đất 20% ở vị trí không thuận lợi hoặc bố trí ở nơi khó giải phóng mặt bằng hoặc trì hoãn việc hoàn thành đầu tư hạ tầng.

Ngoài ra một số quy định trong luật và nghị định về nhà ở xã hội cho phép các chủ đầu tư được nộp tiền thay cho việc bàn giao đất trong khi không quy định bắt buộc số tiền đó phải đưa vào đầu tư nhà ở xã hội. Quy định cứng về diện tích cũng làm nhiều chủ đầu tư lách luật thông qua việc chia nhỏ dự án để hoặc nộp tiền hoặc không phát sinh nghĩa vụ phát triển quỹ đất cho nhà ở xã hội.

Một số bất cập khi quy định phải dành 20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị chưa quan tâm đến mức độ phát triển kinh tế, tính chất vùng miền dẫn đến việc lãng phí đất đai hoặc thiếu khả thi, phá vỡ không gian, kiến trúc, cảnh quan chung của dự án, giảm sức hút đối với dự án thương mại gây khó cho đối tượng nhà ở xã hội khi phải trả chi phí dịch vụ cao, dẫn đến việc bố trí quỹ đất không phù hợp.

Liên quan đến tài chính cho nhà ở xã hội, TS. Đặng Việt Dũng cho biết, với mục tiêu kép là vừa huy động được nguồn lực xã hội để đầu tư phát triển nhà ở xã hội vừa giúp những người khó khăn có chỗ ở, nhà nước đã ban hành nhiều chính sách cho vay với lãi suất ưu đãi, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp...

"Tuy nhiên chúng ta vẫn chưa đạt được kết quả như mong muốn. Các chính sách đưa ra chưa giải quyết được vấn đề cốt lõi và đảm bảo lợi nhuận hợp lý cho chủ đầu tư vừa có một giá nhà hợp lý cho người thuộc diện thụ hưởng. Các nguyên nhân chính có thể kể ra gồm: Sự thiếu đồng bộ khi thực hiện chính sách; Quy định cứng về khoản lợi nhuận mà nhà đầu tư được hưởng như mức lợi nhuận định mức không quá 10% đối với nhà ở xã hội bán và không quá 15% với nhà ở xã hội cho thuê hoặc thuê mua trên tổng chi phí đầu tư mà không tính các khoản chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp...; Quy định chủ đầu tư chỉ được bán nhà sau 5 năm sử dụng với 20% diện tích nhà ở xã hội dùng cho thuê trong dự án gân ra lãng phí vì phần diện tích cho thuê thường không được lấp đấy..." Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam phân tích.

Về nội dung thủ tục chọn đầu tư nhà ở xã hội, theo TS. Đặng Việt Dũng, một trong những nguyên nhân dẫn đến sự chậm trễ trong việc đầu tư nhà ở xã hội trong thời gian quan là thủ tục lựa chọn nhà đầu tư và chấp nhận chủ trương đầu tư. Theo đó việc chọn chủ đầu tư dự án đầu tư nhà ở xã hội không có sự khác biệt với dự án đầu tư thương mại ngoài ra còn có thêm các thủ tục khác như xác định giá bán, giá cho thuê, thủ tục chồng chéo giữa các quy định trong Luật Đầu tư và Luật Quy hoạch đô thị. Hội thảo sẽ thảo luận đề xuất việc ban hành cơ chế riêng đối với trình tự, thủ tục thực hiện dự án phát triển nhà ở xã hội nhằm thu hút nhà đầu tư.

Liên quan đến nội dung cuối cùng về đối tượng, thủ tục mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, theo TS Đặng Việt Dũng các vướng mắc chính được các tham luận tại hội thảo nêu lên gồm: Đối tượng được quy định khá rộng, khá chi tiết dẫn đến yêu cầu về thủ tục và xét duyệt mất nhiều thời gian; Thiếu cơ sở dữ liệu đầy đủ để xác nhận các điều kiện được hưởng chính sách nhà ở xã hội; Yêu cầu xác nhận thong tin cư trú phục vụ vay vốn từ ngân hàng chính sách xã hội; Khác biệt về hình thức xét duyệt, cụ thể nhà ở xã hội do nhà nước đầu tư thì xét duyệt theo hình thức chấm điểm, nhà ở xã hội đầu tư vốn ngoài ngân sách thì bốc thăm, trong khi quy định về chấm điểm để xét duyệt phức tạp, thiếu rõ ràng...  

Công khai và ưu tiên quỹ đất là trách nhiệm của địa phương

Phát biểu tại hội thảo, ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho hay: Qua tổng hợp báo cáo của 60/63 địa phương, đến nay đã có 507 dự án nhà ở xã hội độc lập với tổng diện tích đất hơn 1.375 ha và 533 dự án được xây dựng trên quỹ đất 20% của các dự án nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị, với tổng diện tích đất hơn 1.983 ha.

Về dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp: Tính đến nay, trên địa bàn cả nước, đã hoàn thành hoàn thành 307 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng 157.100 căn, với tổng diện tích hơn 7.950.000 m. Đang tiếp tục triển khai 418 dự án (bao gồm các dự án đang xây dựng và dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư), với quy mô xây dựng khoảng 432.400 căn, với tổng diện tích khoảng 22.565.000 m2.

Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho rằng: Các chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở đã được nghiên cứu, xây dựng điều chỉnh phù hợp với từng nhóm đối tượng, từng địa phương, từng khu vực, theo từng giai đoạn phát triển kinh tế xã hội của đất nước.

Ông Hà Quang Hưng cũng chỉ ra các giải pháp cụ thể mà các cơ quan quản lý cần thực hiện để phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới. Đối với các bộ, ngành cần tiếp tục rà soát, nhận diện các tồn tại, khó khăn, vướng mắc; xác định nguyên nhân, từ đó đề xuất các giải pháp; trước hết tập trung sửa đổi ngay các văn bản quy phạm thuộc thẩm quyền của Chính phủ, bộ, ngành và địa phương đảm bảo đồng bộ, thông thoáng, phân cấp triệt để, rút ngắn các thủ tục hành chính...

Để đảm bảo mục tiêu phát triển nhà ở xã hội đến năm 2030, cần khoảng 849.500 tỷ đồng chủ yếu bằng nguồn vốn xã hội hóa để hoàn thành mục tiêu đề ra đến năm 2030 là hoàn thành 1.062.200 căn hộ nhà ở xã hội, nhà công nhân…

UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cần khẩn trương hoàn thành việc lập, sửa đổi, bổ sung Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của các địa phương, trong đó làm rõ các mục tiêu về nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp để phù hợp với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 2161/QĐ-TTg ngày 22 tháng 12 năm 2021, làm cơ sở để chấp thuận đầu tư các dự án.

Người đứng đầu địa phương phải xác định đây là nhiệm vụ chính trị của cá nhân; lập, phê duyệt kế hoạch triển khai cụ thể cho việc đầu tư các dự án nhà ở xã hội theo từng năm và theo từng giai đoạn từ nay đến năm 2030 đảm bảo nhu cầu của địa phương. Đồng thời phải có giải pháp đẩy nhanh việc đầu tư xây dựng các dự án đang triển khai thực hiện, các dự án đã có chủ trương đầu tư, hay việc quy hoạch, bố trí và công khai các quỹ đất đã giải phóng mặt bằng phục vụ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân để doanh nghiệp quan tâm, đề xuất dự án. Đảm bảo đến năm 2030 hoàn thành đầu tư ít nhất 1 triệu căn hộ trên phạm vi cả nước.

Các địa phương phải có trách nhiệm công khai, giới thiệu quỹ đất đầu tư nhà ở xã hội cho các doanh nghiệp để nghiên cứu, đề xuất đầu tư; cân đối bố trí ngân sách địa phương để khuyển khích, ưu đãi thêm để kêu gọi các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn.

Quy hoạch, bố trí các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân độc lập tại các vị trí phù hợp, thuận tiện có quy mô lớn, đầy đủ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đặc biệt là các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Cần Thơ, Hải Phòng...

Nghiên cứu phấn cấp, đơn giản hóa, rút ngắn các thủ tục hành chính theo thẩm quyền; các địa phương quy định rõ đầu mối thực hiện thủ tục hành chính trong lập, phê duyệt dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Về phía các doanh nghiệp, tập đoàn kinh doanh bất động sản lớn ngoài việc phát triển các dự án khu đô thị, nhà ở thì cần quan tâm hơn nữa đến việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội dành cho các đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp tại các địa phương nhằm đảm bảo công tác an sinh, xã hội và đạt mục tiếu đề ra của Đề án.

Các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp sử dụng nhiều công nhân, người lao động cần quan tâm xây dựng nhà lưu trú hỗ trợ chỗ ở cho công nhân, người lao động của doanh nghiệp thuê…

Hồng Quang