Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị nêu loạt bất cập và giải pháp cấp bách cho thị trường bất động sản

Giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở, đất ở liên tục tăng và cao hơn so với thu nhập của người dân. Điều này khiến cho người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân khu công nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở. Tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh hầu như không còn căn hộ chung cư có giá dưới 25 tr/m2.

Môi giới bất động sản còn yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế

Trình bày báo cáo đánh giá toàn diện thị trường bất động sản năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022; dự báo tình hình và đề xuất các giải pháp phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, bên cạnh những kết quả đạt được, thị trường bất động sản đang bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập.

Trước hết là về hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản vẫn còn một số bất cập cần nghiên cứu sửa đổi. Cụ thể, về hình thức lựa chọn chủ đầu tư dự án có sử dụng đất; về xác định giá đất khi thực hiện thu hồi, giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng; về thời hạn, chế độ sử dụng đất đối với các loại bất động sản mới, bất động sản hỗn hợp, đa chức năng...

Việc lập và phê duyệt Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của các địa phương làm cơ sở triển khai các dự án nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở còn chậm và chưa đảm bảo yêu cầu theo quy định.

 Một điểm hạn chế khác là nguồn cung nhà ở thương mại giảm ở hầu hết các địa phương, nhiều dự án chuẩn bị triển khai cũng gặp khó khăn trong các thủ tục pháp lý đặc biệt là việc lựa chọn chủ đầu tư, tính tiền sử dụng đất, giao đất. Theo thông tin của Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh có trên địa bàn Thành phố có khoàng 126 dự án.

Cùng với đó, cơ cấu sản phẩm bất động sản còn bất hợp lý như phân khúc nhà ở trung, cao cấp, bất động sản du lịch có biểu hiện dư thừa. Trong khi đó thiếu gay gắt nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại giá phù hợp cho đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình (đối với nhà ở xã hội mới đạt 7,3 triệu m2/12,5 triệu m2 theo yêu cầu, mục tiêu của Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia).

Đặc biệt, đáng chú ý, giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở, đất ở liên tục tăng và cao hơn so với thu nhập của người dân. Điều này khiến cho người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân khu công nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở. Tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh hầu như không còn căn hộ chung cư có giá dưới 25 tr/m2.

Thủ tướng Tinh thần là không hình sự hóa các quan hệ kinh tế - dân sự nhưng ai sai phạm thì phải xử lý Chiều 14/7 Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì Hội Nghị phát triển thị trường bất động sản an toàn lành mạnh bền vững

Bất cập khác của thị trường bất động sản, theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng đó chính là các sàn giao dịch bất động sản hiện nay hình thành, hoạt động còn mang tính tự phát, thiếu ổn định; chưa đảm bảo kiểm soát đầy đủ được thông tin, tính pháp lý trong giao dịch bất động sản. Hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản chưa được kiểm soát tốt; một bộ phận môi giới bất động sản còn yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp; còn một lượng lớn các cá nhân hành nghề "môi giới" bất động sản tự do không có chứng chỉ hành nghề.

"Giao dịch bất động sản chưa được minh bạch, hiện tượng "hai giá", kê khai thấp hơn giá giao dịch thực nhằm trốn thuế trong giao dịch kinh doanh bất động sản còn khá phổ biến" - Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị nói và cho rằng, hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản chưa đầy đủ, hoàn chỉnh; việc công khai minh bạch thông tin liên quan đến thị trường bất động sản chưa được thường xuyên, liên tục và đầy đủ dẫn đến tình trạng lợi dụng, tung tin đồn thổi, nhiễu loạn thị trường.

Về công tác quản lý quy hoạch, xây dựng, quản lý sử dụng đất và thị trường bất động sản tại một số địa phương, theo vị tư lệnh ngành xây dựng còn nhiều tồn tại, bất cập. Một số địa phương có hiện tượng tách thửa, phân lô bán nền nền không đúng quy định, không phù hợp quy hoạch, thiếu hạ tầng nhưng chưa được kiểm tra, xử lý kiên quyết; công tác thông tin, công khai minh bạch về quy hoạch và các dự án hạ tầng, nâng loại đô thị, đơn vị hành chính còn chưa đầy đủ, kịp thời..

Ngoài ra, Bộ trưởng Bộ Xây dựng cũng chỉ ra một số bất cập khác như: Việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản chưa chặt chẽ, còn tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là trong phát hành trái phiếu, cổ phiếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Chính sách thuế đối với việc sử dụng bất động sản và hoạt động giao dịch, kinh doanh bất động sản chưa phân biệt được giữa người sử dụng và đối tượng đầu tư, kinh doanh, chưa hạn chế được hiện tượng đầu cơ, găm giữ bất động sản.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất còn một số tồn tại, hạn chế như một số vụ việc vừa qua.

Giải pháp cho thị trường bất động sản

Trước những hạn chế và bất cập của thị trường bất động sản, Bộ trưởng Lê Thanh Nghị đã nêu ra loạt giải pháp. 

Trước hết, theo Bộ trưởng cần khẩn trương nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản như: Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị… để đảm bảo đồng bộ, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, tạo khung pháp lý, điều kiện để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững; đồng thời tăng cường quản lý thị trường bất động sản.

Cùng với đó, tăng cường thanh tra, kiểm tra việc thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản, hoạt động sàn giao dịch bất động sản, hoạt động môi giới bất động sản. Kiểm tra, rà soát các dự án nhà ở, kinh doanh bất động sản để kịp thời tháo gỡ các vướng mắc trong thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng… thúc đẩy triển khai tạo nguồn cung cho thị trường. Tăng nguồn cung, nhất là tạo điều kiện thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, nhà ở cho phân khúc thu nhập thấp… Rà soát, bổ sung quy hoạch, bố trí đủ quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân theo đúng quy định. Thúc đẩy cải tạo chung cư cũ.

Thống đốc Nguyễn Thị Hồng nói gì về dư nợ tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp liên quan đến kinh doanh bất động sản Số dư đầu tư trái phiếu doanh nghiệp liên quan đến lĩnh vực xây dựng kinh doanh bất động sản của toàn hệ thống tổ chức tín dụng là 154.050 tỷ đồng chiếm tỷ trọng 49,8 so với tổng đầu tư trái phiếu doanh nghiệp của toàn hệ thống tăng 18,7 so với cuối tháng 12/2021

Kiểm soát, cơ cấu lại tín dụng bất động sản đảm bảo sử dụng đúng mục đích, tránh rủi ro cho thị trường. Tiếp tục tạo điều kiện cho vay đối với lĩnh vực bất động sản theo đúng quy định pháp luật; tiếp tục cho vay đối với các dự án đầy đủ pháp lý, có hiệu quả; ưu tiên cho vay đối với dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân được cấp phép và khởi công để tạo nguồn cung cho thị trường.

Về việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, theo Bộ trưởng cần kiểm soát chặt chẽ phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản (nhất là trái phiếu riêng lẻ), hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản trên thị trường chứng khoán. Đồng thời hướng dẫn thực hiện hoạt động phát hành trái phiếu, huy động vốn trên thị trường chứng khoán của các doanh nghiệp bất động sản theo đúng quy định, tạo điều kiện, không làm cản trở hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp có đủ năng lực, hoạt động kinh doanh tốt, hiệu quả, lành mạnh…

Nghiên cứu, đề xuất các quy định về thuế đối với bất động sản, hoạt động giao dịch, kinh doanh bất động sản.
Nghiên cứu, rà soát, sửa đổi các quy định liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất, xác định giá đất bảo đảm thống nhất, phù hợp thực tế địa phương.

Về vấn đề tách thửa, phân lô bán nền đang "hot" ở nhiều địa phương hiện nay, Bộ trưởng cho rằng, cần tăng cường công tác quản lý nhà nước tại địa phương về quy hoạch, xây dựng, thị trường bất động sản và quản lý đất đai tại các địa phương để có biện pháp quản lý, ngăn chặn việc tách thửa, phân lô bán nền không đúng quy định, không phù hợp quy hoạch, không được đầu tư hạ tầng, chưa được phép đầu tư. Tăng cường kiểm soát hoạt động các sàn giao dịch bất động sản, các hoạt động môi giới bất động sản để kịp thời chấn chỉnh.

Một giải pháp quan trọng để minh bạch và lành mạnh thị trường, theo Bộ trưởng đó là cần đẩy mạnh việc thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản; xử lý các hành vi đưa thông tin không chính xác, gây nhiễu loạn, tác động tiêu cực đến hoạt động thị trường tài chính, tín dụng bất động sản.

Hà Yên