Thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam đang chuyển mình mạnh mẽ nhờ lợi thế chi phí sản xuất, sự tăng tốc của ngành điện tử, cùng với nhu cầu mở rộng từ các ngành công nghiệp thế hệ mới. Phân tích mới nhất từ Savills cho thấy, không chỉ quy mô đầu tư gia tăng, mà chất lượng dự án, tiêu chuẩn ESG ... đang trở thành thước đo hấp dẫn vốn FDI chất lượng cao.
Thị trường miền Nam – Bắc duy trì hiệu suất cao, hạ tầng tiếp sức
Theo ông John Campbell – Trưởng bộ phận Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam, thị trường đang chứng kiến sự chuyển dịch mang tính cấu trúc, đánh dấu quá trình nâng cấp vai trò của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu.
Lợi thế cạnh tranh cốt lõi về chi phí vẫn là đòn bẩy hấp dẫn nhà đầu tư. Mức lương công nhân sản xuất trung bình tại Việt Nam năm 2025 đạt khoảng 350 USD/tháng, thấp hơn đáng kể so với Trung Quốc hay Thái Lan. Đồng thời, chi phí điện năng cho sản xuất chỉ ở mức 0,076 USD/kWh, rẻ hơn so với Trung Quốc (0,112 USD/kWh) và Philippines (0,150 USD/kWh).
Tuy nhiên, bức tranh thị trường hiện nay không còn chỉ xoay quanh chi phí. Savills đánh giá thị trường đang bước vào một giai đoạn phát triển mới, nơi giá trị gia tăng, quy mô đầu tư và chất lượng dự án được chú trọng hơn. Sự chuyển dịch này có xu hướng lâu dài, thể hiện rõ qua sự bùng nổ của ngành điện tử.
Trong 10 tháng đầu năm 2025, xuất khẩu điện tử tăng tới 140% so với năm 2019, củng cố vai trò động lực chính của nền công nghiệp chế tạo. Mặt khác, tuy 62% số lượng dự án FDI mới vẫn lựa chọn mô hình nhà xưởng xây sẵn (RBF), nhưng tới 68% tổng vốn đầu tư lại đổ vào các thương vụ thuê đất phát triển nhà máy dài hạn cho thấy làn sóng thiết lập cơ sở sản xuất lớn, mang tính lâu dài đang lan rộng.
Thị trường BĐS công nghiệp ghi nhận nhiều dấu hiệu tích cực
Tại các vùng kinh tế trọng điểm, báo cáo của Savills ghi nhận hiệu suất hoạt động tích cực trong nửa cuối năm 2025. Trong đó, khu vực phía Bắc đạt tỷ lệ lấp đầy 86% cho quỹ đất khu công nghiệp, với giá thuê trung bình 141 USD/m2/chu kỳ thuê. Phân khúc nhà xưởng xây sẵn có giá thuê trung bình khoảng 5,1 USD/m2/tháng.
Trong khi đó, miền Nam tiếp tục dẫn đầu với tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp lên đến 90%, giá thuê đạt 191 USD/m2/chu kỳ thuê. Đặc biệt, nhà xưởng xây sẵn tại khu vực này ghi nhận tỷ lệ lấp đầy 92%, cho thấy nhu cầu thuê vẫn duy trì ở mức cao dù giá thuê trung bình khoảng 4,4 USD/m2/tháng – thấp hơn so với miền Bắc.
Đáng chú ý, giai đoạn 2025 - 2026 được kỳ vọng sẽ là thời điểm bứt phá về hạ tầng, đặc biệt tại khu kinh tế phía Nam. Việc hoàn thiện và vận hành các tuyến giao thông trọng điểm như Vành đai 3 TP.HCM hay cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu sẽ tăng cường kết nối giữa khu công nghiệp với cảng biển và sân bay.
Trong đó, sân bay quốc tế Long Thành (giai đoạn 1) là cú hích lớn nhất. Dự kiến hoàn thành vào năm 2026, dự án này sẽ có công suất 25 triệu lượt khách và 1,2 triệu tấn hàng hóa/năm, thiết lập một đầu mối logistics hàng không quốc tế mới cho miền Nam, hỗ trợ mạnh mẽ cho dòng vốn công nghiệp dịch chuyển vào khu vực.
Công nghiệp thế hệ mới và tiêu chuẩn đầu tư đang được nâng cấp
Song hành với xu hướng FDI truyền thống, Savills đặc biệt nhấn mạnh sự trỗi dậy của các ngành công nghiệp thế hệ mới – gồm trung tâm dữ liệu và bán dẫn.
Tổng công suất thiết kế của các trung tâm dữ liệu tại Việt Nam vào năm 2025 đã đạt khoảng 524,7 MW, vượt trội so với giai đoạn trước. Với những dự án mới đang trong kế hoạch, thị trường có thể chạm mốc 950 MW vào năm 2030. Điều này mở ra cơ hội lớn cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM và các vùng phụ cận có sẵn nguồn điện ổn định.
Ngành bán dẫn vốn đang là điểm nóng toàn cầu, cũng bắt đầu hiện diện rõ hơn tại Việt Nam. Theo dự báo, thị trường bán dẫn trong nước có thể đạt quy mô 16,5 tỷ USD vào năm 2030. Chính phủ cũng đã đặt mục tiêu đào tạo khoảng 50.000 kỹ sư phục vụ riêng cho lĩnh vực này, hướng tới việc nâng cao vị thế Việt Nam trong chuỗi cung ứng công nghệ cao.
Cùng với sự dịch chuyển đó, tiêu chí đầu tư của các doanh nghiệp FDI đang thay đổi rõ rệt. Ông John Campbell nhấn mạnh rằng bên cạnh chi phí, các yếu tố như mức độ sẵn sàng của hạ tầng, tính minh bạch pháp lý, chuẩn ESG và khả năng phát triển bền vững đã trở thành tiêu chí hàng đầu để quyết định đầu tư dài hạn.
“Việt Nam đang đứng trước một chu kỳ phát triển chất lượng hơn, không chỉ thu hút dòng vốn mà còn giữ chân được các nhà sản xuất công nghệ cao, hướng đến những ngành công nghiệp có giá trị gia tăng lớn,” ông Campbell nói thêm.
Lê Phong