Loạt dự án mở bán mới nhưng không có dự án nào có giá bán dưới 40 triệu đồng/m2 mà trung bình từ 45 – 60 triệu đồng/m2. Việc nguồn cung tập trung nhiều vào phân khúc trung và cao cấp khiến khách hàng có nhu cầu mua thực và nhà đầu tư dồn về một số dự án có khoảng giá căn hộ xoay quanh mức 45 triệu đồng/m2.
Thị trường vắng bóng căn hộ bình dân
Theo Báo cáo thị trường quý 2/2022 của Batdongsan.com.vn cho thấy, TP.HCM có gần 14.000 căn hộ mới chào bán trong quý vừa qua, 83% trong số đó thuộc về loại hình cao cấp, giá trên 50 triệu đồng/m2. Đặc biệt, giá bán căn hộ cao cấp tại TP.HCM vẫn liên tục đội lên trong 6 tháng đầu năm, riêng quý 2 vừa qua, giá căn hộ cao cấp tiếp tục tăng 7% so với cùng kỳ.
Đáng nói hơn, tại TP.HCM trong năm 2022 có khoảng 14 dự án mở bán hoặc dự kiến mở bán, tiêu biểu như: Mizuki Park, Ventosa Luxury, The Monarch Empire City, Urban Green, The Metropole phân khu The Amaris Residence… Tuy nhiên không có dự án nào có giá bán dưới 40 triệu đồng/m2 mà trung bình từ 45 – 60 triệu đồng/m2. Điều này cũng trùng khớp với báo cáo của Batdongsan.com.vn khi đơn vị này nhận định “thị trường gần như không còn sản phẩm tầm giá dưới 40 triệu đồng/m2.”
Thị trường gần như không còn sản phẩm tầm giá dưới 40 triệu đồng/m2. (Ảnh minh họa)
Trong khi đó, Báo cáo thị trường bất động sản của hầu hết các đơn vị nghiên cứu 6 tháng đầu năm 2022 cũng chỉ ra, giá bán nhà ở thị trường sơ cấp tăng mạnh. Cụ thể, báo cáo thị trường căn hộ của CBRE Việt Nam cho thấy, trong quý II, bình quân giá bán căn hộ sơ cấp tại TP.HCM đạt 2.455 USD/m2, tăng 8,6% theo năm, riêng phân khúc trung cấp tăng 7%. Nguồn cung căn hộ mới tại đây đang có xu hướng dồn vào phân khúc cao cấp, hạng sang, còn phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân dạt về vùng ven là các tỉnh vệ tinh của TP.HCM. Điều này khiến TP.HCM khan hiếm dòng sản phẩm nhà trung cấp và tuyệt tích nhà bình dân.
Tương tự, thông tin nghiên cứu thị trường của Batdongsan.com cho biết, trong quý vừa qua TP.HCM ghi nhận giá nhà chung cư trên các chợ trực tuyến trên đà tăng. Căn hộ cao cấp tăng giá 7% và giá bán phân khúc này vẫn liên tục đội lên trong 6 tháng qua.
Còn dữ liệu tại DKRA Việt Nam ghi nhận, trong quý II/2022 nguồn cung căn hộ hạng A (cao cấp) chiếm 77,7% rổ hàng toàn thành phố, dẫn đến giá chào bán căn hộ trên thị trường sơ cấp tăng 8 - 15% so với giai đoạn mở bán cách đây 3 - 5 tháng.
DKRA cũng lý giải nguyên nhân giá nhà chung cư tăng trên thị trường sơ cấp do chi phí đầu vào (nguyên vật liệu) leo thang, các chính sách ưu đãi để bán hàng như ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi vay của chủ đầu tư trong quý vừa qua được cộng dồn vào giá bán, khiến thị trường tiếp tục thiết lập mặt bằng giá mới.
Cung - cầu thị trường không gặp được nhau khi 75% nguồn cung cao cấp, siêu sang trong khi nhu cầu mua lại tập trung về sản phẩm giá dưới 50 triệu đồng/m2. (Ảnh Batdongsan.com.vn)
Căn hộ trên dưới 45 triệu/m2 thành hàng “hot”
Giải thích nguyên nhân giá căn hộ tăng mạnh, chuyên gia của Batdongsan.com.vn cho biết, các chủ đầu tư đang chào bán mức giá căn hộ dựa trên chi phí đầu vào. Vì vậy khi các chi phí có xu hướng tăng lên khiến giá bán sơ cấp bị điều chỉnh tăng theo.
Bên cạnh đó, các chính sách ưu đãi để bán hàng như ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi vay của chủ đầu tư cộng dồn vào giá bán, khiến thị trường tiếp tục thiết lập mặt bằng giá mới. Nguồn cung thiên về cao cấp, hạng sang cũng khiến mặt bằng trung bình giá bị dội lên.
Loại hình căn hộ tầm giá dưới 40 triệu đồng/m2 gần như đã biến mất khỏi thị trường, dẫn đến phân khúc căn hộ trên dưới 45 triệu đồng/m2 trở thành nhóm sản phẩm được tìm kiếm nhiều trên thị trường trong 6 tháng vừa qua. Tuy nhiên sản phẩm có tầm giá này chỉ còn lác đác vài dự án.
Về nguồn cung sơ cấp, Batdongsan.com.vn cho biết, trong quý 2 vừa qua có 4 dự án đáp ứng mức giá ở tầm 45 triệu đồng/m2. Trong quý 3 tới đây thị trường chỉ còn lại 2 dự án giữ khoản giá này, 1 ở khu Đông và 1 ở khu Tây, khu Nam không còn căn hộ dưới 50 triệu đồng/m2.
Tại khu Đông, dù mật độ dân cư đông đúc với đối tượng chính là lao động trẻ nhưng thị trường này chỉ có dự án MT Eastmark City (mặt tiền đường Vành đai 3) của Rio Land hiện đang giới thiệu với mức giá 39 triệu/m2 và áp dụng lãi suất 0% ân hạn nợ gốc đến khi nhận nhà. Đây cũng là dự án hiếm hoi còn giữ nhịp giao dịch sôi động và ghi nhận thanh khoản cao trên khu vực quận 9 cũ. Vào các dịp cuối tuần khu vực nhà mẫu của dự án này đón hàng trăm khách hàng đến tham quan tìm hiểu, phần lớn là người mua thực và nhà đầu tư dài hạn cho thấy sức cầu của loại hình nhà trung cấp tại TP. Thủ Đức là rất lớn. Tuy nhiên phần nhiều khách mua vẫn có nhu cầu hỗ trợ tài chính từ phía CĐT khi mua nhà.
Thị trường căn hộ thương mại TP.HCM được dự đoán sẽ có thể "tuyệt chủng" các căn hộ giá dưới 50 triệu đồng/m2. (Ảnh minh họa)
Đại diện Rio Land chia sẻ, để đưa ra được mức giá này, đội ngũ đầu tư và phát triển ngoài tiềm lực tài chính, kinh nghiệm phát triển dự án còn chấp nhận biên lợi nhuận vừa phải để san sẻ với khách hàng. Trong giai đoạn thị trường khó khăn, đây là nỗ lực rất lớn của doanh nghiệp để khách hàng rộng cửa tiếp cận nhà ở đúng giá trị thực.
Với thị trường khu Tây, tuy từng xuất hiện rất nhiều sản phẩm trung cấp, bình dân nhưng trong quý 3 này, cả khu vực cũng chỉ có duy nhất một dự án còn duy trì giá 45 triệu đồng/m2 là KĐT Akari City (quận Bình Tân) của Nam Long Group. Dự án này từng ghi nhận lượng tiêu thụ đạt 100% trong đợt mở bán quý 2 vừa rồi và hiện có lượng bocking đặt mua trước cao khi chuẩn bị mở bán các block mới trong giai đoạn 2 tới. Đáng nói, ở các đợt bán hàng gần đây, bên cạnh nhóm khách mua quen thuộc, CĐT cho biết có thêm lượng lớn người mua đến từ khu vực TP. Thủ Đức và nhiều quận nội thành như quận 6, quận 10, 11, Tân Bình... Nhóm khách mua này tăng lên rõ nét so với giai đoạn trước đó, đây là điều rất ít xảy ra trước đây.
Sự khan hiếm các sản phẩm vừa túi tiền đang khiến người mua có xu hướng chấp nhận ra khỏi phạm vi quen thuộc để tìm mua các bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực. Động thái "đổi chiều" ở giai đoạn này cho thấy, xu hướng tìm bất động sản giá trị ở thực vẫn đang âm ỉ trên thị trường bất động sản. Khi một khu vực mặt bằng giá đã ở ngưỡng cao, điều tất yếu nhu cầu sẽ dịch chuyển về nơi còn là vùng trũng giá. Đặc biệt, giữa bối cảnh nguồn cung khan hiếm thì việc dịch chuyển này lại càng thể hiện rõ ràng hơn. Ngoài ra, việc dịch chuyển nhu cầu còn chứng minh cho một điều, giá bất động sản ở một số khu vực tại TP.HCM đang ngày càng xa vời với nhu cầu ở thực của đại đa số người mua, nhất là đối tượng người trẻ.
Hồng Quang