HoREA muốn mở rộng “cửa” mua nhà cho người thu nhập trung bình và thấp

Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đề xuất mở rộng đối tượng được mua, mua trả góp hoặc thuê nhà ở thương mại giá phù hợp sang người có thu nhập trung bình và người thu nhập thấp nhưng không thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội.

Người có thu nhập nhưng vẫn khó mua nhà

Một trong những điểm đáng chú ý trong đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở của HoREA là xác định lại nhóm khách hàng của phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp.

Theo Hiệp hội, nhu cầu đối với loại hình này không chỉ đến từ người thu nhập thấp mà còn có ít nhất ba nhóm đối tượng.

Nhóm thứ nhất là người có thu nhập trung bình nhưng không thuộc diện được mua nhà ở xã hội. Đây là nhóm đang đứng giữa hai chính sách. Họ có thu nhập và khả năng tích lũy nhất định nhưng chưa đủ sức mua nhà thương mại theo mặt bằng giá hiện nay, trong khi lại không đáp ứng điều kiện để tiếp cận nhà ở xã hội.

Nhóm thứ hai là người thu nhập thấp nhưng vượt ngưỡng để hưởng chính sách nhà ở xã hội. HoREA dẫn các trường hợp cá nhân có thu nhập trên 25 triệu đồng/tháng, vợ chồng có tổng thu nhập trên 50 triệu đồng/tháng hoặc cá nhân nuôi con dưới tuổi thành niên có thu nhập trên 35 triệu đồng/tháng. Theo lập luận của Hiệp hội, những người này có thể không thuộc diện mua nhà ở xã hội nhưng vẫn gặp khó khăn nếu phải tiếp cận nhà thương mại theo giá thị trường.

Nhóm thứ ba là một bộ phận người đang thuộc diện hưởng chính sách nhà ở xã hội nhưng muốn chuyển sang mua nhà ở thương mại giá phù hợp.

Theo HoREA, một số người có thể nhận được hỗ trợ tài chính từ người thân, bạn bè hoặc có thêm nguồn thu nhập ngoài lương. Trong bối cảnh nguồn cung nhà ở xã hội chưa đáp ứng đủ nhu cầu, họ có thể lựa chọn sản phẩm thương mại giá phù hợp nếu loại hình này được phát triển.

Như vậy, nhà ở thương mại giá phù hợp được HoREA định vị như một phân khúc có độ mở lớn hơn nhà ở xã hội.

HoREA nhấn mạnh, nhà ở thương mại giá phù hợp cần được phân biệt với nhà ở xã hội ngay từ thiết kế chính sách.

Nhà ở xã hội là một chính sách an sinh với các điều kiện tiếp cận và cơ chế hỗ trợ riêng. Trong khi đó, nhà ở thương mại giá phù hợp vẫn phải vận hành theo cơ chế thị trường, doanh nghiệp tự đầu tư và chịu trách nhiệm về hiệu quả kinh doanh.

Theo đề xuất, Nhà nước có thể định ra mức giá bán, giá bán trả góp hoặc giá cho thuê tối đa. Chủ đầu tư căn cứ vào chi phí thực tế và năng lực quản trị để quyết định mức giá cụ thể nhưng không vượt quá giá trần.

Cách thiết kế này tạo ra một khoảng linh hoạt cho doanh nghiệp. Nếu một doanh nghiệp có lợi thế về vốn, công nghệ, vật tư hoặc quản trị, họ có thể đưa ra mức giá thấp hơn giá trần. Doanh nghiệp khác có thể lựa chọn mức giá cao hơn nhưng vẫn nằm trong giới hạn cho phép.

HoREA cho rằng, không nên áp dụng một mức lợi nhuận cứng cho tất cả doanh nghiệp bởi điều kiện hoạt động của mỗi doanh nghiệp khác nhau. Một doanh nghiệp sử dụng vốn tự có lớn có thể có chi phí tài chính thấp hơn doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào tín dụng. Doanh nghiệp có dòng tiền mạnh cũng có cách định giá khác doanh nghiệp cần thu hồi vốn nhanh.

Vì vậy, theo Hiệp hội, nếu muốn thu hút doanh nghiệp thì chính sách phải tạo ra sự linh hoạt thay vì đặt quá nhiều điều kiện.

Thêm lựa chọn thay vì chỉ chờ nhà ở xã hội

HoREA cho rằng, việc hình thành nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp còn có tác dụng giảm áp lực cho chương trình nhà ở xã hội.

Lý do là hiện nay nhu cầu nhà ở rất lớn nhưng nguồn cung nhà ở xã hội có giới hạn. Nếu tất cả nhóm thu nhập thấp và trung bình đều chỉ trông chờ vào nhà ở xã hội, áp lực lên nguồn cung sẽ càng lớn.

Trong khi đó, nếu có thêm một phân khúc thương mại giá phù hợp, những người có khả năng tài chính cao hơn một mức nhất định có thể lựa chọn sản phẩm này.

HoREA cho rằng, mục tiêu của chính sách không phải thay thế nhà ở xã hội mà tạo thêm một lựa chọn trên thị trường. Hiệp hội đồng thời đề nghị chủ đầu tư được giao trách nhiệm xác định đối tượng mua, thuê mua hoặc thuê theo tiêu chí của Luật Nhà ở theo hướng mở, tránh những điều kiện quá khắt khe làm thu hẹp nguồn khách hàng.

Cách tiếp cận này cũng hướng tới nhóm người trẻ có nhu cầu ra riêng, tự lập nhưng chưa đủ khả năng mua căn hộ thương mại với giá cao.

Trong dự thảo trước đây, bên mua hoặc thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp không được bán lại nhà trong thời hạn tối thiểu 5 năm kể từ ngày nhận bàn giao. HoREA cho rằng quy định này không phù hợp với bản chất của nhà ở thương mại.

Theo Hiệp hội, khi người mua đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì cần được thực hiện quyền định đoạt tài sản theo quy định pháp luật. Nếu chuyển nhượng, chủ sở hữu vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước.

Lập luận này tiếp tục cho thấy ranh giới mà HoREA muốn thiết lập giữa nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở xã hội.

Nếu bị áp quá nhiều hạn chế, sản phẩm thương mại giá phù hợp có nguy cơ trở thành một dạng nhà ở xã hội khác, trong khi mục tiêu ban đầu là tạo ra một phân khúc thị trường mới.

Với người mua, điều quan trọng không chỉ là giá thấp mà còn là quyền sở hữu và khả năng chủ động với tài sản.

Do đó, HoREA cho rằng, chính sách nhà ở thương mại giá phù hợp cần được thiết kế theo hướng vừa kiểm soát giá để bảo vệ người mua, vừa bảo đảm quyền sở hữu và quyền tự chủ của doanh nghiệp.

Nếu thành công, phân khúc này có thể trở thành “khoảng đệm” quan trọng giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cao cấp, giúp nhiều người dân có thêm một con đường để sở hữu chỗ ở phù hợp với khả năng tài chính.

Thiên An