Tôn trọng thị trường, không cài cắm mệnh lệnh hành chính khi cứu bất động sản

Theo các chuyên gia, xét về dài hạn, để gỡ khó thị trường bất động sản, phải tôn trọng thị trường, không nên cài cắm các mệnh lệnh hành chính với doanh nghiệp. Đây được cho là điểm mấu chốt để giải quyết những vấn đề hiện còn tồn tại trên thị trường bất động sản hiện nay.

Doanh nghiệp BĐS gặp khó do thay đổi chính sách?

Thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản đang ở tình trạng khó khăn nhất trong vòng 10 năm trở lại đây khi hàng loạt doanh nghiệp phải giảm lương, cắt giảm nhân sự, thậm chí trả lương bằng voucher… ảnh hưởng trực tiếp đến hàng triệu người lao động. Từ quý III/2022, thị trường bất động sản (BĐS) bắt đầu có dấu hiệu suy thoái sau cú “phanh gấp” trong điều hành chính sách tín dụng và kênh huy động vốn qua phát hành trái phiếu gặp khó khăn.

Chỉ trong vòng 6 tháng sau đó, thị trường đã chuyến biến xấu rất nhanh, tiến tới đóng băng hoàn toàn vào quý IV/2022, đẩy hàng loạt doanh nghiệp vào tình thế khó khăn chưa từng có. 

Theo thống kê, kết thúc năm 2022, có tới xấp xỉ 1.200 doanh nghiệp BĐS giải thể, tăng gần 40% so với năm 2021 và ngay đầu năm 2023, một trong những tập đoàn BĐS lớn nhất cả nước phải ra thông báo về việc thanh khoản nằm ngoài tầm kiểm soát. Đó là những dấu hiệu báo động, cho thấy thị trường không còn nhiều thời gian.

Thị trường vì vậy đang cần những động thái hỗ trợ nhanh và quyết liệt hơn bởi nếu không hệ lụy sẽ là rất nghiêm trọng do đây là một trong 21 ngành kinh tế cấp I, đứng thứ 9 về quy mô giá trị.

BĐS còn là ngành có sức ảnh hưởng mạnh mẽ tới 35 ngành nghề, lĩnh vực khác nhau, trong đó có 4 ngành lớn nhất gồm: tài chính ngân hàng, xây dựng, lưu trú và du lịch (chỉ 4 ngành này đóng góp tới 24,3% GDP Việt Nam).

Giải thích nguyên nhân của cuộc khủng hoảng hiện nay, Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho rằng, khó khăn đó không phải do bản chất thị trường xấu, mà do có quá nhiều thay đổi đột ngột, buộc thị trường phải rơi vào trạng thái khó khăn.

“Thị trường BĐS đang trong trạng thái bình thường, nhưng bị bắt phải ‘giảm ăn, giảm ô-xy để thở và giảm bơm máu’ nên rất dễ bị rơi vào tình trạng chết lâm sàng” - VARS khẳng định trong báo cáo cuối năm vừa qua.

Thực tế cho thấy sự suy thoái của thị trường BĐS diễn ra đồng pha với sự trục trặc của thị trường trái phiếu và cú hãm phanh tín dụng quá gấp trong nửa cuối năm 2022.

Chính cách điều hành "giật cục" của nhà quản lý đã tạo ra cú sốc đột ngột, khiến thanh khoản trên thị trường BĐS bị bóp nghẹt, đẩy các chủ đầu tư lâm vào cảnh vay ngân hàng không được, huy động vốn trái phiếu không xong mà cũng không thể gọi vốn từ người mua vì không bán được hàng. Bởi vậy, VARS cho rằng, để khai thông thị trường BĐS, điều cần thiết là nhà quản lý phải thay đổi tư duy và tìm kiếm giải pháp từ chính thị trường.

Doanh nghiệp BĐS cần tự tìm kiếm giải pháp cứu mình

Tìm giải pháp cho những khủng hoảng đang tồn đọng của thị trường, nhiều ý kiến đề xuất các doanh nghiệp địa ốc nên bán bớt tài sản, giảm giá thành sản phẩm để giải quyết nút thắt nghẽn dòng tiền.

Chia sẻ về nội dung này với báo chí, ông Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, đề xuất này không mang lại nhiều ý nghĩa. Ông đề cập đến câu chuyện nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện còn gặp khó khăn, năm qua thậm chí chưa có nhiều dự án được triển khai để có "hàng" bán hay hạ giá. Nguồn cung chưa được tháo gỡ khiến không có nhiều chủ đầu tư địa ốc được lựa chọn bán hay hạ giá sản phẩm.

Ngoài ra, giá trị tài sản đảm bảo của các doanh nghiệp tại ngân hàng hiện chủ yếu là bất động sản. Việc giảm giá bán, cũng sẽ tác động tiêu cực đến phần vay vốn tại ngân hàng.

Một giải pháp khác được đề xuất cũng liên quan đến câu chuyện tín dụng bất động sản. Theo đó, có ý kiến đề xuất ngân hàng nên nới thêm room tín dụng, hỗ trợ các doanh nghiệp địa ốc.

Theo nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, hiện các chủ đầu tư đang "bí" tiền. Khi tình trạng này diễn ra, tiền thường trông vào tín dụng. "Tuy nhiên, các ngân hàng không thể tăng tín dụng được nữa, bởi sẽ làm xảy ra khủng hoảng về thị trường vốn. Khi thị trường vốn ngân hàng bị ảnh hưởng sẽ ảnh hưởng đến các thị trường còn lại. Không có một nước nào trên thế giới áp dụng giải pháp này để cứu thị trường", ông Đặng Hùng Võ nói.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhấn mạnh, việc để thị trường địa ốc phát triển lành mạnh hơn, thay vì trông chờ cơ hội tiếp cận dòng tín dụng ngắn hạn vốn mong manh, bản thân các doanh nghiệp cũng cần tự tìm kiếm những giải pháp.

Tôn trọng thị trường, không cài cắm mệnh lệnh hành chính

Tại hội nghị giữa các nhà phát triển địa ốc và ngân hàng hôm 8/2, lãnh đạo nhiều nhà băng lớn cũng đều khẳng định không thiếu room cho vay doanh nghiệp bất động sản. Bất động sản đang chiếm 21% dư nợ toàn nền kinh tế với mức tăng trưởng cao hơn mặt bằng chung.

Việc không vay được, theo lãnh đạo các ngân hàng, là do doanh nghiệp không có tài sản đảm bảo thỏa mãn điều kiện pháp lý - vấn đề chiếm 70% trong các khó khăn của thị trường. Theo Tổng giám đốc MB Lưu Trung Thái, ngân hàng muốn hỗ trợ doanh nghiệp thì vẫn phải làm đúng quy trình, thủ tục.

Tổng giám đốc một ngân hàng thương mại tại TPHCM thì cho biết giải pháp bán bớt dự án được nhắc đến nhiều nhưng một vấn đề mấu chốt là những dự án doanh nghiệp đang gặp khó khăn khi triển khai thì thường do vướng về pháp.

Tuy nhiên, những dự án nếu có pháp lý đầy đủ thì ngân hàng vẫn có thể cho vay và doanh nghiệp lại không muốn bán. Còn dự án không đầy đủ pháp lý thì ngân hàng không thể tài trợ vốn và nếu doanh nghiệp muốn bán cũng rất khó tìm được bên mua lúc này. Dù vậy, vị này cũng lưu ý bất cứ tài sản nào nếu hạ giá sâu đến mức đủ hấp dẫn thì vẫn sẽ có người mua.

Theo các chuyên gia, xét về dài hạn, để gỡ khó thị trường bất động sản, phải tôn trọng thị trường, không nên cài cắm các mệnh lệnh hành chính với doanh nghiệp. Đây được cho là điểm mấu chốt để giải quyết những vấn đề hiện còn tồn tại trên thị trường.

Nhấn mạnh việc các cấp phải đồng hành cùng doanh nghiệp, không để tình trạng khi xảy ra vấn đề mới có những quyết sách tìm hướng giải cứu, ông Đặng Hùng Võ cho rằng, phải để ý đến dòng chảy thực sự, quy luật của thị trường, pháp luật phải xây dựng theo hướng tôn trọng thị trường, không để chuyện cài cắm vào thị trường những mệnh lệnh hành chính từ cấp này tới cấp kia.

"Cần tư duy thị trường trong quản lý để có thị trường bất động sản lành mạnh bền vững theo hướng Nhà nước chỉ tạo cơ chế, tạo sân chơi công khai minh bạch còn việc kinh doanh, vận hành của các bên tham gia từ doanh nghiệp, tới người mua để thị trường tự quyết định", chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, giảng viên Học viện Tài chính cho biết thêm.

Các chuyên gia đồng tình giải pháp duy nhất là để thị trường tự vận động theo quy luật, song song đó Nhà nước đồng hành cùng để gỡ khó vướng mắc liên quan đến pháp lý.

"Giải pháp duy nhất là tháo gỡ pháp lý, phê duyệt dự án", ông Đặng Hùng Võ nhấn mạnh. Nguồn vốn từ việc bán bất động sản hình thành trong tương lai, theo vị chuyên gia, sẽ là vốn chính giải quyết điểm nghẽn dòng tiền xảy ra trên thị trường hiện nay.

"Dự án ách tắc pháp lý, không được phê duyệt, không có để bán sẽ không tạo ra dòng tiền", ông nói. Ông đề xuất phải rà soát dự án, phê duyệt các dự án khả thi "dù điểm này điểm kia còn đang bị vênh với pháp luật".

Đức Minh